El desplome del precio de los pisos se agravará con una caída del 20%

Comenzó tímidamente a principios del año pasado, pero ahora ya avanza a pasos de gigante. Aquello que los promotores más temían -que la vivienda pierda valor- lleva muchos meses ocurriendo. Pero los datos que presentó ayer la tasadora Tinsa muestran hasta qué punto los precios han empezado a desplomarse. Y continuarán.

El índice que marca la evolución del valor de viviendas nuevas y usadas en toda España arroja una caída del 10,1% en el pasado mes de enero respecto a los 12 meses anteriores. Además, Tinsa prevé que las cosas vayan a más, con un descenso del 20% durante este año. De cumplirse este pronóstico, los precios de las casas volverían al nivel en el que estaban hace más de cuatro años, cuando la burbuja inmobiliaria todavía no había chocado con el pincho que provocaría su violenta explosión.

La sociedad prevé que las casas volverán a su valor de hace cuatro años

"La rebaja más importante ya se ha hecho", asegura el profesor Bernardos

Pero no es necesario que se cumplan las previsiones de la tasadora para que los datos presentados sean históricos. Porque desde que en 1987 se creara la primera estadística sobre precios de vivienda, nunca se había registrado una caída tan pronunciada como la del año 2008, del 10%. Dos motivos contribuyen a explicar por qué la curva de precios ha entrado en barrena en los últimos meses: la paralización de la demanda y el aumento de la oferta de viviendas.

El índice general que elabora Tinsa muestra una disminución de precios en toda España, pero la costa mediterránea se lleva la palma en la devaluación inmobiliaria: los pisos en Levante cuestan ahora un 12,6% menos que hace un año. Transcurrido más de un año desde que los precios alcanzaran su máximo, en diciembre de 2007, las caídas acumuladas en la costa mediterránea son ya superiores al 14%. En el otro extremo, las casas de Baleares y Canarias son las que mejor han aguantado el tirón, con una caída de tan sólo el 8%.

Es cierto que algunos expertos cuestionan la muestra que elige Tinsa para dar estos datos, pero lo indudable es que muestran una tendencia que se palpa a pie de calle. El estadístico Julio Rodríguez está de acuerdo con la radiografía que da la tasadora, pero puntualiza que, como la muestra de inmuebles varía, la comparación entre un periodo y otro no es exacta.

"Pero la caída del 10% se aproxima a la que el INE dará próximamente para la evolución de la vivienda usada en el último trimestre del año", explica. Rodríguez cree que el ajuste de precios que vivirá este año el sector rondará entre el 10% o el 20%. Y si no cae más es por los bancos que se están quedando con promociones de las inmobiliarias que no consiguen venderlas. "Sin este efecto amortiguador, los precios caerían mucho más", puntualiza Rodríguez.

Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona, cree que los datos de Tinsa llegan con retraso. "Los precios han bajado mucho más del 10%. La estadística que he elaborado con los intermediarios muestra que, desde finales de 2007 hasta ahora, el ajuste ronda el 25%. Continuará cayendo a lo largo de este año, pero no tanto como dice Tinsa", concluye.

Bernardos calcula que si se suman el efecto de la caída de precios con el desplome del Euríbor, la cuota hipotecaria media puede haber descendido un 40% en el último medio año. "Ahora empieza a ser un buen momento para comprar. La principal rebaja de precios ya se ha hecho", señala este profesor.

Porque además de la importante rebaja de precios, la caída en picado del Euríbor supone un respiro para los que estén pensando en pedir una hipoteca. Tras cuatro meses de bajadas diarias consecutivas, el índice que condiciona los préstamos ha pasado de un nivel máximo superior al 5,5%, al 2,17% de ayer. El Euríbor se acerca así a su mínimo histórico, que tocó en 2003, al rozar el 1,9%.

Con precios no tan altos y con los tipos de interés en mínimos, el principal problema para la recuperación de un mercado con unas ventas bajo cero son las dificultades para acceder al crédito y las sombrías perspectivas del empleo, con el horizonte de los cuatro millones de parados no muy lejano.

Los promotores consideran que el primer paso para salir de la crisis es la absorción del stock de viviendas sin vender. Si el pasado lunes José Manuel Galindo, presidente de la patronal del sector, cifraba en 600.000 esta bolsa de pisos vacíos, las cuentas que hace Tinsa son mucho más pesimistas.

Porque los directivos de la tasadora calculan que en el mercado flotan ahora unos 930.000 pisos a la busca de comprador. Y peor todavía, porque a finales de año, esta cifra podría llegar hasta el millón y medio. Y si ese gigantesco stock no es todavía mayor es gracias a las obras que se han paralizado o que se están ralentizando a la vista de la coyuntura del mercado. Porque a pesar de esta paralización, se terminan todavía más del doble de viviendas de las que se venden.

La incertidumbre actual hace "difícil" prever cuándo se absorberá este excedente, aseguró el director general de Tinsa, Luis Leirado, al presentar ayer los datos de precios. Considera que la sociedad española demanda la creación de unos 450.000 hogares al año, pero que los problemas de acceso al crédito dificultan la formación de estos hogares.

Según los cálculos de Tinsa, en 2008 se terminaron 745.000 viviendas frente a las 287.000 que se vendieron. Esta brecha se agrandará en 2009, a no ser que se produzca un ajuste "más severo" de la construcción de viviendas, explican los responsables de la tasadora.