Todo lo que hay que tener en cuenta para pasar de inquilino a propietario

Cuando se vive de alquiler, el arrendatario se limita a pagar la mensualidad y las facturas de electricidad, agua y gas que consume. Cuando se es propietario, además de la cuota hipotecaria y de los suministros, se suelen asumir otros costes, como los impuestos municipales y los seguros. Ante un escenario como el actual, en el que el Índice de Precios de Consumo (IPC) ha subido a cotas no vistas en mucho tiempo, que puede llevar a muchos arrendadores a subir las mensualidades para actualizarlas a este índice y en el que los tipos de interés de los préstamos hipotecarios son favorables para el comprador, la cuestión es ¿merece la pena dar el salto de inquilino a propietario?

¿Qué se debe tener en cuenta antes de comprar una vivienda?

Ángel Martínez, vocal del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI), destaca que lo primero que debe evaluar el futuro propietario es su solvencia económica y su capacidad de endeudamiento. Esto se debe a que, en el caso de que necesite contratar una hipoteca, debe tener ahorrado, como mínimo, el 20% del precio de la vivienda, ya que los bancos financian, como máximo, hasta el 80% del valor de tasación. Asimismo, debe disponer de entre un 10% y un 15% adicional para hacer frente a los gastos que conlleva la operación.

El comprador de la vivienda tampoco debe olvidar que la operación conlleva hacer frente al pago de impuestos. En el caso de un inmueble de obra nueva, el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que es del 10% en todo el territorio español, excepto en Canarias, donde se paga el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) que supone el 6,5%; así como el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo porcentaje varía entre el 0,5% y el 1,5% en función de la comunidad autónoma. Si la vivienda es de segunda mano, el tributo es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10% del valor catastral de la vivienda, según la región.

Además de estos impuestos, el comprador debe hacer frente a los gastos derivados de la contratación de la hipoteca, como la tasación, cuyo precio oscila entre 200 y 600 euros, o la comisión de apertura, que suele oscilar entre el 0,1% y el 1% del total de la cantidad hipotecada. Sin embargo, entidades como Banco Sabadell no aplican esta comisión de apertura.

Martínez recuerda que también se debe analizar el estado de conservación de la vivienda, ya que en los inmuebles de segunda mano puede ser necesario hacer una reforma. Los expertos cifran el desembolso para la realización de obras entre 500 y 700 euros por metro cuadrado, aunque el precio final dependerá de los materiales utilizados y del alcance de las transformaciones.

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda?

El precio medio de una vivienda en España es de 1.662 euros por metro cuadrado, según la estadística de tasaciones del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) del tercer trimestre de 2021. Este valor es mayor en Cataluña y en la Comunidad de Madrid, donde el precio por metro cuadrado alcanza, de media, 2.038 y 2.685 euros, respectivamente. Por lo que un inmueble de 90 metros cuadrados costará 150.000 euros de media, mientras que en Cataluña ascenderá a 183.000 euros y a 242.000 en la Comunidad de Madrid.

El coste de la vivienda aumentó un 4,2% en el tercer trimestre de 2021 frente al mismo periodo del año anterior, según la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Tras la situación derivada de la pandemia, el precio de los inmuebles ha ido experimentando un crecimiento moderado, una tendencia que la AEV prevé que se mantenga en 2022.

¿Qué cuota mensual debo pagar?

Antes de adquirir la vivienda, se debe tener en cuenta que tanto los expertos como el Banco de España recomiendan no destinar más del 30% de los ingresos mensuales al pago de la hipoteca. Esto no debería suponer un cambio para un individuo que vive de alquiler, puesto que el porcentaje recomendado para los inquilinos es el mismo.

A modo de guía, la cuota media de una hipoteca en España es de 404 euros al mes por cada 100.000 euros prestados, a un interés medio del 1,48% y a pagar en 24,6 años, según cifras de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Así, para devolver un préstamo de 140.000 euros (el importe medio de una hipoteca) se pagará una cuota de 566 euros al mes.

En comparativa, en este momento el precio medio del alquiler es de 10,6 euros por metro cuadrado al mes, según el portal inmobiliario Idealista. Por lo que el alquiler medio de un piso de 90 metros cuadrados sería de 954 euros mensuales, un 70% más que la cuota que se pagaría por una hipoteca de 140.000 euros. Si, por el contrario, el comprador decide invertir la misma cantidad que paga al mes por el alquiler, por ejemplo, esos 954 euros, podría aspirar a un inmueble de 236.000 euros, con un interés medio del 1,48% y a pagar en 25,6 años, siempre en función del perfil del propietario y del tipo de hipoteca que se contrate.

En algunas ciudades el precio del alquiler es bastante superior a esta media, especialmente en las grandes urbes, como Madrid, donde el metro cuadrado de alquiler cuesta 14,6 euros de media; y Barcelona, donde alcanza 15,4 euros. Arrendar un apartamento de las mismas dimensiones en estas poblaciones costaría, de media, 1.314 euros al mes en la primera y 1.386 euros al mes en la segunda.

¿Cuánto costaría la compra de una vivienda de tamaño similar en estas ciudades? Para un inmueble de 300.000 euros (el precio medio del metro cuadrado en Madrid era en diciembre de 2021 de 3.700 euros), la cantidad financiada, que sería como máximo el 80%, alcanzaría 240.000 euros. Si la cuota media es de 404 euros por cada 100.000 euros prestados, se pagarán 969 euros de hipoteca al mes. Sería, aun así, más baja que la mensualidad del alquiler medio en esta capital.

Los expertos añaden que los bajos tipos de interés generan unas condiciones de financiación favorables para el comprador que se plantea contratar un préstamo hipotecario. El euríbor (la tasa de interés media a la que se prestan dinero los bancos de la zona euro y que suele usarse en España para calcular las cuotas en las hipotecas a tipo variable) se sitúa desde 2016 en negativo, lo que propicia que las entidades bancarias puedan prestar dinero en condiciones muy competitivas.

Es importante señalar, de acuerdo con los expertos, que el aumento de la inflación puede influir en los precios de los alquileres. Según la legislación, el arrendador puede actualizar el precio de la vivienda anualmente según se comporte el IPC, en el caso de que así esté especificado en el contrato de arrendamiento, que suele ser lo habitual. Según el último dato de diciembre, el IPC creció un 6,5%, lo que puede provocar que el precio del alquiler suba en el mismo porcentaje si el propietario del inmueble decide actualizarlo.

Laura Núñez, profesora de IE University y directora del Observatorio del Ahorro Familiar, especifica que comprar una vivienda es una inversión a largo plazo, porque más adelante se puede alquilar o vender. Estando de alquiler, en cambio, se deben destinar parte de los ingresos a ahorrar si se quiere estar cubierto ante futuros imprevistos.