Las cenizas del 'boom' del ladrillo

El número de viviendas libres en construcción sigue reduciéndose vertiginosamente en España. Al final del primer trimestre de 2009 se habían iniciado 31.244 viviendas. De mantenerse esta tendencia, al final del presente ejercicio apenas estarán en construcción unas 400.000. Y esta cifra supone un 60% menos del millón de viviendas que se encontraba en ejecución a finales de 2007. Y la cosa puede ir a peor.

Una voz autorizada, la del presidente del Grupo OHL, Juan-Miguel Villar Mir, no deja lugar al optimismo. "Lo primero que hay que hacer es digerir el stock de casas. Mientras no se venda no se construirá nada, y para vender hay que bajar más los precios", aseguraba hace unos días. La consecuencia, millones de metros cuadrados de terrenos inmovilizados perdiendo valor de manera creciente.

En Madrid quedan por desarrollar unos 8,5 millones de metros de suelo urbano bruto para 156.000 viviendas

En el Ensanche de Vallecas, el metro construido llave en mano cuesta igual que el suelo en 2007

Según un informe de la consultora DBK, hace dos años 36 de las principales empresas inmobiliarias disponían en España de una reserva de superficie edificable de unos 90 millones de metros cuadrados. Madrid, al contar con mayores expectativas de negocio por los grandes desarrollos urbanísticos planificados, fue una de las comunidades donde las compras de suelo fueron mayores y a precios más elevados, y, por tanto, una de las que más está sufriendo el cese de la actividad.

Madrid aglutinaba en torno al 20% (18 millones de metros cuadrados edificables, equivalentes a unas 212.000 viviendas), y que desde 2007, según las estadísticas oficiales del Ministerio de Vivienda, se han iniciado en la región 55.251 viviendas, quedarían por desarrollar unos 8,5 millones de metros cuadrados de suelo urbano bruto, equivalentes a 13 millones de metros edificables para unas 156.000 viviendas, aproximadamente la mitad en la capital.

Dando por buena la rebaja acumulada del 25% en los dos últimos años, según los datos de Vivienda, los activos adquiridos en 2007, por 3.450 millones de euros, no valen hoy más de 2.500 millones, y la tendencia es que ese precio siga bajando a corto plazo. Y eso tirando por lo alto. Que se lo digan a Martinsa-Fadesa, en concurso de acreedores desde hace un año. Cuatro de los activos situados en Madrid (Chamartín, Race, Tres Cantos y Colmenar de Oreja), que CB Richard Ellis había tasado, en diciembre de 2007, en 710 millones de euros, fueron depreciados más de un 30% un año después, de acuerdo con la nueva valoración realizada por tres firmas designadas por los administradores concursales.

Ignacio Pindado, consejero delegado de la consultora Grupo i, va incluso más allá en esa reducción del precio del suelo. En su análisis sobre la actual situación del mercado asegura que "se ven muchas cosas, pero realmente no se está comprando casi nada, ni siquiera con descuentos del 50% respecto a hace dos años. Además, descartadas las operaciones por parte de promotores, sólo los inversores se muestran dispuestos a comprar si existen verdaderas gangas", comenta. Otro aspecto destacado por Pindado radica en el hecho de que buena parte de estos activos en suelo han ido a parar a manos de los bancos, que, según el fundador de esta consultora, "no tienen la menor intención de soltar. Ahora, sólo les preocupa vender las viviendas que se han quedado y esperarán a que se reactive el mercado para volver a ofrecer a los promotores los mismos suelos que éstos han tenido que poner en el activo del banco para saldar deudas", subraya.

"Lo hemos vendido casi todo", comentan desde Nozar. Una de las inmobiliarias que mayores inversiones en suelo realizó -casi 400 millones de euros por tres solares céntricos de la capital entre 2004 y 2007- y que, obligada por la fuerte deuda financiera, se ha visto obligada a vender con pérdidas algunos de estos activos. "Prácticamente sólo nos queda el Mindanao, y el proyecto está paralizado sin una fecha fijada para su reanudación", señalan las mismas fuentes.

