La cucaracha hipotecaria

De las hipotecas subprime estadounidenses, las de alto riesgo, se habla y mucho. De las que no tanto, pese a su importancia, es de las hipotecas nacionales que durante años han crecido más de un 20%, se han encarecido más de 100 euros anuales en los últimos dos, aumentan su morosidad y, además, están pendientes de una regulación que no acaba de llegar. La teoría de la cucaracha acecha.

Los expertos señalan que en los próximos meses los tipos de interés subirán cerca de medio punto: el Euríbor podría colocarse en torno al 5%

The cockroach theory (teoría de la cucaracha) viene a decir que "si ves una cucaracha, estate seguro de que hay muchas más". En las últimas semanas se recurre, y mucho, a este popular dicho al comentar el problema hipotecario estadounidense que tantos quebraderos de cabeza está provocando en las bolsas internacionales. Cuando los expertos hablan de las hipotecas españolas, de su salud, reniegan de utilizar esta teoría. "No ha lugar", dicen en público... Pero en privado empiezan a ver su sombra. Alguna mala hipoteca ha empezado a aparecer... pero "cuántas hay, de qué tamaño y de qué color son, es un misterio".

Las razones de esta preocupación son varias. La primera y más importante: el saldo de crédito hipotecario ha crecido en los últimos años a ritmos superiores al 25% y aún hoy lo hace en torno al 20%. Las estadísticas dicen que entre un 60% y un 70% de los más de 170.000 millones de euros que se conceden en hipotecas al año financian el acceso a la primera vivienda. Pues bien, según los últimos datos oficiales correspondientes a 2006 y difundidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el Loan To Value medio (LTV), el porcentaje de financiación que bancos y cajas dan sobre el valor de tasación de la vivienda, rebasó, por primera vez en la historia en el caso de este primer acceso, la frontera del 80% empujado por el crecimiento de los precios inmobiliarios y apoyados en la utilización de los seguros hipotecarios.

Endeudamiento familiar

Ese efectivo 80,5%, que en esta segunda parte de 2007 puede, según los técnicos, haberse rebasado, es ya de por sí preocupante -"estos límites en LTV unidos a plazos de amortización muy amplia para los segmentos económicamente más débiles de la demanda de primer acceso son difícilmente superables sin riesgo", según la AHE- pero aún lo es más si se tiene en cuenta que el ratio de endeudamiento de estas familias rebasa, en promedio, el 40%, nivel no visto hasta ahora.

La segunda de las razones que invitan al menos a la precaución es la evolución de los tipos de interés. A lo largo de esta semana, el euríbor a 12 meses, principal referencia de los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable (más del 80% de los que se firman en España) se está negociando en torno al 4,63%, lo que coloca el precio medio real de las hipotecas por encima del 5% cuando en muchos casos éstas se firmaron inicialmente a tipos de interés incluso por debajo del 3%. Por cada punto de interés al alza se pagan en una hipoteca media de unos 150.000 euros a un plazo de 30 años, cerca de unos 80 euros de más al mes. Como la subida de los dos últimos años se acerca a los 2,5 puntos porcentuales, el encarecimiento supera los 200 euros mensuales, lo que afecta considerablemente a muchas economías familiares. De hecho, y, según datos de la AHE, más del 78% de las familias que tienen contratado un préstamo hipotecario a tipo variable está pagando cuotas de amortización superiores a las que pagaron inicialmente. Dentro de este último grupo, las diferencias son importantes (véase cuadro): los que suscribieron sus créditos en los años 2004 y 2005 (ejercicios que se corresponden con el mayor incremento en el precio de la vivienda) se llevan, sin duda, la peor parte. La cuestión es que, muy probablemente a decir de los expertos, en los próximos meses los tipos de interés subirán cerca de otro medio punto: el euríbor podría colocarse en torno al 5% dado que ya se negocia al 4,6% y entonces, de nuevo, todos los hipotecados de este grupo (los que firmaron su crédito a partir de 2002) pagarán más al mes.

La tercera de las preocupaciones, la que hace que la comentada Teoría de la Cucaracha empiece a tomar algún viso de realidad en el entorno nacional viene de la mano de la morosidad. Ésta sube y lo hace con mucha más fuerza de lo que los datos generales dejan vislumbrar ya que los últimos hablan de un porcentaje del 0,462% de préstamos dudosos sobre el volumen de crédito hipotecario utilizado para adquisición de vivienda en marzo de 2007 frente al 0,41% al cierre de 2006. La realidad es que, en marzo de 2006, el volumen de crédito para adquisición de vivienda con garantía hipotecaria era de 436.932 millones de euros, 1.687 millones de los cuales tenían el calificativo de "dudosos". En marzo de 2007, el volumen de crédito hipotecario para compra de vivienda con garantía hipotecaria alcanzó los 526.747 millones de euros, un 20,56% más que un año antes. De ellos, eran ya 2.448 millones de euros los "dudosos".

La última de las preocupaciones hipotecarias españolas es de tipo legal. Desde hace más de tres años, el mercado está pendiente de la nueva Ley de Reforma Hipotecaria que pareció que vería la luz antes de este verano pero que, como pronto, llegará a partir de septiembre. Entre sus objetivos básicos están el mejorar los mecanismos de protección al consumidor, eliminar obstáculos para que las entidades ofrezcan préstamos con menor riesgo de interés a tipos atractivos, ampliando la capacidad de elección de los consumidores; hacer más justas las comisiones de amortización anticipada; reducir los costes arancelarios para el cambio o cancelación de hipoteca... Hoy por hoy, las dudas sobre si todas estas buenas intenciones se lograrán son muchas. Por un lado, los inicialmente anunciados beneficios fiscales al cambio de condiciones hipotecarias -las novaciones, cuyo objetivo pasa en la mayor parte de los casos por lograr que los particulares se adapten al nuevo entorno de tipos de interés, crecen a ritmos superiores al 33%- vía anulación o reducción del pago del vigente Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, parecen esfumarse. Incluso más, aún no se sabe siquiera si ampliar el importe de su préstamo se cobijará bajo el paraguas de la novación o si, por el contrario, tal y como sucede en la actualidad, obligará a cancelar la primera hipoteca y suscribir una nueva, con los gastos que ello conlleva. Por otro, las publicadas reducciones de costes arancelarios y registrales podrían quedarse en "agua de borrajas" si, tal y como prevé la normativa presentada a aprobación, se complican los trámites y se exige la fe pública para más operaciones hipotecarias. Para las hipotecas inversas, las que se conceden a los mayores de 65 años y que generan rentas mensuales durante un tiempo determinado o vitalicio, la regulación aún no está clara. Los últimos en entrar en discusión al respecto han sido los notarios. En su opinión, no debería exigirse que el inmueble sujeto a la hipoteca inversa tenga que ser la vivienda habitual tal y como establece el proyecto de ley. Además, reclaman que la tasación de los inmuebles sujetos a este tipo de hipotecas se revise periódicamente para ajustar mejor las cuotas mensuales a percibir por sus propietarios.