El mercado hipotecario se recupera en los primeros meses del año
El aumento de la demanda de vivienda y los tipos de interés en bajos niveles históricos reactivan el mercado de los préstamos
La predisposición de los españoles para pedir una hipoteca empieza a recuperar el nivel previo a la pandemia. El pasado marzo, justo un año después del decreto del primer estado de alarma, se firmaron 36.886 hipotecas, el cuarto mejor dato mensual en la última década y la cifra más alta desde enero del año pasado, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La cifra supone un 35,1% más respecto a marzo de 2020 y un 19,3% más que en el mismo periodo de 2019.
En el tercer mes de este año, además, se produjo un récord en el número de hipotecas a tipo fijo, aquellas en las que se paga siempre la misma cantidad durante toda la vida del préstamo. Esta cifra ha sido fruto de la apuesta de los compradores y las entidades bancarias por una modalidad que ofrece la seguridad de que siempre se pagará lo mismo, en el caso de los primeros, y que asegura un ingreso inalterable y estable, en el de los bancos.
José Miguel Tabarés Cuadrado, vicedecano del Colegio de Registradores de España, considera que las cifras positivas de este último trimestre serían normales si no se tuviese en cuenta la pandemia. “Sería algo coherente si solo lo comparásemos con la evolución de los precios y el número de operaciones de 2019”. Aunque marzo haya sido un mes excepcional para las hipotecas, los datos trimestrales muestran una ligera diferencia a la baja en las compraventas respecto a 2019. Entre enero y marzo de 2021 se inscribieron 129.228 compraventas de viviendas, un 1,5% más que en el mismo periodo de 2020, con un marzo ya afectado por el confinamiento estricto. Esta cifra, sin embargo, se sitúa por debajo, aunque muy cerca, de las 133.860 que se registraron en el primer trimestre de 2019.
La normalidad perdida con la pandemia está regresando al mercado hipotecario. “Es posible que ahora tengamos otros trimestres también coherentes y se mantenga la actividad en un volumen usual. En comparación con el año anterior se dan grandes alzas, pero si lo comparamos con 2019 estamos en la senda normal”, destaca Tabarés Cuadrado.
¿Cómo son las hipotecas ahora?
En los últimos meses, el mercado ha mostrado cierta tendencia hacia las hipotecas a tipo fijo. El 56,2% de las que se firmaron en marzo era de este tipo. José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra y miembro del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas, atribuye este aumento a las ventajas que ofrece esta modalidad ante escenarios complejos como el actual: “El demandante prefiere saber cuánto va a pagar cada mes sin estar sujeto al riesgo del tipo de interés y los bancos también están favoreciendo estos productos”, asegura.
En las hipotecas a tipo fijo, el interés tiende a ser más alto que en las de tipo variable, pero ofrecen estabilidad y seguridad al propietario, que sabrá que su cuota será la misma todos los meses, con independencia de lo que ocurra en el mercado. Según datos del INE, el tipo de interés medio al inicio de las hipotecas de viviendas de este marzo era 2,75% para el tipo fijo, mientras que, en el mismo mes de 2019, era del 3,11%. Lo que significa que ahora contratar una hipoteca de este tipo es más barato que hace dos años.
¿Cómo se comporta el euríbor?
Este indicador, que afecta a las hipotecas a tipo variable y las mixtas, cerró mayo en -0,481%. En enero tocó su suelo histórico al alcanzar el -0,505%. “Que el euríbor haya incluso llegado a ser negativo no significa que los bancos vayan a dar dinero por contratar una hipoteca. En cambio, si el euríbor repuntara, esa hipoteca variable empezaría a crecer”, explica Massimo Cermelli, profesor de economía de Deusto Business School. Por tanto, cuanto más bajo esté el euríbor, más bajo será el precio de la hipoteca.
Las hipotecas variables están sujetas al euríbor más una parte de intereses, denominada diferencial, que se mantiene fijo durante toda la vida del préstamo. Por ejemplo, en el caso de una hipoteca contratada con un interés compuesto por el euríbor más el diferencial de un punto, si el euríbor se encuentra en el -0,5%, hay que añadírselo al diferencial, lo que ofrece un resultado de 0,5% de interés. Si el euríbor estuviera por debajo del diferencial no se pagarían intereses.
Esta modalidad presenta otras ventajas a los futuros propietarios. Cuenta, por lo general, con unos plazos de amortización más largos, lo que facilita que la cuota mensual sea menor. Además, están sujetas a menos comisiones y tienden a ser más baratas.
El tipo de interés en marzo para la hipoteca variable era del 2,22%, mientras que en 2019 era del 2,35%. “Todo apunta a que el euríbor se quedará en un tipo negativo o cercano a cero por lo menos hasta 2023”, reflexiona Cermelli.
Importe medio de las hipotecas más bajo
En marzo el importe medio de la hipoteca también creció hasta situarse en 137.700 euros, la cifra más alta desde febrero de 2020, cuando alcanzó los 175.100 euros. Pero sigue siendo más bajo que en 2020 si la comparación se hace por trimestres, ya que en los primeros tres meses del año pasado era un 4,1% mayor que ahora. No obstante, está por encima del mismo periodo de 2019.
