Usted puede ser el mejor postor

Ático de 150 metros cuadrados con terraza de 30 metros en la calle de Alberto Aguilera, de Madrid. Su precio de salida en la puja celebrada hace siete meses fue de 720.000 euros. Jesús Álvarez se la llevó por 390.000 euros. La rebaja alcanzó casi el 50%. Es la primera vez que este abogado de 35 años compra a través de una subasta judicial.

"Compré porque vi que había muchas posibilidades de que fuera mucho más barato que hacerlo a precio de mercado, y más en los tiempos que corren". No tuvo problemas con la hipoteca, a la cual se subrogó. La única desventaja: "Tienes que esperar a que salga algo que te cuadre". La vivienda, procedente de un embargo judicial por falta de pago de la hipoteca, necesitó una reforma que costó 30.000 euros, pero "me compensó con creces".

Para 2010 se esperan precios de liquidación en las pujas privadas y la llegada de grandes inversores que compren edificios

Las entidades han visto en la subasta privada un medio rápido para desinvertir sus activos en seis semanas

Y es que Jesús compró como inversión. Muchos compradores han encontrando en el mercado inmobiliario actual y en la subasta de inmuebles una oportunidad para hacer negocio. Jesús vendió el ático por 630.000 euros. "Tardé unos cuatro meses, pero porque pedía mucho más, al final tuve que bajar el precio. En mi caso fue fácil, pues el piso estaba muy bien y en muy buena zona. Por supuesto, ya estoy buscando más cosas".

"El inversor, que había huido del mercado inmobiliario, ha vuelto a aparecer con fuerza, ya que son quienes cuentan con liquidez y ganas de encontrar gangas", indican en SubastaFacil.com. En esta compañía, el 90% de los clientes son inversores de pequeño tamaño, que tienen clara la vivienda por la que quieren pujar.

El perfil del que compra en una subasta es variopinto. "Desde el profesional de la subasta, el subastero, cuya actividad consiste en adquirir un inmueble para sí, para enajenarlo inmediatamente, o para un tercero; el inversionista, el padre que busca un apartamento para su hija en Chamberí; hasta los jóvenes a la caza de una ganga para comprar su primera vivienda", explica Javier Palmero, abogado de Bufete Hipotecar

La crisis del sector inmobiliario ha trastocado este floreciente negocio. Hasta 2007 los inmuebles subastados eran producto de una reducida amalgama de préstamos hipotecarios impagados, según Palmero. En la actualidad, se celebra un aluvión de subastas de inmuebles garantizados con préstamos hipotecarios, fundamentalmente de entidades bancarias. De hecho, el volumen total de créditos en mora ascenderá a los 66.000 millones de euros a fin de año, según el Instituto de Estudios Bursátiles (IEB). En 2008 se celebraron 23.418 subastas judiciales y 2009 se cerrará con 37.000.

Más subastas, pero menos clientes. La afluencia ha bajado y para muchos lotes no hay postores, debido a las dificultades para conseguir financiación. El ahorro medio de una vivienda comprada a través de una subasta judicial es del 30% y puede alcanzar el 50%, señala Manuel González Betancor, fundador de la franquicia SubastaFacil.com. Esta empresa analiza el mercado de las subastas públicas judiciales a través de la Red y ofrece al gran público la cartera de inmuebles que van a ser subastados en breve en los juzgados y administraciones públicas.

La firma nació cuando en 2003 el propio González se vio obligado a defender su patrimonio de una ejecución hipotecaria. Hace años este negocio estaba acotado para los subasteros profesionales, que conseguían una alta rentabilidad. Con el cambio de normativa, cualquiera puede pujar por un inmueble. De hecho, los expertos esperan que en los próximos meses muchos particulares elijan este canal para comprar, en lugar del mercado libre.

Pero hay que ir con pies de plomo. "Sin asesoramiento lo que parece un gran negocio, se puede convertir en un gran fiasco", señala el abogado de Bufete Hipotecario. Por ejemplo, puede que hayamos comprado una casa con inquilino incluido.

