Per què la teva casa pot ser la teva radiografia a més de la teva biografia

“Comprensió del sector immobiliari” podria ser una assignatura de la carrera de Sociologia. L’habitatge possiblement sigui el ben material ‒l’únic al qual es fa menció expressa en la Constitució‒ la forma i l’ús del qual reflecteixen millor la condició social del seu habitant. Digues-me on vius...

L’evolució de les tecnologies, dels valors sostenibles i d’una economia en crisi permanent sembla augmentar aquesta capacitat immobiliària de reflectir el pols social.

Un exemple hipotètic: se cerca una casa a l’extraradi d’una ciutat o a un poble proper. Associada a una comunitat energètica que consumeixi electricitat d’un hort solar. Construïda amb formigó que autorepara les seves esquerdes i sense gairebé minvaments perquè un model informàtic ha definit fins i tot les formes individuals de les plaques de pladur. Amb distribució polivalent, diferent de les clàssiques cases unifamiliars. Diverses habitacions àmplies i lluminoses podrien acollir tant una sala d’estar com una oficina domèstica. També es visita en un recorregut de realitat mixta i el client pot configurar elements com en un concessionari de vehicles.

Serà clau aquesta capacitat d’escoltar i d’adaptar-se a l’evolució de la demanda, a l’especialització i al servei a mida

Juan Carlos Álvarez, director general de negoci de gestió patrimonial de la immobiliària Servihabitat

És relativament cara per a la mitjana. No obstant això, la pretenen dues famílies amb un pressupost sense cap mena de dubte insuficient. Així i tot, aconsegueixen llogar-la, totes dues. L’explicació és que són famílies amigues disposades a compartir el cost d’un habitatge dissenyat per aquesta funció, el qual permet d’escollir privacitat o convivència depenent del moment i instal·lar-hi un despatx i un petit negoci independents. La casa els estalvia el local comercial.

Com dissenyaries la teva pròpia casa?

Aquesta casa exacta, precisa, sembla més dissenyada per a l’ideal del llogater que per al del promotor. I respon a una de les tendències socials/immobiliàries de què parlàvem: la personalització. “L’abandonament dels estàndards homogenis i rígids d’habitatges en sèrie per dialogar amb el client i oferir solucions flexibles adaptades al seu cicle vital i econòmic”, explica Juan Carlos Álvarez, director general de negoci de gestió patrimonial de la immobiliària Servihabitat. “Serà clau aquesta capacitat d’escoltar i d’adaptar-se a l’evolució de la demanda, a l’especialització i al servei a mida”.

Quina demanda? Quin servei a mida? Les respostes tornen a apropar sociologia i habitatge. Al cap i a la fi, un agent immobiliari encarregat del cara a cara amb els clients, llur diversitat i casuística, s’assembla al sociòleg porta a porta. Francisco Nomdedéu, vocal del Consell General dels Col·legis Oficials d’Agents de la Propietat a Espanya, destaca els canvis humans que condicionen el canvi immobiliari. “A més de famílies monoparentals, de persones solteres o joves emancipats, emergeixen altres agrupacions de convivència, com ara parells de matrimonis o de parelles amigues, normalment joves o nouvinguts al país, i la resposta del sector amb habitatges-oficina de gran superfície, habitats per persones fins i tot sense vinculació prèvia, per viure i treballar compartint zones de convivència i comunicació”.

Nomdedéu també assenyala mutacions en el model de propietat degudes a factors com ara l’envelliment o la dificultat per llogar o comprar dels joves precaris. “Augmenten els habitatges de gent gran que els cedeix parcialment a canvi de companyia i cura. Ho vèiem a les grans ciutats, i ara s’estén a les capitals de província”.

