Desplome de casas: ¿responde la Inspección Técnica de Edificios?

El pasado mes de agosto fue nefasto para algunas familias de los barrios de Tetuán y de Carabanchel en Madrid que vieron como sus viviendas se desplomaban, perdiendo muchas de sus pertenencias y recuerdos, y teniendo que afrontar un futuro lleno de incertidumbre. En ambos casos se había pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), en el inmueble de Carabanchel, en 2012: resultando que había defectos por subsanar en la fachada, pero ningún problema estructural, siendo la causa del derrumbe el colapso de un pilar. En el de Tetuán, en 2014, siendo el origen del siniestro la ‘fatiga de materiales’. En un caso la aseguradora ha asumido la cobertura como caso excepcional, y por razones sociales, y en el otro la ha denegado.

Pero, si los defectos eran de tal calibre que llevaron al hundimiento de los edificios, ¿no eran tan evidentes que se deberían haber detectado en la ITE? Lo cierto es que en la editorial jurídica SEPIN, ya examinamos esta cuestión en Diciembre de 2010 con la encuesta “Aprobada la Inspección Técnica de Edificios, aparecen defectos que debieron constar en la misma. ¿A qué acciones y/o responsabilidades pueden dar lugar y contra quién?”. Las opiniones fueron principalmente dos; podría darse una responsabilidad contractual de los técnicos, o una responsabilidad patrimonial de la Administración y contractual de los técnicos.

En el primer caso: responsabilidad contractual de los técnicos, se entiende que puesto que el obligado a presentar el informe es el propietario a través de técnicos por él contratados, lo que existirá es una relación contractual de arrendamiento de obra. Ello aunque se trate de una obligación legal, cuyo desarrollo queda sometido a un cierto control administrativo, y aunque se haya tenido que elegir dicho profesional de una determinada lista o catálogo.

Por supuesto, será necesaria la prueba de la preexistencia del defecto a la ITE, que no pudo detectarse con una diligencia ordinaria, y de que, por no hacer constar los defectos en aquélla, no se adoptaron a tiempo las medidas necesarias de reparación y conservación, provocando el daño indemnizable. Si hubiera sido precisa la realización de unas especiales pruebas que escapaban al contenido o alcance de la inspección contratada se estaría ante una exoneración del técnico por vicios ocultos

Pero, en lo relativo a los terceros ajenos, no lo será oponible el hecho de que el técnico debió o no detectar dicha deficiencia, e incluso si estaba o no hecha la correspondiente inspección, puesto que en cualquier caso el propietario de la edificación, sin perjuicio de que, posteriormente, pueda repetir contra el técnico, tendrá la obligación de reparar los perjuicios causados a esas personas.

En el segundo caso: responsabilidad patrimonial de la Administración y contractual de los técnicos; los encuestados opinan que puesto que la Inspección Técnica del Edificio debe ser presentada ante el correspondiente órgano administrativo que aprueba una inspección que no cumple con los requisitos necesarios -por obviar patologías del edificio que debieron ponerse de manifiesto en la misma-, existirá una responsabilidad de dicha Administración.

Así, tras una ITE, el resultado de la inspección se consigna en el “Informe de inspección técnica”. Si es desfavorable, habrán de hacerse las reparaciones que se precisen; pero si es favorable y más tarde aparecen defectos, habrá que revisar si estos aparecen ex novo y no pudieron ser perceptibles en el momento de la inspección por su aparición sorpresiva -lo que se probaría por la correspondiente prueba pericial-, o pudieron detectarse fácilmente.

En consecuencia podría derivarse una responsabilidad al encargado de la inspección por omisión de la mención específica a las condiciones de reparación o conservación no llevadas a cabo por la propia ausencia de informe desfavorable, y analizar las causas que hubieran impedido o atenuado la existencia de los defectos si se hubiera detectado a tiempo la previsibilidad de los mismos, que hubiera evitado o acortado las consecuencias de los defectos que debieron ser detectados. En cuyo caso, habría responsabilidad derivada también a la ITE y a sus autores por la omisión en el informe.

Los que sí que está claro en ambos casos, es que si se da la exoneración de responsabilidad de los técnicos o de la Administración, la obligación de mantenimiento de las edificaciones es de sus propietarios, por lo que puede llegarse al caso de que además de perder la vivienda sin haber terminado de pagar la hipoteca, se tenga que asumir el coste de las reparaciones de las viviendas colindantes afectadas, que están en todo su derecho de reclamar los daños causados en las mismas.

Marta López Valverde es abogada y directora de SEPIN Responsabilidad Civil y Seguro.