El seguro de títulos, una fruta podrida

Las transacciones siempre presentan riesgos. Para adquirir un inmueble hay que asegurarse de que pertenece a quien se presenta como titular y que éste tiene capacidad para transmitirlo. Corresponde a los distintos ordenamientos jurídicos regular el modo en que esas certezas se pueden obtener, pero sin que su obtención haya de ser tan concienzuda como para que demore con exceso el tráfico.

No podemos indagar en el título de cada uno de los causantes anteriores de quien nos quiere vender una vivienda para saber que es verdadero dueño porque entonces la investigación no terminaría nunca. Nosotros confiamos en la verdad legal de los registros de la propiedad y en la documentación fehaciente, que nos aseguran la pacífica titularidad de nuestro derecho si adquirimos del último titular inscrito.

El coste exclusivamente jurídico de la transacción inmobiliaria y el gasto jurídico en relación con el PIB es mucho menor en España que en EE UU

Las tres mayores aseguradoras de EE UU aceptan pagar 37,8 millones de dólares para resolver denuncias por trato de favor a grandes clientes

Compañías privadas

En otras latitudes, fundamentalmente anglosajonas, empresas privadas realizan esa labor de investigación jurídica y aseguran mediante una póliza su resultado; lo que se conoce como seguro de títulos, pero que sólo garantiza el precio pagado y no el derecho. El Mercado se impone. ¿Pero es el Mercado tan eficiente como dicen?

El Departamento de Vivienda y Urbanismo de Estados Unidos tiene abiertas desde 2005 más de 160 investigaciones por prácticas ilegales de estas empresas. Los reguladores consideran que cientos de miles de compradores de viviendas han visto inflados sus gastos de formalización. Las investigaciones tienen como objetivo las cuatro aseguradoras de título más importantes, que controlan casi el 90% del mercado estadounidense.

"Por fin las autoridades reguladoras reconocen que la cosa está podrida", dijo Steve Parton, asesor legal general de la Oficina de Regulación de Seguros de Florida. "Los pagos ilícitos se han convertido en una cosa demasiado normal para la industria".

Estos pagos cuestionables se han realizado en efectivo, en forma de comidas, viajes, entradas a partidos o fiestas para celebrar la Super Bowl. Las aseguradoras culpan a la "indefinición total" de las leyes federales y estatales. Sostienen que a menudo son los agentes inmobiliarios y corredores de seguros quienes ejercen presión para que se hagan pagos cuestionables. Ésta es una salida recurrente de los operadores económicos pillados en falta: acusar al ordenamiento jurídico de excesivo rigorismo o de excesiva laxitud según convenga a sus intereses. Pero el caso es que los reguladores de Minnesota han sancionado a 600 inmobiliarias por aceptar comisiones ilícitas de First American, la aseguradora de títulos más grande de Estados Unidos.

First American Corp., Fidelity National Financial Inc. y LandAmerica Financial Group Inc., primera, segunda y tercera aseguradora de Estados Unidos, aceptaron pagar 37,8 millones de dólares para resolver las denuncias de haber otorgado trato especial a los grandes clientes, como hacerles descuentos sobre las primos pagos para proyectos (a veces con prima cero) a cambio de transacciones comerciales. "Estos descuentos no estaban al alcance de compradores de viviendas ni de empresas pequeñas, quienes efectivamente subvencionaron las bonificaciones ilícitas, pagando el recibo total de las altas cuotas de seguro de título".

A Stewart Title Guaranty Co., cuarta aseguradora de títulos, se la acusa de pagos ilícitos a Lennar Corp., la constructora más grande de Estados Unidos, y a Wells Fargo & Co., la segunda entidad financiera en cuanto a préstamos para vivienda, con el objeto de que recomendaran sus servicios.

La aseguradora habría repercutido dichos pagos sobre 3.908 propietarios de viviendas inflando los gastos de formalización de compraventa.

El riesgo de estas prácticas, no obstante, no está sólo en el aumento de la factura del consumidor final, sino en la anómala coyunda entre controladores y controlados, como puso de manifiesto el caso Enron. Estas aseguradoras son las encargadas de investigar si las promotoras son realmente dueñas de las viviendas que van a vender para poder asegurar la propiedad del comprador. Si se produce semejante compadreo entre unas y otras es lógico pensar que el rigor jurídico en esa investigación puede quedar mermado por la propia inercia comercial y el deseo de agradar al cliente: sin independencia del controlador, no hay garantía de imparcialidad.

Muchos más litigios

Entre nosotros el coste exclusivamente jurídico de la transacción inmobiliaria es del 0,47% y en Estados Unidos del 1,59% mientras que el porcentaje del gasto judicial en relación con el PIB es del 0,4% en España y del 2,6% en Estados Unidos. Estos datos dibujan un escenario no sólo de mayor coste sino de mucha mayor litigiosidad en Estados Unidos. Quienes defienden la supremacía anglosajona consideran que son diferencias asumibles porque, al fin y al cabo, aquélla es la primera economía del mundo, y que el mayor precio para el consumidor final se compensaba con los beneficios derivados de formar parte de ese universo superior.

A veces da la impresión de que recibimos con admiración indígena todo lo que proceda de Estados Unidos. Pero la crisis subprime ha revelado la debilidad intrínseca del sistema norteamericano de garantía hipotecaria aun suponiendo que estuviera bien gestionado. Pero resulta que las propias autoridades estadounidenses reconocen que algo huele a podrido en las aseguradoras de títulos.

Quizá allí también tengan los mejores médicos y hospitales, aunque eso le sirva de poco a quien no puede pagar un buen seguro.

José Antonio Miquel Silvestre es registrador de la Propiedad.