Urbanisme per a un país diferent

Si parlem d’una necessitat i de la casa adequada on acollir-la, parlem d’anàlisi de dades per entendre aquesta connexió. El director a Barcelona de la consultoria multinacional CBRE, Xavier Güell, menciona tendències com ara el salt de la població de més de 65 anys del 20% actual al 29% en 2040, o el de les unitats familiars unipersonals del 26% d’avui dia a més del 50% en menys de dues dècades. “L’augment de la mobilitat i de la població estrangera també influirà en les noves tipologies d’habitatges”. Per exemple, per allotjar estudiants o persones grans, o de tipus coliving, que seria la rèplica del coworking en el mercat residencial, és a dir, convivència de persones amb interessos afins en espais que barregen zones privades i comunes.

L’augment de la mobilitat i de la població estrangera també influirà en les noves tipologies d’habitatges

Xavier Güell, director a Barcelona de la consultoria CBRE

Arran d’aquests canvis sorgeixen nínxols de negoci. Güell comenta, per exemple, que el 63% dels 114.000 llits operatius en residències d’estudiants a Espanya es consideren obsolets; en 2021 a penes hi havia 1.000 llits professionalitzats de coliving, però es multiplicaran per cinc en 2024. I el segment senior living ‒diverses maneres de compartir propietat o lloguer entre persones grans independents‒ enguany ha registrat inversions de gairebé cinc milions d’euros.

En un país de propietaris que considerava l’habitatge la millor opció d’estalvi productiu, “guanyen força figures com ara l’inversor que compra, reforma, restaura i lloga per habitacions un producte de qualitat”, amplia Nomdedéu. “Aquest lloguer apareix com a alternativa a les pujades generalitzades del lloguer tradicional”.

I què hi ha del costós accés a l’habitatge?

L’expert ha tocat allà on més mal fa: l’impensable accés a un habitatge de qualitat per a un sector creixent de la població si es prolonga el trio inflació, estagnació i energia prohibitiva. En altres paraules, seria el problema de l’habitatge social més socialitzat encara. Segons Álvarez, la pandèmia ha disparat la demanda, i cobrir-la és una exigència explícita de l’OCDE: “Espanya té al voltant de 290.000 habitatges públics, i en necessita un 8% més per apropar-se a la mitjana europea”.

El sector sol coincidir en la col·laboració publicoprivada com a requisit clau per tancar la bretxa. Ja s’aplica a bona part d’Europa, afirma Güell, mentre que a Espanya pràcticament no se n’han fet assajos, llevat d’excepcions com ara els 4.500 habitatges projectats a Barcelona mitjançant l’aliança de dues immobiliàries i l’Administració.

Nomdedéu conclou que atacar aquesta carència exigeix una transformació a fons: amb una gestió veritablement útil per al ciutadà, “que moltes vegades no sap a on dirigir-se, ni com, ni quan, ni en quins terminis, ni quines ajudes són compatibles”. També reclama “garanties no coactives als arrendadors” o plans urbanístics d’habitatge social rendibles per als promotors, més sentit comú en el seguiment dels ajuts, o “una regulació dels desnonaments que distingeixi les famílies realment necessitades d’altres grups que fan més soroll mediàtic”.

En habitatges socials, moltes vegades el ciutadà no sap a on dirigir-se, ni com, ni quan, ni en quins terminis, ni quines ajudes són compatibles

Francisco Nomdedéu, vocal del Consell General dels Col·legis Oficials d’Agents de la Propietat a Espanya

El sector espera ser escoltat, manté Álvarez. Pot aportar el seu coneixement d’una realitat molt complexa per connectar oferta i demanda gràcies a unes “normatives d’urbanisme més homogènies, àgils, coherents i estables”. A més d’aquesta experiència general, ofereix l’experiència de serveis específics que combinen la gestió immobiliària amb la gestió social per tal de millorar la situació de les famílies llogateres.

Sostenibilitat com a repte, tecnologia com a solució

Qualsevol tendència social projectada en tendència immobiliària es creuarà sempre amb altres dues: la sostenibilitat com a objectiu i la tecnologia com a eina.

