La mayor inversión de tu vida está cambiando

Si no fuese por los modelos modernos de vehículos y máquinas, a cierta distancia esta clásica estampa de obra parecería hoy la misma que en los noventa. Pero la realidad está en los detalles. Acercas la lupa como a la aldea de Asterix y ves un sector crucial (el 10,5% de PIB en 2019, según Statista) en plena mutación de fondo y forma.

Casi todos se digitalizan, pero el inmobiliario, por diversidad de actores e impacto social, sirve como pocos de maqueta para entender las fuerzas contrapuestas entre la oportunidad y la resistencia al cambio. Su digitalización tiene nombre: Proptech, tecnologías aplicadas a la propiedad inmueble.

“Ha mejorado mucho la capacidad de las personas para informarse tanto de sus derechos como de sus posibilidades. Les permite realizar más rápidamente trámites, comparar características, precios y condiciones de los inmuebles tanto al usuario como a las empresas y mejorar la gestión patrimonial. Es una forma de aprovechar los datos en beneficio de todos”, explica Pere Navarro, presidente de BNEW Real Estate (uno de los mayores encuentros inmobiliarios de Europa) y de Barcelona Meeting Point, además de delegado especial del Estado en el Consorci de la Zona Franca de Barcelona (CZFB).

Los errores se reparan en el modelo digital y su salto evolutivo ya apunta a la industrialización de los procesos

Xavier Vilajoana, presidente de APCE

Para que el trío de planeación, promoción y construcción merezca un “4.0” tiene que integrar otro trío: la metodología BIM (Building Information Modeling, el agregado de las múltiples capas 3D del proyecto de proyectos que es una obra), más el sistema de organización Lean Construction y el modelo IPD (Integrated Project Delivery) de contratos colaborativos.

Traducción: los tres integran en una plataforma compartida de diseño, desarrollo, organización y toma de decisiones al tenso ecosistema de actores (arquitectos, ingenierías, estructuristas, promotoras, constructoras, contratistas, proveedores…) para construir con datos lo que después reproducen el cemento y los ladrillos. “Los errores se reparan en el modelo digital y su salto evolutivo ya apunta a la industrialización de los procesos”, explica Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE).

Piezas cortadas como el patrón de un sastre

El BIM le ahorra a un capataz empezar mal el día al descubrir que el hueco previsto para una bajante lo ocupa un pilar de carga. Un error muy caro de corregir a posteriori e impensable en el modelo informático. La planeación al milímetro promete reducir el despilfarro, ese azulejo del que se aprovechaba un triángulo tamaño dorito para un remate y el resto, al escombro.

Cuando la industrialización avance, explica Vilajoana, “será normal encargar a fábrica las piezas de pladur cortadas como el patrón de un traje, hasta con el hueco para los conductos de ventilación”. O el número exacto de medios ladrillos.

No solo es sostenible por su tendencia a la merma cero, con el consiguiente ahorro de energía en producción y transporte, también por el cálculo de la eficiencia energética a partir variables cada vez más precisas, desde la capacidad aislante de un material de revoque a un techo radiante o la orientación.

¿Y esa fiesta de la eficiencia no me va a ahorrar a mí unos cuantos miles?, dirá cualquier comprador. No mucho o no de momento. Porque el precio final depende de otros factores además de la factura de la obra. Y porque el posible ahorro de costes y tiempo del BIM y otras Proptech aún tiene que superar una resistencia interna: la digitalización en los oficios tradicionales que suponen el 75% de la intervención.

La planeación al milímetro promete reducir el despilfarro, ese azulejo del que se aprovechaba un triángulo tamaño dorito para un remate y el resto, al escombro.

Lejos quedan los fastos de la burbuja inmobiliaria, cuando un encofrador podía cobrar más que director de una constructora. Apenas hay relevo generacional, apunta Vilajoana, pero precisamente la digitalización (más eficiencia, más productividad, más prestigio social…) sería uno de los estímulos de reenganche. “Yo a un hijo que estudiase arquitectura le diría que además montase una empresa de paletería, pero bien, con formación cualificada, le sobraría trabajo”.

Visitas en realidad virtual

O una agencia de agentes de la propiedad inmobiliaria (API) en el otro extremo del sector, donde la Proptech entra en contacto directo con compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios. Hasta hace no tanto una forma de conocer a fondo una ciudad, la propia incluso, era correr de piso en piso con el suplemento de anuncios inmobiliarios estampado con rotulador.

