Getty Images / iStock

La inversió més gran de la teva vida està canviant

Si avui el llop intentés fer caure cases, algunes no només estarien construïdes, sinó comprades i venudes sobre dades, no sabria on bufar. Així es transforma de dalt a baix el sector immobiliari, o la inversió més gran del més comú dels mortals

Juan Pablo Zurdo

Un clot, pilars de formigó armat, que no hi falti una grua, uns jubilats extasiats.

Si no fos pels models moderns de vehicles i màquines, a certa distància aquesta clàssica estampa d’obra avui semblaria la mateixa que als noranta. Però la realitat és en els detalls. Apropes la lupa com al llogarret d’Astèrix i veus un sector crucial (el 10,5% del PIB el 2019, segons Statista) en plena mutació de fons i forma.

Gairebé tots es digitalitzen, però l’immobiliari, per diversitat d’actors i impacte social, serveix com pocs de maqueta per entendre les forces contraposades entre l’oportunitat i la resistència al canvi. La seva digitalització té nom: Proptech, tecnologies aplicades a la propietat immoble.

“Ha millorat molt la capacitat de les persones per informar-se tant dels seus drets com de les seves possibilitats. Els permet fer tràmits més ràpidament i comparar les característiques, els preus i les condicions dels immobles, tant a l’usuari com a les empreses, així com millorar la gestió patrimonial. És una manera d’aprofitar les dades en benefici de tots”, explica Pere Navarro, president de BNEW Reial Estate (una de les trobades immobiliàries més grans d’Europa) i de Barcelona Meeting Point, a més de delegat especial de l’Estat en el Consorci de la Zona Franca de Barcelona (CZFB).

Els errors es reparen en el model digital i el seu salt evolutiu ja apunta a la industrialització dels processos
Xavier Vilajoana, president d’APCE

Perquè el trio de planejament, promoció i construcció mereixi un “4.0” ha d’integrar un altre trio: la metodologia BIM (Building Information Modeling, l’agregat de les múltiples capes 3D del projecte de projectes que és una obra), més el sistema d’organització Lean Construction i el model IPD (Integrated Project Delivery) de contractes col·laboratius.

Traducció: els tres integren el tens ecosistema d’actors (arquitectes, enginyers, estructuristes, promotors, constructors, contractistes, proveïdors...) en una plataforma compartida de disseny, desenvolupament, organització i presa de decisions per construir amb dades el que després reprodueixen el ciment i els maons. “Els errors es reparen en el model digital i el seu salt evolutiu ja apunta a la industrialització dels processos”, explica Xavier Vilajoana, president de l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE).

Solució d’errors a priori

El BIM estalvia a un capatàs començar malament el dia en descobrir que el buit previst per a una baixant l’ocupa un pilar de càrrega. Un error molt car de corregir a posteriori i impensable en el model informàtic. El planejament al mil·límetre promet reduir el malbaratament, aquesta rajola de la qual s’aprofitava un triangle mida dorito per a un coronament i la resta, a la runa.

Getty Images/iStock

Quan la industrialització avanci, explica Vilajoana, “serà normal encarregar a fàbrica les peces de pladur tallades com el patró d’un vestit, fins i tot amb el buit per als conductes de ventilació”; o el nombre exacte de mitjos maons.

No només és sostenible per la seva tendència a la minva zero, amb l’estalvi d’energia consegüent en producció i transport, sinó també per calcular l’eficiència energètica a partir de variables cada vegada més precises, des de la capacitat aïllant d’un material d’arrebossat fins a un sostre radiant o l’orientació.

I aquesta festa de l’eficiència no m’estalviarà a mi uns quants milers?, dirà qualsevol comprador. No gaires, o no de moment. Perquè el preu final depèn d’altres factors, a més de la factura de l’obra. I perquè el possible estalvi de costos i temps del BIM i altres Proptech encara ha de superar una resistència interna: la digitalització en els oficis tradicionals que suposen el 75% de la intervenció.

El planejament al mil·límetre promet reduir el malbaratament, aquesta rajola de la qual s’aprofitava un triangle mida dorito per a un coronament i la resta, a la runa

Lluny queden els luxes de la bombolla immobiliària, quan un encofrador podia cobrar més que el director d’una constructora. Amb prou feines hi ha relleu generacional, apunta Vilajoana, però precisament la digitalització (més eficiència, més productivitat, més prestigi social...) seria un dels estímuls de reenganxament. “Jo, a un fill que estudiés arquitectura li diria que, a més, muntés una empresa de construcció, però bé, amb formació qualificada, li sobraria feina”.

El nou món API

O una agència d’agents de la propietat immobiliària (API) a l’altre extrem del sector, en què la Proptech entra en contacte directe amb compradors, venedors, llogaters i arrendataris. Fins no fa gaire una manera de conèixer a fons una ciutat, fins i tot la d’un mateix, era córrer de pis en pis amb el suplement d’anuncis immobiliaris estampat amb retolador.