Además, se han producido cambios en el perfil de los compradores: ahora son de más edad y con mayor capacidad económica, según el informe del Banco de España El impacto de la crisis sanitaria del covid-19 sobre el mercado de la vivienda en España. “Los mayores tienen una tasa de ahorro más alta y un acceso al crédito más sencillo. A la hora de negociar la hipoteca, la temporalidad y la inestabilidad del mercado laboral es patente sobre todo en los más jóvenes, más afectados por la tasa de paro y con menos ahorros”, explica Cermelli.
Precios estables en las viviendas
Los precios de las viviendas no han bajado como pronosticaron muchos expertos, sino que han subido ligeramente, concretamente un 0,9% en el primer trimestre de 2021, según datos del INE. La subida lleva ocho trimestres recortándose, pero continúa al alza. Y existen diferencias entre comunidades autónomas. Según el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, en Canarias, Navarra, La Rioja y la Región de Murcia los precios han bajado; mientras que en Asturias, País Vasco, Aragón y Baleares, han crecido y en el resto de comunidades se han mantenido estables.
¿Por qué crece la compraventa tras un año de pandemia?
La mejora de las expectativas económicas gracias al avance en el proceso de vacunación y el final del estado de alarma en mayo ayudan a explicar el aumento de la compraventa de vivienda, pero hay otros factores:
Las operaciones que se aplazaron y un cambio de preferencias
La firma de muchas operaciones se debe a que fueron aplazadas por la pandemia. Las restricciones de movilidad, la precaución para evitar contagios, los expedientes de regulación temporal de empleo (ERTE) y la incertidumbre ante la situación sanitaria y económica frenaron los planes de muchos españoles para adquirir un inmueble. Pero también hay motivos ligados a la necesidad de un mayor confort. Así lo cree García Montalvo: “Mucha de la demanda que se ha producido hasta ahora es, o bien porque se necesita una casa más grande, o bien porque la pandemia ha hecho ver que se necesita un balcón, un jardín o vivir fuera de la ciudad”.
Según el informe del Banco de España, la superficie media de vivienda transmitida ha alcanzado su máximo —102,9 metros cuadrados, un 0,8% más que en 2020— y más del 80% de las capitales de provincia redujo su peso a lo largo de 2020 en las compraventas totales de la provincia a favor de las poblaciones más pequeñas.
Además, la compraventa de vivienda unifamiliar aumentó un 2,1 % en el último trimestre de 2020, de acuerdo con el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Albert Bosch, fundador de la inmobiliaria en línea Housfy, explica en el Podcast de Banco Sabadell La digitalización en el sector inmobiliario que durante el 2020 más de 40.000 personas de Barcelona se fueron de la ciudad a vivir a pueblos de menos de 20.000 habitantes.
Una inversión segura
Muchos compradores ven la compra de una vivienda como una inversión segura. “Existe una acumulación de ahorro que para algunos se ha convertido en riqueza, especialmente para aquellos con mayores recursos, y para invertir, la vivienda es un activo que tradicionalmente se ha considerado de poco riesgo”, explica García Montalvo.
Esto es más relevante si se tiene en cuenta el nivel de los tipos de interés que, igual que abarata las hipotecas, baja también la rentabilidad de los productos financieros, lo que deriva la inversión a la compra de vivienda. “Cuando hay exceso de liquidez y los tipos de interés están bajos, se busca reubicar ese dinero en bienes reales, como casas”, sentencia Cermelli.
¿Qué se debe saber antes de solicitar una hipoteca?
Antes de lanzarse a contratar una hipoteca, conviene tener claros algunos conceptos.
1. Ahorro aportado. Las hipotecas proporcionan en torno al 80% del valor de tasación de la vivienda. Por eso, el comprador debe disponer del 20% restante, cantidad a la que hay que añadir los gastos de compraventa —tasación, notaría e impuestos— que elevan la necesidad de ahorro entre un 10% y un 15% más. Por lo que, para adquirir un inmueble se requiere alrededor del 30% de su valor. Además, el Banco de España aconseja que la cuota mensual no sobrepase el 30% de los ingresos mensuales. Banco Sabadell dispone de una herramienta para calcular los gastos asociados a la compra de una vivienda.
2.Tipo de interés. Puede ser fijo, que permanece igual durante la duración del préstamo; variable, que cambia con el euríbor, o mixto, en cuyos primeros meses funciona como fijo y posteriormente se convierte en variable.
3. Documentación. Normalmente incluye el contrato de trabajo, las últimas nóminas, la vida laboral y un escrito denominado “nota simple de la vivienda” que informa sobre su titularidad, las cargas y los gravámenes que tiene. Con todo ello, la entidad hará un estudio y, en función de los resultados, podrá solicitar más documentación o un avalista que respalde el préstamo.
4. Información sobre el préstamo. Si el estudio resulta positivo, el banco enviará una oferta vinculante en la que aparecerá toda la información del préstamo. En ella figurará el tipo de interés nominal (TIN), que es el porcentaje que se pacta con la entidad como pago por el dinero prestado, o la tasa anual equivalente (TAE), que suma al TIN otros conceptos como las comisiones, los gastos de tasación o la frecuencia de los pagos, por lo que es más realista que el TIN. También contemplará la comisión de apertura del préstamo, la de amortización parcial o total (por pagar parte o la totalidad del préstamo de manera anticipada) o la de la cuenta que va asociada a la hipoteca.
5. Notaría. Esta oferta se podrá negociar y, una vez aceptada, se pasará por el notario dos veces: una para que compruebe que los compradores conocen todos los detalles de la hipoteca y otra para firmar definitivamente la hipoteca y escriturar la vivienda.
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