Bancos e inmobiliarias renegocian la crisis

Todavía es pronto para los bancos y cajas de ahorros tradicionales, que se están preparando para la que se les viene encima. Pero no tanto para las consultoras o las entidades financieras especializadas en el sector inmobiliario, que lo están sufriendo ya. La crisis financiera que llegó el pasado verano desde Estados Unidos se ha juntado con el brusco descenso de las ventas de viviendas en España "y ha cogido a las inmobiliarias desprevenidas, con una estructura de pagos y entrada de ventas que ha cambiado de la noche a la mañana: sus ingresos han caído mientras los intereses de su deuda no bajaban. Y así es como se han producido los problemas de tesorería que aquejan las promotoras, un desajuste de ventas y pagos que es general para todas las que se dedican al negocio residencial", asegura el director financiero de uno de los primeros bancos españoles.

Un 50% del crédito de las inmobiliarias vence a corto plazo, lo que les estrangula ante la falta de ingresos

Hasta ahora sólo ha salido a la palestra el caso de Hábitat Inmobiliaria, a la que le ha costado mucho renegociar su deuda. Por fin esta semana, tras hipotecar un 70% de su patrimonio y comprometerse a cambiar a sus gestores, ha conseguido que los bancos acreedores se plegaran a ampliar los plazos pendientes para librarse de la suspensión de pagos, en una operación en la que ha llegado a intervenir el Gobierno.

Y es que las empresas del sector constructor se encuentran muy endeudadas. De hecho, el crecimiento del crédito solicitado en los últimos años a la banca ha sido exponencial, de los 35.000 millones de euros que sumaba en 1999 a los 150.000 millones del tercer trimestre de 2007, según los datos del Banco de España. Al calor del boom inmobiliario de la última década, entidades financieras y promotoras se aliaron para ganar dinero, tirando unas de otras, a veces sin todos los cuidados y garantías, porque parecía que los beneficios no tenían fin.

Llegado el momento de la desaceleración del mercado de la vivienda, que ha coincidido con la falta de liquidez del sector bancario, las cartas se han puesto sobre la mesa y actualmente se está comprobando cómo "el verdadero cáncer del sector no es tanto la caída de la demanda de vivienda como la mala estructuración de la deuda de las inmobiliarias", asegura Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea. En su opinión, entre el 40%y el 60% del endeudamiento de las promotoras tiene un vencimiento a corto plazo, a menos de dos años, porque "la banca ha ofrecido con poco rigor créditos que deberían financiar el circulante de las empresas, es decir, el pago del IVA o de las nóminas, para financiar la compra de suelo con desarrollo a largo plazo". Es lo que se conoce como líneas de crédito o pólizas de circulante, con vencimiento anual.

Demasiado dinero

"Como había mucho dinero para financiar, las empresas han comprado activos que no pueden pagar mediante líneas de crédito sin garantía hipotecaria, mucho más baratas por sus menores gastos y por no estar sujetas a impuestos como el de actos jurídicos documentados. Cuando el banco tiene una hipoteca, tiene una garantía real (el inmueble), mientras que con las pólizas de circulante no hay tal garantía y, ante un proceso concursal (antigua suspensión de pagos), es de los últimos acreedores en cobrar", señala Christoph Bächle, director general de Aareal Bank en España, quien asegura que el propio sistema bancario es el que ha propiciado que la crisis inmobiliaria sea más pronunciada: ha cerrado las líneas de crédito de golpe y las promotoras se ven con el problema de que su deuda vence a corto plazo y no tienen liquidez ni forma de conseguirla.

Ante esta tesitura, a los bancos especializados en la financiación inmobiliaria (básicamente de edificios y proyectos de carácter terciario, hasta ahora no afectados por la crisis residencial), tales como Aareal, que en 2007 otorgó a las promotoras españolas 600 millones de euros en préstamos hipotecarios, están llegando peticiones de refinanciación constantes.

Así lo corrobora José Luis Zanetty, responsable de Eurohypo, uno de los mayores bancos especializados en nuestro país, con 9.000 millones de euros prestados, que declara: "Tenemos más trabajo que nunca porque ahora se renegocia todo. No contamos con impagados ni retrasos en España; lo que piden las inmobiliarias es flexibilidad en los préstamos porque están afectadas tanto por el descenso de las ventas de viviendas como por las restricciones de financiación. Es el corto plazo lo que les aprieta por el estrechamiento de las líneas de crédito, que se están ancelando a su vencimiento, generando un problema un poco artificial, pues la banca está traspasando a sus clientes su falta de liquidez".

Asfixiadas por los plazos de pago de su deuda en un momento en el que los ingresos escasean, la solución que les queda a las inmobiliarias pasa casi exclusivamente por refinanciar su deuda, un proceso que todavía no es masivo pero que lo será en unos meses, tal y como lo confirman dos grandes bancos que prefieren permanecer en el anonimato.

Posibilidades de acuerdo

¿Y cómo se refinancia la deuda? Líneas de crédito usadas para financiar suelo, préstamos corporativos que han servido para adquirir otras empresas o carteras de activos y préstamos al promotor destinados a acometer proyectos inmobiliarios concretos convergen, al final, en un mismo punto: la necesidad de alargar su plazo para adecuar su vencimiento al momento de maduración o de generación de ingresos del bien financiado, con o sin periodos de carencia, mantiene una caja de ahorros. Aunque no hay un periodo que sirva para todos los casos, lo cierto es que prolongar el crédito en dos o tres años parece ser la receta más utilizada por las entidades españolas y no necesariamente lleva aparejada una subida de los tipos de interés. Aquí la calidad o vinculación del cliente con el banco tiene mucho que decir.

Para las líneas de crédito se empieza a exigir el otorgamiento de garantías hipotecarias a fin de pasar de vencimientos anuales a otros de tres años. En los préstamos ligados a adquisiciones, se busca reducir con la mayor celeridad posible la deuda vía ventas de activos o ampliaciones de capital, aseguran fuentes de The Royal Bank of Scotland.

"El problema está en las pólizas de circulante o préstamos corporativos sin garantía hipotecaria. Para ampliar el plazo pedimos transformarlos en garantías hipotecarias, además de garantías personales no pignoradas y parece lógico también fijar un nuevo precio, ya que la calidad del riesgo ha disminuido. A mayor riesgo, mayor retribución", dice uno de los bancos líderes en España, que añade que, en su caso, la refinanciación con las inmobiliarias no es generalizada. "Hoy por hoy existen posibilidades de manejo de la crisis. Las promotoras tienen capacidad de renegociar su deuda. Todavía no tenemos impagos", añade.

El problema no es de solvencia, porque los activos de las inmobiliarias no van a devaluarse drásticamente. Es de tesorería, que se resuelve con refinanciación, sin meter más capital, puede que a precios entre 0,40 y 0,50 puntos más caros porque ha subido el coste del dinero, señala otro de los grandes bancos, para quien la entidad que quiera cobrar mucho a las inmobiliarias por la renegociación "está loca".

Según Zanetty, sólo las empresas insolventes serán las que se queden en manos de la banca. En tanto que las entidades pedirán a las otras garantías adicionales: hipotecar activos no hipotecados, que las matrices actúen de avales de sus filiales o que los empresarios aporten garantías personales.