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Los problemas del urbanismo salvaje

El Gobierno congela la norma que permitirá gravar las casas vacías

El 9% de los 23 millones de viviendas en España están desocupadas

Dos millones de viviendas, el 9% de los 23 millones que hay en España, se encuentran vacías. Buena parte de las casas nuevas que se construyen se adquieren como inversión. Es uno de los datos del estudio Cambios de ocupación de suelo en España, presentado el martes por el Ministerio de Medio Ambiente. La Ley de Haciendas Locales permite incrementar en un 50% el impuesto sobre bienes inmuebles a sus propietarios, pero Economía, de momento, renuncia a desarrollar esa ley mediante un reglamento que permita a los municipios aplicar el gravamen.

El estudio, realizado por el Observatorio de la Sostenibilidad en España (OSE), creado por el Ministerio de Medio Ambiente, considera que el parque de viviendas en España (unos 23 millones) se encuentra "crecientemente infrautilizado" debido "al peso de la vivienda secundaria y al alto nivel de viviendas vacías". El número de casas desocupadas asciende a 2.143.000, según el censo de población y vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE).

El auge de la construcción, según el informe, también se debe a una función secundaria de la vivienda, la de activo financiero. "El territorio está siendo la base física sobre la que se apoya la dinámica expansiva del entramado inmobiliario constructor", explica el estudio. "Esta dinámica se ha ampliado por el nuevo sector de servicios financieros avanzados y por un contexto de tipos de interés bajos", continúa.

El OSE detecta un profundo conflicto entre las necesidades de expansión de ese sector "inmobiliario-financiero", la demanda de acceso de todos los ciudadanos a la vivienda y la gestión sostenible del patrimonio físico. "Si ese modelo económico continúa demasiado tiempo España corre el riesgo de que se consolide una fractura social entre los estratos sociales inversores en vivienda y los estratos sociales endeudados por la vivienda", concluyen los autores del estudio.

Con el fin de sacar al mercado las casas vacías o alquilarlas y tratar de facilitar el acceso a la vivienda, la reforma de la Ley de Haciendas Locales, aprobada por el Gobierno de José María Aznar en diciembre de 2002, estableció la posibilidad de que los ayuntamientos incrementaran el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de "los bienes inmuebles de uso residencial desocupados". El incremento, según la Ley vigente desde entonces, puede llegar hasta un 50% respecto al tipo aplicable a las primeras y segundas residencias.

Intento de Ruiz-Gallardón

El primero en intentar aplicar este incremento en el impuesto fue el alcalde de Madrid, Alberto Ruiz-Gallardón, que apostó por la medida durante la campaña electoral para las elecciones municipales de 2003 y en sus primeros presupuestos municipales. Pero Mariano Rajoy, entonces secretario general del Partido Popular, y el ministro de Economía, Rodrigo Rato, censuraron la medida y obligaron al regidor, de su mismo partido, a no aplicar la medida que implicaba un incremento fiscal.

El recargo previsto por la Ley de Haciendas Locales no es por el momento aplicable en España. Antes de que pueda utilizarse, el Gobierno debe aprobar un reglamento que establezca el concepto de "vivienda vacía" y las fuentes de información para conocer que, efectivamente, la casa en cuestión se encuentra desocupada. El Instituto Nacional de Estadística entiende por tal "la que está disponible para la venta o alquiler o simplemente está abandonada".

Pero, por el momento, el Gobierno del PSOE no tiene previsto desarrollar la normativa que permite que los ayuntamientos aprueben la subida de impuestos para los propietarios de casas desocupadas.

Un portavoz del Ministerio de Economía y Hacienda aseguró ayer a EL PAÍS que ese departamento tiene la intención de abordarlo, "aunque todavía no hay prevista una fecha". La dificultad de definir en qué casos una vivienda se considera desocupada y el mal resultado, que según el Gobierno, dieron medidas similares en otros países de nuestro entorno son las razones que por el momento desaconsejan aprobar el reglamento.

Francia amenazó en febrero de 2004 con requisar a sus propietarios los pisos vacíos si no aumentaba la oferta de alquiler. El entonces primer ministro, Jean Pierre Raffarin, pretendió sacar al mercado las 500.000 viviendas vacías que existían en las ciudades con mayor tensión inmobiliaria. El precio de la vivienda se había incrementado en 2003 un 14%, y en ciudades como París el precio medio del metro cuadrado se acercaba a los 4.000 euros.

MURCIA: El área metropolitana de la capital crece casi un 80%

De todas las comunidades, Murcia es aquella en la que el crecimiento del territorio urbanizado fue más pronunciado en el periodo estudiado por los autores del estudio (1987-2000). La "superficie artificial" se incrementó en 14.004 hectáreas, lo que representa un 62% respecto a lo que estaba construido hace 18 años. Ese aumento espectacular se concentra en el área metropolitana de la ciudad de Murcia y en las zonas turísticas costeras.