Por el histórico hotel la empresa presidida por Luis Nozaleda pagó, en 2004, 105 millones de euros al Banco Pastor. El establecimiento se demolió, se iniciaron las obras de las plantas bajo rasante y se llegó a iniciar la comercialización de las 138 viviendas previstas. Y ahí se quedó el proyecto. Por lo que respecta a las antiguas oficinas de Telefónica en la calle de Ríos Rosas, compradas en 2007 por 213 millones de euros, "es un proyecto inmerso en un proceso de tramitación de licencias, pero sin plazos específicos para su desarrollo", comentan desde Nozar, y la parcela ocupada por la fábrica de Zardoya Otis en Méndez Álvaro fue vendida "por un buen precio", aseguran. Ahora está en manos del BBVA.

Lualca -acrónimo mixto del nombre y apellido de su presidente, Luis Canales, y de los antiguos supermercados Alcosto- es otra de las promotoras que no escatimó un euro a la hora de adquirir suelo, especialmente en Pozuelo de Alarcón, municipio de gran desarrollo y altos precios del noroeste de la región, y cuyas expectativas también se han visto truncadas. En 2005 pagó 45,5 millones por un solar para construir 96 pisos en la avenida de Europa, uno de los ejes inmobiliarios más preciados de esta localidad.

Obtuvo la licencia en mayo de 2007, inició las obras y, dos años después, el solar presenta un aspecto desolador. Cerrado a cal y canto desde hace más de un año, con los materiales amontonados en medio de la parcela y sin rastro alguno de obreros desde hace meses. Justo enfrente, la multinacional Hines inició la construcción del centro comercial Zielo con posterioridad a la promoción de Lualca. Su ejecución va a un ritmo vertiginoso.

En esta misma localidad, y con el objetivo de construir 500 viviendas, la inmobiliaria presidida por Luis Canales tampoco dudó en desembolsar hace más de tres años 241 millones de euros al Ministerio de Defensa para hacerse con el antiguo polvorín de Retamares, entre las urbanizaciones de Montegancedo y Montepríncipe, junto a la M-40. Y desde entonces ahí sigue, anunciada en su página web como la única de sus futuras promociones residenciales en la Comunidad de Madrid.

Volviendo a la capital hay solares como el del antiguo Banco Atlántico, en el número 48 de la Gran Vía, que si no está parado, apenas avanza cinco años después de que el Banco Sabadell lo vendiera. Valmarcasa, una pequeña promotora gallega, es su actual propietaria tras pasar por otras dos manos y la encargada del proyecto diseñado por Rafael de La-Hoz: 12.200 metros cuadrados para distribuir, en 10 plantas, unos 100 apartamentos, un área comercial y 200 plazas de garaje.

Frenazo

Una ristra de promociones paralizadas, con vigas y ladrillos a medio poner, que representan, junto con los solares vacantes, la imagen decadente de un sector, el inmobiliario, que no quiso ver, ni cuando la famosa burbuja estaba a punto de estallar, que la asunción de ciertas inversiones iba camino de acabar comiéndose unas cuentas ya muy lastradas por una drástica reducción de los ingresos. A pesar de ello, algunos no dudaron en seguir adquiriendo parcelas urbanas a precios desorbitados.

En la Comunidad de Madrid, tanto en la capital como en las localidades con mayores expectativas de crecimiento, las secuelas de estas actuaciones resultan bien visibles. Un recorrido por las calles sirve para apreciar cómo la financiación de miles de millones de euros para la compra de esas parcelas se ha convertido en la auténtica espada de Damocles. No se inician las obras y, además, hay que seguir pagando el capital y los intereses de los créditos comprometidos.

Algunos supieron rectificar a tiempo, como Mapfre Inmuebles, que tras resultar adjudicataria, en octubre de 2007, de un solar municipal en el Ensanche de Vallecas, logró venderlo poco después a la cooperativa Vam, gestionada por Grupo Libra. Por un solar apto para 6.525 metros edificables (75 pisos), Mapfre pagó casi 15 millones de euros (IVA incluido), asumiendo un coste inicial de repercusión por cada piso de 85 metros cuadrados de casi 200.000 euros. Y eso, sin poner un ladrillo. Sumando costes de construcción, honorarios, licencias y gastos financieros, ese piso se pondría en los 400.000 euros. Un precio a todas luces inasumible por el mercado.

Y como ésta, decenas de operaciones de compraventa de suelo realizadas cuando la crisis estaba llamando a la puerta. En 2007, el propio Ayuntamiento de Madrid logró adjudicar 18 parcelas por las que se embolsó 300 millones de euros, de los que 215 millones procedieron de lo pagado por los 13 solares destinados a la construcción de vivienda libre