Por eso, este tipo de compañías -que han proliferado en los últimos años al son de la morosidad y las subastas-, llevan de la mano al comprador o inversor para facilitar los trámites e incluso pujan sin que esté presente.

El cliente sólo tiene que marcar el precio que quiere pagar por cada propiedad. Nosotros localizamos estos inmuebles a través de los bancos y las administraciones públicas", dicen en SubastaFacil.com. "Analizamos el expediente y en caso de que existan probabilidades de éxito, firmamos ante notario el encargo de compra correspondiente. Nos hacemos cargo desde el estudio y análisis inicial de la operación hasta la consignación para la participación en subasta por cuenta de terceros, personación en la subasta mediante procurador, dirección letrada, presentación de escritos, tramitación de documentación judicial y toma de posesión", prosigue.

Sólo cobran si el cliente compra. Si, por ejemplo, el inversor pone un precio de 60.000 euros y la compañía lo consigue por 50.000, la diferencia es su ganancia.

La información sobre subastas judiciales se puede consultar en revistas (Pública Subasta), en periódicos, en las páginas web de las comunidades autónomas o en las oficinas de información existentes en las sedes de los juzgados. También los notarios pueden celebrar subastas de bienes hipotecados, dentro de sus respectivos partidos judiciales.

Si no hay postor, la entidad bancaria acaba incorporando los inmuebles a su cartera. Por eso, la subasta privada, sobre todo online, se ha convertido en uno de los canales estrella para la comercialización de activos inmobiliarios en manos de promotoras y entidades financieras, según Marisela González, directora de Recuperación y Reestructuración de Activos Inmobiliarios de BNP Paribas Real Estate, compañía que ha realizado 14 subastas durante este año por valor de 73 millones de euros. En ejercicios anteriores la media estaba entre seis y nueve subastas.

Desinversión

Las entidades han visto en este negocio un medio rápido para desprenderse de todos sus activos, en un plazo de entre cuatro y seis semanas. Si 2009 ha sido un buen año -se han realizado unas 25 subastas privadas- en 2010 se incrementarán, conforme aumente el número de garantías adjudicadas en el balance de las entidades, explica Gemma Menéndez, responsable de subastas de la consultota CB Richard Ellis.

El cliente de la subasta privada es, sobre todo, el comprador final o, de nuevo, el inversor de muy pequeño tamaño que ve la oportunidad de comprar un único inmueble. El inversor puro y duro se mantiene a la espera de descuentos más agresivos, precios de liquidación, para adquirir edificios o paquetes de viviendas, rehabilitarlos y ponerlos en alquiler o venta. "Los descuentos medios en los precios de salida han oscilado entre el 20% y el 25%, aunque para 2010 se esperan descuentos en el entorno del 50% y la llegada de inversores", dice González, de BNP Paribas, que recientemente ha subastado pisos de un dormitorio cerca de paseo de La Habana (Madrid) desde 188.000 euros.

Las entidades tienen aún mucho producto de segunda mano, disperso geográficamente, de baja calidad y en localizaciones secundarias o producto nuevo en ubicaciones de escaso interés, pero que requieren de mayores descuentos. El precio medio de las viviendas subastadas está entre 180.000 y 240.000 euros, según CBRE, compañía que prevé llevar a cabo seis subastas en 2010.

Si la puja es por Internet, el cliente debe entregar una fianza de entre 2.000 y 3.000 euros en el caso de BNP Paribas y del 1% del precio del inmueble en el caso de CBRE. Si es presencial, basta con pujar por la vivienda y firmar en ese momento un contrato de arras por el 10% del precio de la casa.

La compañía Reser (perteneciente a Caja Madrid) cierra el año con ocho subastas con activos de la caja y descuentos del 30%. La tipología que prima es la vivienda urbana o en costa. Se han subastado viviendas en Madrid capital desde 100.000 euros, un apartamento en Benidorm por 90.000 euros o un dúplex en Valencia por 206.000 euros.