Desplome sin paracaídas

Las que fueron el buque insignia de las empresas españolas hoy naufragan con el mástil roto. El deterioro de los activos y sus participaciones en otras sociedades, que han debido provisionar, y la parálisis del mercado de la vivienda han arrastrado a las inmobiliarias cotizadas. Las nueve principales promotoras españolas sumaron unas pérdidas de 8.319 millones de euros, de las que 6.375 millones corresponden a las dotaciones que han realizado por la depreciación del valor de sus activos. Es decir, el 75% de los números rojos se debe a la devaluación de su stock, en especial de suelo.

El año pasado fue el más convulso de la historia de las inmobiliarias españolas. Lo que iba a ser un aterrizaje suave fue un desplome sin paracaídas. Tras una década de euforia, Martinsa Fadesa y Habitat solicitaron el concurso de acreedores,

Las promotoras sueltan lastre y adelgazan para sobrevivir

Las empresas del sector han perdido un 85% de su valor en Bolsa desde 2006

Colonial y Metrovacesa pasaron a manos de las entidades acreedoras, mientras que otras tantas andaban asfixiadas por la deuda. La banca, preocupada por el alza de la morosidad que supuso la caída de Martinsa Fadesa, optó por quedarse inmuebles y suelo de promotores a cambio de cancelar deuda.

En sus cuentas anuales, Colonial admite que se ha deshecho de activos por valor de 326,2 millones de euros. Metrovacesa también ha soltado lastre tras vender patrimonio por 713,8 millones, además de liberarse de la torre del HSBC en Londres que se quedó el mismo banco. Renta Corporación ha reducido deuda mediante la venta de suelo y edificios por 380 millones.

La consigna es reducir tamaño para sobrevivir. Colonial puso en el escaparate su 15% en

FCC, el 33% de la francesa SFL y la inmobiliaria

Riofisa, que sigue sin poder vender. La cartera de activos de casi todas las sociedades se redujo entre un 15% y un 30%, tanto por desinversiones como por devaluaciones. Las provisiones y la caída de ventas las arrastraron hacia las pérdidas. Salvo Testa, que entró en números rojos en el segundo semestre, las inmobiliarias han sufrido una sangría. Colonial lideró los malos resultados, con unas pérdidas de 3.980,6 millones de euros. Le siguen Martinsa Fadesa (-2.471 millones); Reyal Urbis, incapaz de ganar desde que absorbió Urbis (-875 millones), y Metrovacesa (-737,5 millones). "Hay que desgranar las pérdidas. Están las generadas por la actividad normal de la inmobiliaria, por sus cargas financieras, sus gastos e ingresos. Y por otra parte, la pérdida contable que resulta de registrar sus activos a valor de mercado y a llevar a pérdidas los recortes efectuados", asegura el director de Inmobiliario de PricewaterhouseCoopers, Guillermo Massó.

Las cuentas de inmobiliarias como Reyal Urbis, Metrovacesa y Colonial han ido acompañadas de notas en las que los auditores dudan de la viabilidad de las compañías. Su supervivencia está ligada a seguir reduciendo deuda y a cumplir a rajatabla los planes de negocio que han fijado las entidades financieras. El loan to value (la relación entre los activos y la deuda) de Reyal Urbis, por ejemplo, no puede superar el 65%. Y ahora roza este indicador al alcanzar el 61,5%.

Aisa admite que incumple condiciones de su acuerdo de refinanciación, y Colonial está pendiente de vender Riofisa, la sociedad por la que Luis Portillo pagó en su día 2.000 millones de euros, diez veces más de lo que hoy vale en Bolsa la inmobiliaria catalana. "Es una penalización que irán soportando las inmobiliarias. Estas salvedades de las auditoras le añade dramatismo, pero es lo que tienen que hacer. Es mucho más llamativo el deterioro de los activos respecto a las valoraciones anteriores. Y que aquí siga sin pasar nada por esas tasaciones", afirma el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren.

La pérdida de valor de estas sociedades es general. Al cierre de 2006, las ocho cotizadas de ese momento estaban valoradas por 33.500 millones de euros. Dos años después, las diez cotizadas están valoradas por 4.877 millones, el 85,5% menos que en pleno apogeo del sector del ladrillo. A pesar de ello, el sector inmobiliario es otro de los que siguen retribuyendo bien a sus directivos. Por ejemplo, el consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas, cobrará entre 400.000 y 520.000 euros y, además, está blindado con una indemnización mínima de 1,5 millones en caso de cese o dimisión por cambio de accionistas. No es el único. Esta misma cantidad es la compensación neta que recibió Jesús García de Ponga tras dejar Metrovacesa.

Para este año vuelven a pintar bastos. El grifo del crédito parece seguir cerrado a pesar de la caída del Euríbor, el mercado de la vivienda sigue desplomándose, en especial en la costa mediterránea, y los inversores oportunistas que se esperaban para este año apenas han enseñado la patita y aguardan mejores oportunidades. Hay consenso: los precios todavía seguirán cediendo. "Este año seguiremos una dinámica muy influida por el cuadro macroeconómico, que está muy deteriorado. Las previsiones apuntan a un aumento del paro y la morosidad, por lo que no parece que las ventas vayan a recuperarse este año", explica el director de Negocio de Aguirre Newman, Ángel Serrano.

Todavía falta, además, aclarar cómo va a seguir actuando la banca. Tras dos oleadas de concursos de acreedores, culminados en ambos casos con dos grandes suspensiones (Martinsa Fadesa y Habitat), las aguas están más tranquilas. Pero todo depende de las entidades financieras, que tienen en sus manos a las dos mayores inmobiliarias (Colonial y Metrovacesa), pero que también están creando promotoras que empiezan a convertirse en nuevos colosos. Basta ver Altamira Santander Real Estate, que, según fuentes del mercado, rivaliza ya con Realia por convertirse en la quinta inmobiliaria española. -