El fin de una era hipotecaria

Se volverá a hablar de ellas un día sí y puede que otro también. A las hipotecas les esperan unos meses especiales. Por varias razones. El guión actual -no hay nada definitivamente aprobado pero ahí están, por un lado, la Ley de Economía Sostenible y, por otro, los Presupuestos Generales del Estado- dice que este es el último año que las hipotecas conservarán su estatus fiscal actual. A partir del 1 de enero de 2011, solo desgravarán por ellas las personas con rentas anuales inferiores a 24.100 euros.

Teóricamente, si se firman a lo largo de los próximos meses, antes de que acabe 2010, se mantendrán los derechos adquiridos independientemente de los niveles de renta o, lo que es lo mismo, como mínimo, se podrá aplicar una deducción hipotecaria del 15% por persona sobre un máximo de 9.015 euros. Una poderosa razón (se puede llegar a los 1.352 euros y algunos estudios señalan que teniendo en cuenta una hipoteca media, la eliminación de la deducción será equivalente a un incremento ex ante del precio de la vivienda de entre el 6% y el 16%) que invita a los particulares a acelerar sus trámites y a las entidades financieras a agudizar su ingenio para vender más créditos sin asumir más riesgos.

La retirada de la desgravación subirá entre el 6% y el 16% el precio de las casas

Los bancos tratan de captar clientes antes de 2011 con ofertas agresivas

De hecho, bancos y cajas ya tienen, por el momento, abiertos tres frentes. En primer lugar, intentan dar salida al ya bastante amplio parque inmobiliario del que la crisis les ha hecho propietarios. Entidades como BBVA, Bancaja, Caja Madrid, La Caixa, Santander, CAM o Banco Pastor, entre otras, asocian financiaciones (léase hipotecas) especiales a la compra única y exclusivamente de sus inmuebles.

El segundo frente tiene más que ver con una guerra por lo ajeno: el mercado está inundado -y así seguirá previsiblemente- de ofertas de hipotecas "subrogación" que con poderosos ganchos intentan hacerse con los mejores clientes de las entidades. Por último, y desde hace poco más de un mes, se ha reabierto aunque aún con timidez el frente tradicional: se venden hipotecas llamativas con tipos de interés y diferenciales que parecían olvidados (

Uno-e, Barclays, Bankinter, Activo Bank, Oficina Directa...) todo ello, eso sí, a cambio de unos niveles de vinculación máximos donde no se deja ni un solo producto financiero (nóminas, domiciliaciones, seguros, planes de pensiones, fondos de inversión, tarjetas de crédito...) sin tocar.

El Euríbor arrastrará igualmente a las hipotecas a la primera plana. Es cierto que ya en el entorno del 1,5% y que tal nivel hace desaparecer los recortes que en los últimos dos años (después de otros dos de intensas subidas) experimentaban las cuotas mensuales.

Los datos apuntan a que, desde ahora y hasta final de año, cuando las hipotecas revisen sus tipos de interés, simplemente resultarán más caras. Por el momento, poco más caras. En agosto de 2009, el Euríbor cerró de media en el 1,334%. Si finalmente este mes llegara a colocarse por encima del 1,5%, se pagaría más, aunque tampoco se trataría de cantidades relevantes. Por cada 10.000 euros a 25 años, el encarecimiento superaría el euro ligeramente.

El tercer motivo por el que las hipotecas saltarán a la palestra más de lo que ya es habitual es de tipo judicial. Las asociaciones de usuarios bancarios tienen abiertos numerosos procesos contra las entidades por dos temas más que espinosos. Por un lado, las cláusulas suelo; por otro, los seguros de tipos de interés (clips, swaps...). Se esperan sentencias en este sentido.

El Senado votó en contra a finales de julio de una proposición de ley en la que se solicitaba, entre otras cosas, que las llamadas cláusulas suelo -tipo de interés mínimo aplicable en una hipoteca variable- se consideraran abusivas si contemplaban niveles superiores en un 40% a su valor de referencia en el momento de la contratación. El rechazo encontró sus razones en el Informe del Banco de España al respecto según el cual, este tipo de cláusulas no son, en general, susceptibles de ser catalogadas como abusivas, y que, por tanto, solo es posible la vía judicial contra ellas si los clientes hipotecarios consideran que el consentimiento que otorgaron (al firmar el crédito hipotecario) se vio afectado por algún vicio o engaño.

Desde las distintas asociaciones reconocen que un gran parte de las reclamaciones que tramitan versan sobre los swaps, permutas, clips, intercambios, coberturas o seguros de cuota fija para hipotecas. Todos ellos son en realidad el mismo producto con distinto nombre y han generado en los últimos meses graves problemas económicos a sus suscriptores dado que, según denuncian, las entidades no solo les están trasladando desproporcionadas y abusivas penalizaciones por la cancelación del producto sino que, además, utilizan sus cuentas al pago del swap, derivado o similar antes que al propio pago de la hipoteca.

A favor de los consumidores, que además denuncian haber sido mal o nada informados sobre los elevados riesgos que conlleva la compra de estos productos, no solo hay ya sentencias judiciales en firme sino que, además, el propio Banco de España ha catalogado tales productos como "complejos" y que, por tanto, requieren de una información muy detallada. -