Hoy la realidad aumentada o mixta permite un tour de 360º en 3D y ahorrar tiempo/oro y frustración con un filtrado para visitar solo los candidatos viables. Algunos simuladores de promotoras permiten configurar una vivienda como un coche de alta gama en la web del concesionario. En esta ducha tarima de teka, esta encimera isla en la cocina, aquí esta referencia en el pantone de pintura...

Tecnología eficiente, directa a la experiencia de usuario, pero ni mucho menos la única. Josep Manel Ventosa, director ejecutivo corporativo del servicer Servihabitat, destaca muchas, desde la firma electrónica en la contratación o renovación de alquileres a apps móviles aplicadas a la gestión de los agentes, además de big data, inteligencia artificial e inteligencia de negocio para entender patrones de comportamiento de mercados y clientes, la robotización para la automatización de flujos de información o imágenes digitales de una casa amueblada antes del primer ladrillo o de la proyección de una reforma.

Hay margen para la creatividad, como la cerradura inteligente que un cliente abre con su móvil para que visitar una vivienda solo, en cualquier horario. “Vivimos un cambio de paradigma, y los operadores que sigan sin ofrecer una plataforma digital atractiva para este nuevo tipo de comprador irán perdiendo cuota, la buena noticia es que todos los actores del sector estamos a tiempo”, apunta Ventosa.

Clientes muy informados

Hablamos de viviendas no solo construidas sino promocionadas, seleccionadas, vendidas y compradas sobre datos destilados en información trascendente. Para Fernando Conde, fundador y presidente de la consultoría Newland Property Management, una de las claves de la digitalización es el acceso a un dossier exhaustivo repleto de estudios de mercado, características, precio comparado y todos los datos administrativos desde el catastro a la cédula de habitabilidad. “Hoy cualquier cliente tiene más conocimiento sobre una vivienda que el vendedor más aplicado hace 10 años”.

Algunos simuladores de promotoras permiten configurar una vivienda como un coche de alta gama en la web del concesionario

Conde cree que de momento habrá mercado para todos, clientes digitales puros o apegados a la usanza analógica. Pero el primer grupo ganará terreno y mejor ver la transformación cultural de los API como una oportunidad obligatoria. En eso está la asociación de los API de Cataluña desde al menos tres frentes y con el objetivo de ampliarlos al resto de asociaciones españolas.

Uno, “el cliente y no el inmueble como centro del negocio, el agente como un proveedor de servicios antes, durante y después de la venta, como la asesoría fiscal o financiera y el respaldo técnico y también emocional en ese trámite de la hipoteca frente al notario que hace temblar las piernas”, explica Vicenç Hernández, presidente de los API de Cataluña y CEO de Tecnotramit. Dos, erre que erre frente a la administración para que regule un sector que hoy suma unos 30.000 API en toda España y solo 4.000 colegiados, con registro y formación oficial, reciclaje continuo, código deontológico y un tribunal que decida sobre malas prácticas para un salto cualitativo del prestigio profesional. Tres, pactos de beneficio mutuo con las startups a través de plataformas como MapaPropTech. Ellas ponen la tecnología y las agencias, el laboratorio de pruebas sobre el mercado real, financiación incluso.

No todas las tecnologías tienen por qué ser tolerantes con los intermediarios, el blockchain puede certificar la seguridad en la compraventa directa de propietario a nuevo propietario. Sería posible la temible incursión de Amazon para vender casas como cualquier otro producto.

La digitalización aporta transparencia

¿Cuajará toda esta transformación sociológica? ¿El cambio de mentalidad acompañará al digital? Ni una sola duda al respecto, la cuestión es cómo y cuándo.

“La red es un confesionario, todo lo sabe, y la Proptech trae transparencia, eficiencia y sobre todo tranquilidad a ambas partes, porque vendemos confianza”, dice Conde. “Los nuevos hábitos tras la pandemia fortalecerán la digitalización, es una cuestión natural y orgánica”, añade Ventosa. Para Hernández, “el mundo avanza y la transformación caerá por su propio peso porque hablamos de seguridad para el usuario, punto”.

“Todo ayuda —remata Vilajoana—, el entorno, la evolución de la mentalidad y de la tecnología. Tenemos una oportunidad de potenciar el motor y atraer inversión extranjera con más seguridad jurídica. El cambio, si no es por convencimiento, será por arrastre. Así que mejor que lo hagamos por convencimiento”.