Aunque los precios del alquiler estén por las nubes, piénsalo bien antes de comprar un piso

Desde que empezó a buscar un piso de alquiler hace tres meses en Madrid, Rita ha contestado ya a una veintena de anuncios. De ellos, solo visitó tres: “Llamaba al poco tiempo de estar publicado el anuncio, pero muchas veces me encontré con que ya lo habían alquilado; todo el mundo parece contagiado por la fiebre de encontrar un alquiler”, relata. Nada de lo que ha llegado a ver hasta ahora le satisface, sea por las características de los apartamentos, sea por “la falta de flexibilidad de los propietarios”. Contrato, nóminas, un aval de seis meses y una fianza de dos meses (aunque se tratara de pisos vacíos), es lo que con más frecuencia le han pedido. “Me parece demasiado encorsetado por lo que están ofreciendo”, dice.

Con 47 años de edad y un sueldo de administrativo que define “bajo”, Rita es consciente de que este proceso —que deberá acabar en abril, cuando su casera tiene la intención de vender la vivienda en la que reside— no será fácil. El aumento de la demanda de arrendamientos, junto con una disminución de la oferta de pisos por la reactivación de la compraventa, y –en las grandes ciudades– la presencia de los portales de alquiler para turistas, hacen subir los precios, que están ya por encima de la era de la burbuja. ¿Es el momento, para los que se lo puedan permitir, de comprar? ¿Qué aconsejan tener en cuenta los expertos ante la disyuntiva entre aquirir un piso y el arrendamiento?

Si empiezas una relación, alquila

“Sobre todo a las parejas que se están conociendo aún, recomiendo siempre que convivan en alquiler”, dice el director de la empresa de intermediación financiera Tu Solución Hipotecaria, Ricardo Gulias. Si la relación no funcionara, el vínculo que constituye un arrendamiento será más fácil de deshacer, y se obviarían también los gastos de constitución de una hipoteca, que suelen ser importantes.

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Sin estabilidad laboral, evita la hipoteca

La estabilidad laboral también juega un papel fundamental para decidir si alquilar o comprar, en opinión del director de la asesoría hipotecaria Ibercredit, Santiago Cruz del Pozo. “Mi recomendación es que el potencial comprador tenga unos ingresos fijos y pueda hacer frente de forma holgada al pago de la cuota de su hipoteca sin tener en cuenta la parte variable de su retribución”, afirma. “La exigencia de tener un empleo estable y que la cantidad que destinamos al pago de la cuota se sitúe en torno al 35% de nuestros ingresos es ahora el denominador común en la política de riesgos de cualquier banco”, añade.

Gulias no ve la movilidad en el trabajo necesariamente como un elemento negativo, siempre y cuando estemos dispuestos a concebir la compra de una vivienda como una inversión. “Tener una vivienda en propiedad no nos limita en nuestra movilidad, pues podemos alquilar nuestra casa e irnos de inquilinos a otro sitio”, explica. “Si compramos a buen precio, sigue siendo una buena inversión, a pesar de los altibajos que hemos visto en la crisis”, subraya.

Si no quieres pagarle la reforma al propietario, compra

Un factor a tener en cuenta, según Gulias, es el distinto grado de implicación hacia la vivienda que generalmente experimenta el inquilino con respecto a quien adquiere el lugar donde reside. “Cuando alquilas un piso, invertir en ello te cuesta más, porque tienes la sensación de regalar la reforma al propietario”, zanja.

Echa cuentas y compara

Los tipos que se aplican a los préstamos hipotecarios y las complicadas previsiones sobre su evolución dominan las reflexiones cuando se comparen alquileres y compras. Ambos expertos coinciden en que la mejor oferta hipotecaria se sitúa a un tipo variable por debajo del 1% (el euríbor más el 0,70%, detalla Del Pozo, “aunque la media del mercado se encuentra en el euríbor más el 1%”). En cuanto al tipo fijo, en el mejor de los casos, y para hipotecas que vencen a 30 años, está en el 1,90%, y la oferta media en el 2,50%, afirma Del Pozo.

Eso sí, advierte Gulias, “si queremos bonificar la hipoteca, en ambas opciones tenemos que contratar productos vinculados como seguro de vida o de hogar, domiciliación de la nómina, o incluso planes de pensiones y demás”.

Del Pozo no prevé una subida de tipos fijos y mixtos en el próximo año y cree que en los próximos cinco años estarán por debajo del 1% y más a largo plazo por encima del 2%. “Las hipotecas a tipo variable, que son las más usadas, tienen el riesgo real de subidas”, señala Gulias, quien prevé que el euríbor se mantendrá entre el 0,1% y el 0,29% a finales de 2019.

Así, Gulias argumenta que, por una vivienda de 150.000 euros y una hipoteca a 30 años a un tipo fijo del 2,43% (“contratando un seguro de vida se puede encontrar”, asegura), la cuota mensual a pagar sería de unos 590 euros. “Alquilar esta vivienda en una ciudad como Madrid o Barcelona nos costaría una cuota mensual mínima de 625 euros”, afirma, y sin garantía de renovación después de tres años o de que le precio no suba.

Alquiler, ¿una solución temporal?

“El alquiler es un refugio ante los efectos devastadores de la crisis inmobiliaria, que trajo desahucios y dificultad en la venta de la vivienda porque el precio de mercado es inferior a la hipoteca pendiente”, admite Del Pozo. De esta forma, con el pinchazo de la burbuja, los propietarios preferían tener un inquilino seguro, aunque pagara menos, señala Gulias. Por parte de los trabajadores, añade Del Pozo, “la prevalencia de los nuevos contratos temporales respecto a los indefinidos y la consiguiente incertidumbre en el medio plazo les empuja a inclinarse a arrendar”.

España, sin embargo, ha sido tradicionalmente uno de los países en los que más se ha valorado la propiedad frente al alquiler. Del Pozo prevé que, si la oferta de compra sigue en precios bajos y los tipos de interés están en los niveles actuales, la confianza acabará recuperándose “y el inquilino verá más atractiva la compra frente al alquiler”. “La premisa”, concluye Gulias, “es que comprar no cambie excesivamente nuestra economía y no vayamos a quedarnos encerrados en una jaula de oro”.