En manos de las cajas y bancos

Las entidades financieras tienen las llaves de cada vez más y más viviendas que necesitan sacar al mercado para que no les pesen en su balance. Y, aunque a menudo los promotores tienen limitaciones para rebajar el precio más allá de lo que deben a la banca (20% o 30%), estas entidades sí pueden hacer rebajas.

Mientras calientan motores para digerir la avalancha de pisos que les viene encima van diseñando una estrategia propia para comercializar sus inmuebles y no es inusual ver en los portales inmobiliarios de las cajas promociones con descuentos del 50% para inmuebles concretos o rebajas del 20% o 30%.

Para no apuntar como pérdidas lo que el promotor les debe y tener que provisionarlas, se quedan con los pisos, pero ¿cómo los venden? Como pueden. Algunos, de momento, en un arcón cerrado. "Están en estado de shock", afirma un analista del sector, que se muestra sorprendido de que bancos y cajas, en vez de continuar con la comercialización de algunas promociones de obra nueva, las retiran del mercado. Si el demandante tenía interés por alguno de esos pisos tendrá que esperar o probar suerte en la ventanilla del banco.

Muchos bancos y cajas están diseñando aún el modelo de negocio inmobiliario que van a desarrollar

Entre las 250 entidades financieras existentes sólo han sacado al mercado 1.400 inmuebles

Rapidez ante todo

"Uno de los paradigmas que han cambiado en la actual situación es que el tamaño de la promotora o financiera no es garantía de éxito: ganará el más rápido", indica José Antonio Pérez, del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), hablando de estrategias de comercialización. Y no son las grandes entidades las que llegan antes al mercado. Parte de ellas debate la estrategia para comercializar los inmuebles. Según un experto inmobiliario, no conocen todavía la magnitud de los activos de los que tendrán que hacerse cargo.

Emilio Miravet de CB Richard Ellis puntualiza que aunque con volúmenes muy distintos nuestras entidades cuentan con equipos preparados y ya han vivido este proceso de fuerte crecimiento de inmuebles en sus balances durante la crisis de los noventa. Ahora bien, los procedentes de la morosidad producida en 2008, 2,8%, no llegarán a la banca hasta dentro de 12 o 18 meses, al haber aumentado los plazos de los procedimientos judiciales.

Las estrategias son diferentes y, de momento, han empezado por sus propios empleados, como sucede en El Banco Santander que ofrece a sus 19.000 empleados de España, a través de Altamira Santander Real Estate, pisos con descuentos del 20% al 25%. El banco anuncia que ampliará la oferta a todo el mercado. Algo similar sucede con Banesto, con un portal de ofertas sólo para los 9.000 empleados. La entidad está siendo muy activa para sacar de balance los inmuebles de Reyal Urbis, anota Julián Coca, analista de Inversis Banco.

En cuanto al BBVA, asegura no tener stock y recuerda el desfase temporal de más de un año entre el inicio de la morosidad y la adjudicación de inmuebles a la entidad. No obstante, tiene lista su inmobiliaria Anida. El Popular disponía de Aliseda, que estrena dirección con Javier Rodera, procedente de Reyal Urbis.

Entre las cajas de ahorros consultadas, Caixa Galicia comercializará unos 300 inmuebles entre sus empleados, pero no de forma directa en sus oficinas. Se hará en colaboración con los agentes de la propiedad inmobiliaria (API). Ha creado una sociedad inmobiliaria con tres divisiones, dedicadas al suelo, la promoción en curso y la vivienda terminada.

Bancaja Habitat, filial de Bancaja, ofrece en su portal, además de casas singulares, los apartados Kilómetro cero , para viviendas que no han llegado a ser estrenadas, y La amistad es lo segundo , donde cada semana cuelgan tres inmuebles a precios ventajosos. Caja Madrid ofrece en su página web 1.300 viviendas repartidas por toda España, la mayor parte de las cuales es de segunda mano, aunque empieza a incorporar nuevas promociones.