Avui, la realitat augmentada o mixta permet fer un tour de 360° en 3D i estalviar temps/or i frustració amb un filtratge per visitar només els candidats viables. Alguns simuladors de promotores permeten configurar un habitatge com si fos un cotxe d’alta gamma al web del concessionari. En aquesta dutxa, tarima de teka; aquest taulell de cuina en forma d’illa, a la cuina; aquí aquesta referència en el pantone de pintura...

Getty Images / iStock

Tecnologia eficient, directa a l’experiència d’usuari, però ni de bon tros l’única. Josep Manel Ventosa, director executiu corporatiu de la immobiliària Servihabitat, en destaca moltes, des de la signatura electrònica en la contractació o la renovació de lloguers fins a apps mòbils aplicades a la gestió dels agents, a més de big data, intel·ligència artificial i intel·ligència de negoci per entendre patrons de comportament de mercats i clients, la robotització de fluxos d’informació o imatges digitals d’una casa moblada abans del primer maó o de la projecció d’una reforma.

Hi ha marge per a la creativitat, com el pany intel·ligent que un client obre amb el mòbil per visitar un habitatge sol, en qualsevol horari. “Vivim un canvi de paradigma, i els operadors que continuïn sense oferir una plataforma digital atractiva per a aquest nou tipus de comprador aniran perdent quota, la bona notícia és que tots els actors del sector hi som a temps”, apunta Ventosa.

Tot el que cal saber

Parlem d’habitatges no només construïts, sinó promocionats, seleccionats, venuts i comprats sobre dades destil·lades en informació transcendent. Per a Fernando Conde, fundador i president de la consultoria Newland Property Management, una de les claus de la digitalització és l’accés a un dossier exhaustiu ple d’estudis de mercat, característiques, preu comparat i totes les dades administratives des del cadastre fins a la cèdula d’habitabilitat. “Avui qualsevol client té més coneixement sobre un habitatge que el venedor més aplicat fa 10 anys”.

Alguns simuladors de promotores permeten configurar un habitatge com si fos un cotxe d’alta gamma al web del concessionari

Conde creu que de moment hi haurà mercat per a tothom, clients digitals purs o aferrats a la usança analògica. Però el primer grup guanyarà terreny, i és millor veure la transformació cultural dels API com una oportunitat obligatòria. En això està treballant l’associació dels API de Catalunya des d’almenys tres fronts i amb l’objectiu d’ampliar-los a la resta d’associacions espanyoles.

Un, “el client com a centre del negoci, i no l’immoble; l’agent com un proveïdor de serveis abans, durant i després de la venda, com l’assessoria fiscal o financera i el suport tècnic i també emocional en aquest tràmit de la hipoteca davant el notari que fa tremolar les cames”, explica Vicenç Hernández, president dels API de Catalunya i CEO de Tecnotramit. Dos, tretze són tretze davant l’administració, perquè reguli un sector que avui suma uns 30.000 API a tot Espanya i només 4.000 de col·legiats, amb registre i una formació oficials, reciclatge continu, codi deontològic i un tribunal que decideixi sobre males pràctiques per a un salt qualitatiu del prestigi professional. Tres, pactes de benefici mutu amb les empreses emergents a través de plataformes com MapaPropTech. Les empreses hi posen la tecnologia i les agències, el laboratori de proves sobre el mercat real, fins i tot el finançament.

Getty Images/iStock

No totes les tecnologies han de ser tolerants amb els intermediaris, la cadena de blocs (blockchain) pot certificar la seguretat en la compravenda directa de propietari a nou propietari. Seria possible la temible incursió d’Amazon per vendre cases com qualsevol altre producte.

Evolució natural i digitalitzada

Arrelarà tota aquesta transformació sociològica? El canvi de mentalitat acompanyarà el digital? D’això no n’hi ha cap dubte, la qüestió és com i quan.

“La xarxa és un confessionari, tot ho sap, i la Proptech porta transparència, eficiència i, sobretot, tranquil·litat a les dues parts, perquè venem confiança”, diu Conde. “Els nous hàbits després de la pandèmia enfortiran la digitalització, és una qüestió natural i orgànica”, afegeix Ventosa. Per a Hernández, “el món avança i la transformació caurà pel seu propi pes, perquè parlem de seguretat per a l’usuari, punt.”

“Tot hi ajuda —remata Vilajoana—, l’entorn i l’evolució de la mentalitat i de la tecnologia. Tenim l’oportunitat de potenciar el motor i atreure inversió estrangera amb més seguretat jurídica. El canvi, si no és per convenciment, serà per arrossegament. Així que millor que ho fem per convenciment”.