Impulsat per la necessitat i la legislació, el sector tendeix a integrar l’àlbum complet de tecnologies: des del planejament i la construcció digitalitzada (Building Information Modeling (BIM), Lean Construction (construcció sense pèrdues), contractes col·laboratius, etc.) fins a l’aplicació de la intel·ligència artificial i l’anàlisi de dades per al manteniment predictiu inclús amb patrons meteorològics, la impressió 3D ja sigui de peces petites com ara el segell d’un finestró o de pilars de càrrega, els models d’eficiència energètica com és el cas de les comunitats que comparteixen un hort solar, o els nous materials fotocatalítics capaços de purificar l’aire.

També desplega el trio sensòrica, internet de les coses i domòtica amb la finalitat d’entendre, com recorden Álvarez i Güell, les dades des del costat de l’ús ‒espai, llums, dispositius, consums, horaris, patrons...‒ per tal de passar-les al costat del disseny i tancar el cercle. En aquest sentit, Pere Navarro, director de la cita immobiliària més gran del país, Barcelona Meeting Point, recorda “un estudi de Mind Commerce sobre el creixement mitjà anual d’habitatges i edificis intel·ligents, segons el qual en els pròxims anys s’aproparà al 30%”.

Per això, la tendència macro que destaca Álvarez és precisament la construcció industrialitzada, sistemàtica, modular, que aglutina totes les tecnologies rellevants. Seria no només una revolució pràctica, sinó de la mentalitat. Aquesta determinada inclinació del sector a l’immobilisme, opina Álvarez, no resistirà la triple pressió “de la transformació digital, les lleis sostenibles i la ineficiència del model convencional”. “Els terminis de construcció i lliurament es podrien reduir un 30%. Guanyarem agilitat per respondre a la demanda en el moment que ho necessiti”.

Es traduirà aquest guany en una caiguda equivalent dels preus? Això és dir molt. Les tarifes reflecteixen altres imponderables. Sense anar gaire lluny, una energia disparada.

Noves maneres de viure al Barcelona Meeting Point

Fins a quin punt deuen estar guanyant força les tendències socials dins de les tendències immobiliàries que la principal fira sectorial, Barcelona Meeting Point, organitzada pel Consorci de la Zona Franca de Barcelona (CZFB), s'està repensant per tal d'incloure les noves maneres de viure, l'empatia entre oferta i demanda.

"Volem donar-li un enfocament orientat a l'estil de vida apostant pels criteris sostenibles i renovables en la línia dels Objectius de Desenvolupament Sostenible", explica Pere Navarro, delegat especial de l'Estat en el Consorci de la Zona Franca de Barcelona.

Dit d'una altra manera, actualitza "el seu caràcter professional per estar en sintonia amb les noves tendències i facilitar els contactes, el coneixement i la innovació tecnològica que canviarà per sempre la manera d'entendre el sector", afegeix Blanca Sorigué, directora general del CZFB. "No només redueix els costos i els temps mentre augmenta la productivitat i la seguretat; també genera construccions més sostenibles i eficients".

Segons Navarro, cal entendre el negoci immobiliari com una corretja de transmissió de les necessitats socials i de regeneració urbana ara que ens dirigim cap a un 70% de la població concentrada en ciutats a mitjan segle. La inversió immobiliària es projecta amb una previsió d'anys, per a la majoria de la gent representa la inversió més gran de tota una vida, però també reflecteix el curt termini.

Navarro assenyala, per exemple, el canvi de preferències cap als espais exteriors durant la pandèmia ‒encara que està tornant la demanda de plena densitat urbana, segons Servihabitat‒, o l'espectacular recuperació de les vendes d'enguany perquè els compradors van anticipar les pujades dels tipus d'interès.

En qualsevol cas, la digitalització i les disciplines 4.0 seran el conducte per a l'onada de la transformació immobiliària. De fet, tenen nom propi: proptech, tecnologies especialitzades en la propietat. I no només des del costat dels constructors i els planificadors. Com deia Fernando Conde, president de la consultoria Newland Property Management, "avui dia qualsevol client té més coneixement sobre un habitatge que el venedor més aplicat fa 10 anys".