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Vivienda

¿Y si me compro la casa en la que vivo de alquiler?

El alquiler con opción a compra es una fórmula de adquisición de vivienda en la que las mensualidades son un adelanto al pago final. El inquilino gana tiempo para ahorrar para la entrada

iStock

Los españoles destinamos el 34% de nuestra nómina al arrendamiento de una vivienda de 80 metros cuadrados, según han calculado Infojobs y Fotocasa. En Madrid y Barcelona, esta cifra ronda el 50%. Ante ese esfuerzo se plantea un dilema: ¿merece la pena seguir de alquiler o me lanzo a comprar?

Por una parte, el alquiler puede entenderse como una pérdida de dinero cada mes si lo que se tiene en mente es comprar una casa. Al mismo tiempo, se tenga el dinero necesario o no, muchas veces es francamente difícil decidir si la casa elegida será realmente la adecuada para convertirla en residencia a largo plazo.

Quienes tengan dudas sobre si merece la pena comprar esa vivienda o no, dispongan del dinero necesario para dar la entrada, tienen que saber que hay un camino intermedio: el alquiler con derecho a compra.

Esta fórmula consiste en convertirse en propietario de la vivienda en la que se vive como alquilado y, si se pacta la compra, descontar lo ya pagado, o al menos parte, del precio final. O, desde el otro punto de vista, como dueño del inmueble, cobrar una mensualidad mientras decido si me desprendo de él. Parece sencillo, pero el asunto entraña algunas particularidades.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Lo primero que debe saber el interesado es que esta posibilidad no se contempla de oficio. Si como casero o inquilino estás valorando esta opción, lo tienes que hacer constar expresamente junto al contrato de alquiler.

Tal y como explica el abogado inmobiliario Pelayo de Salvador, de Salvador Real Estate Lawyers, necesitaríamos un contrato mixto formado por dos figuras independientes, pero ligadas por la voluntad de las partes. De un lado tenemos un contrato de arrendamiento al uso (de un año prorrogable hasta cinco, según la actual Ley de Arrendamientos Urbanos) y, de otro, una cláusula o contrato con la opción a compra.

¿Qué cuestiones hay que incluir para evitar sustos?

Para no llevarse sorpresas

Como se debe hacer siempre que estamos pensando en adquirir un inmueble, antes de firmar la opción de compra, es fundamental que el futuro propietario se haga con un certificado de cargas o una nota simple en el Registro de la Propiedad. Así conocerá el estado jurídico del inmueble y confirmará que está libre de cargas y deudas y que el propietario realmente es quien dice ser.

Además, para reforzar la voluntad de ambas partes y que sea exigible ante terceros, es recomendable inscribir el contrato en el registro de la propiedad. Entre las advertencias para el inquilino o futuro posible propietario, también está, recuerda el abogado de deSalvador Real Estate Lawyers, "verificar que realmente es un contrato de arrendamiento con opción de compra, y no una compraventa con pago aplazado". En el primer caso no eres propietario hasta que no ejerces la opción y, en consecuencia, pagas el precio. En el segundo escenario, eres propietario del piso, aunque todavía no lo hayas terminado de pagar, y por lo tanto responsable de todo lo que ocurra en el inmueble y de los gastos que genere: seguro de la casa, IBI, reparaciones o reformas, etc. En ese tipo de contrato, además, la compra es obligatoria.

Beneficios y pérdidas para el inquilino o posible futuro comprador

En la parte positiva

En el lado negativo

Ventajas e inconvenientes para el propietario

Beneficios

Desventajas

Derecho de adquisición preferente

Puede que no estuvieras pensando en comprarte casa y que por eso estés de alquiler, sin embargo, puede ocurrir que tu casero decida vender el piso. ¿Qué ocurre contigo? Si decides optar a la compra de la vivienda en la que llevas tiempo viviendo debes saber que estás el primero en la lista entre los posibles compradores. El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce al arrendatario de vivienda el derecho de adquisición preferente, siempre al mismo precio que estaría dispuesto a pagar un tercero.

¿A quién le interesa?

En términos absolutos este tipo de operaciones no son muy comunes, pero sí "hay una cierta tendencia por parte de los inquilinos a querer ligarse al inmueble arrendado de una forma que les dé seguridad a largo plazo", admite Emiliano Bermúdez, subdirector general de la red de intermediación inmobiliaria Donpiso.

"El perfil más habitual de arrendador que acepta estas fórmulas es alguien que lleva varios meses comercializando un inmueble y no recibe ofertas, pero él lo que quiere realmente es vender", apunta Pelayo de Salvador. "Se hicieron habituales en los años de la crisis porque los arrendatarios no tenían acceso a crédito y los vendedores de vivienda no conseguían vender, así que buscaban fórmulas alternativas”. Desde su punto de vista no suele beneficiar al propietario.

Es más, "dada la coyuntura actual del mercado inmobiliario y la evolución al alza de los precios, la mayoría de propietarios no se muestran interesados en firmar un contrato de arrendamiento con opción a compra", confirma el responsable de Donpiso.

De ahí que en los últimos años esta modalidad haya sido común sobre todo en promociones públicas que han intentado propiciar que jóvenes u otros colectivos pudieran comprar vivienda.

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