De las 14.000 nuevas hectáreas de ladrillo, unas 4.000 corresponden a redes e infraestructuras de transporte y otras 3.500 se transformaron en zonas industriales, comerciales y urbanas, según el estudio. Ese nuevo suelo construido era anteriormente agrícola. Casi un quinto procede de zonas de matorral y unas 32 hectáreas eran antes bosque.

La expansión del suelo construido se concentra principalmente en el litoral, donde convive con la agricultura intensiva y el turismo, y en los alrededores de la capital. El área urbana de Murcia es la que más ha crecido de todas las áreas metropolitanas españolas. En los 13 años analizados, se han edificado 12.187 hectáreas, lo que representa un incremento de suelo artificial del 78,5% respecto a 1987. En la costa, la pared de ladrillo ocupa algo más de una quinta parte (22,7%) del total de litoral murciano.

Ese proceso de artificialización del litoral y la periferia de la capital y el incremento del terreno dedicado a la agricultura intensiva (regadío), que crece en esos 13 años en una proporción similar a los terrenos urbanizados, afecta sobre todo a las zonas húmedas que se han reducido en el periodo del estudio.

ANDALUCÍA: La presión urbanística se desplaza a Almería y Cádiz

Andalucía no se encuentra entre las comunidades en las que lo urbanizado ha crecido más desde 1987, pero el modo en que lo ha hecho preocupa a los investigadores. La presión urbanística, antes concentrada principalmente en el litoral de Málaga, se ha desplazado a costas más vírgenes como las de Almería, Huelva y Cádiz, y en las zonas más saturadas ha saltado la primera línea de playa para adentrase en el interior.

En total, la superficie construida creció un 11% en los años estudiados. Se trata en su mayoría (62%) de terrenos urbanos difusos (urbanizaciones dispersas unidas por infraestructuras) mucho menos sostenibles que los núcleos compactos (implican mayor gasto de combustible en transporte y obligan a construir carreteras que fragmentan el territorio). La superficie dedicada a autopistas y autovías ha crecido un 475%, así como la destinada a prácticas deportivas y de recreo (por ejemplo el golf), que crecieron un 150% respecto a 1987.

Como en el resto del país, el incremento de la superficie artificial ha superado ampliamente al de la población. La superficie urbanizada creció porcentualmente tres veces más de lo que lo hizo el número de habitantes de la región, según los autores del estudio.

La expansión de las zonas urbanas fue especialmente intensa en la costa de la provincia de Málaga, construida casi en la mitad de su extensión (47%) y se detecta una tendencia similar en las provincias de Cádiz y Sevilla.

En cuanto al agua, los cauces naturales disminuyeron en un 39% en 13 años. Los humedales y las marismas, especialmente ricos desde el punto de vista medioambiental, redujeron su superficie en un 4%.

COMUNIDAD VALENCIANA: 40.000 nuevas hectáreas construidas en la costa

El incremento de las infraestructuras, las nuevas urbanizaciones en el litoral y en zonas del interior con escasos recursos hídricos, la transformación del regadío en superficie urbanizada y la pérdida de superficie forestal son los principales problemas que encuentran los autores del estudio en la Comunidad Valenciana, la segunda en la que el terreno urbanizado creció más entre 1987 y 2000 (un 52,1%).

Las zonas urbanas de ese territorio se encuentran entre las que más han crecido de España. La superficie ocupada por infraestructuras como autopistas, autovías y sus terrenos asociados se ha multiplicado por dos en esos 13 años, lo que ha incrementado el ritmo de crecimiento del sector residencial y de las zonas industriales.

La mayor parte de las casi 40.000 nuevas hectáreas construidas provienen de terrenos agrícolas. Sólo un 20% de esa superficie era anteriormente forestal (arbustos sobre todo). Un 1% del total construido se robó a zonas húmedas costeras.

El informe asegura que el elevado crecimiento urbanístico en la comunidad no se explica por el incremento de población (uno de los más elevados de España en el periodo analizado). La creciente presión del ladrillo turístico-residencial se concentró en toda la costa, pero sobre todo en la de Alicante, y contribuyó decisivamente a recuperar la economía valenciana tras la crisis de 1992-1993.

Respecto a la superficie del territorio destinada al agua, aumentó en 950 hectáreas, pero ese incremento se debe principalmente a la construcción de embalses. El aumento de la extensión de la superficie dedicada a embalses fue del 22,6%.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Jueves, 15 de junio de 2006

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