Entre las cajas catalanas, Caixa Sabadell, a través de su web -con una exigua cartera de 27 inmuebles-, anuncia descuentos de más del 20% respecto a 2007 y de un 30% respecto al año pasado. Caixa Tarragona, con descuentos de hasta un 30%, ofrece a través de su web 503 viviendas.

Caixa Catalunya contaba ya con la sociedad Procam, mediante la que comercializa más de 5.000 inmuebles, 3.000 de ellos viviendas, con descuentos de hasta el 30%. La Caixa cuenta con Servihabitat, que no sólo comercializa sus productos. La entidad, una de las pocas grandes que ha mantenido activa su inmobiliaria, indica que "durante 2008 se adjudicó 550 millones de euros de activos inmobiliarios". En una cifra similar amplió el capital de Servihabitat el pasado agosto.

La nueva sociedad Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias (ACSI) ha aglutinado hasta 3.000 millones de euros en activos inmobiliarios cuando ha decidido presentarse en sociedad sin estar aún operativa. Los inmuebles se agruparán por tipologías (vivienda terminada, sin terminar, solares, hoteles, etcétera) en diferentes vehículos de inversión. Permitirán que estas propiedades dejen de contabilizarse en rojo. Cuentan con 23 adhesiones del total de las 42 cajas que, junto con la CECA, forman el accionariado de Ahorro Corporación, entidad de inversión con tres décadas en el mercado. La Caixa y Caja Madrid han sido invitadas a participar. Según los expertos, permitirá dotar de canales comercializadores a las cajas de menor tamaño.

Luis Sánchez-Guerra, director general de ACSI, asegura que se han mantenido contactos con fondos soberanos árabes y con inversores europeos y estadounidenses, informa Andrea Arabia.

¿Qué tipo de activos derivarán a esos vehículos las cajas y cuáles se reservarán?, y ¿a qué precio podrían salir? La experiencia de José Ignacio Navas Olóriz, coordinador del Observatorio de la Vivienda, es que la mayoría de las entidades acepta daciones en pago, y no sólo a los emigrantes. En ese caso, podrían salir al mercado a un precio inferior al hipotecario, a diferencia de lo que sucedió en la crisis de comienzos de los noventa. La dación en pago -por un valor inferior al hipotecario- permite eludir la obligación de dotar en seis meses el 50% de la deuda por la hipoteca impagada y, pasado ese plazo, la totalidad.

Viviendas reservadas

Internet aparece como vehículo de comercialización abierto. En algún caso disponen de páginas propias, y en otros, a través de acuerdos con portales existentes, como el cerrado por Caja España con Globaliza. Idealista.com tiene convenios firmados para venta y alquiler con La Caixa, Caja Granada, Unicaja, Banesto, UCI, Banco Halifax, Caja Jaén y Caja Sur.

De las 250 entidades financieras existentes, 13 anuncian productos inmobiliarios a través de Idealista.com. Entre todas ofertan unos 1.400 inmuebles y sólo dos promociones de obra nueva. En este listado pueden encontrarse viviendas que los promotores se habían reservado.

A día de hoy brotan iniciativas de gestores inmobiliarios que se ofertan a la banca. Financieros, consultoras, agencias, expertos y escuelas de negocios buscan cerrar acuerdos para ayudar a gestionar el ingente patrimonio inmobiliario. De momento, 300.000 millones, que es lo que les adeudan las promotoras. De las 40 entidades consultadas por José Antonio Pérez, el 90% está todavía diseñando el modelo de negocio. Parte de que la deuda es un embudo para la economía y para que retorne la actividad deberían ocuparse los profesionales de este mercado.

En el mismo sentido, Fernando Encinar, presidente de Idealista, se pregunta si "no deberían las entidades llegar a acuerdos con agencias para asegurar la comercialización del producto inmobiliario o anunciarlo en portales ya existentes en lugar de montar redes internas o convertir sus oficinas en agencias inmobiliarias". La respuesta es clara para Julián Coca, de Inversis: "Las entidades montan sus propios canales para abaratar". Prioridad: salvar el pellejo.