Las casas vacías se libran de morosos pero no salen gratis

Esta misma semana el Ayuntamiento de Barcelona planteó cobrar una tasa de 633 euros a los propietarios de pisos que llevan dos años vacíos. El objetivo es que al dueño le cueste caro tener cerrada a cal y canto una vivienda. Más caro aún, porque ya es un pequeño lujo. Echar el cierre es todavía la postura de muchos propietarios con miedo a toparse con un inquilino moroso o desalmado. Sin tener en cuenta las multas o castigos que puedan llegar desde algunos consistorios, lo cierto es que tener una vivienda sin ocupantes tiene un coste que varía entre los 1.800 y los 2.300 euros anuales, que se compone de impuestos, suministros, cuotas comunitarias, seguros y reparación de desperfectos.

Un análisis realizado por la organización de consumidores OCU en 18 viviendas de 77 metros cuadrados situadas a lo largo de la costa española, muestra que el mantenimiento anual sale por 1.791 euros. Más alto es el cálculo elaborado por la agencia Alquiler Seguro, para quien una vivienda de 80 metros cuadrados y dos dormitorios en las provincias de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Alicante, Málaga, Vitoria y Bilbao tiene un coste medio de 2.270 euros anuales.

La cuota de la comunidad de vecinos oscila entre los 100 y 135 euros mensuales

La partida más cuantiosa se la lleva la comunidad, a la que el propietario no puede renunciar. El coste —que varía según los servicios y tamaño de la finca y que puede ir desde los 200 hasta los 1.140 euros anuales—, supone de media unos 634 euros, según los casos analizados por OCU. "En una comunidad de propietarios de 60 vecinos con servicio de portería, jardines, dos ascensores y calefacción central, la media de una cuota ordinaria oscila entre los 100 y 135 euros mensuales", dice Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE). A estos importes hay que añadir las temidas e inesperadas derramas por obras o arreglos.

Luz, gas y agua no dejan de correr

Y ya se sabe que aunque no se gaste luz, gas o agua, las facturas van a seguir llegando. "Parte de los 3,4 millones de viviendas vacías que hay en España mantienen contratados suministros de luz, agua y gas, aunque no se haga uso de los mismos", apuntan en Alquiler Seguro. El mantenimiento del agua comporta un coste de unos 216 euros anuales, aunque depende de las zonas, señalan en OCU. Los clientes que tienen los contadores de gas y luz en alquiler van a pagar más que aquellos que lo tienen en propiedad y a esto hay que sumar otras partidas, como la inspección obligatoria de gas cada cinco años. Así, a un cliente que tenga los contadores en propiedad y tenga consumo cero se le facturará el término fijo. En el caso de la luz, para una potencia contratada de 4,4 kW está en unos 185 euros al año, sin impuestos. En gas, con calefacción, supone unos 105 euros, según fuentes del sector. Si el contador está en alquiler habría que añadir 46,32 euros anuales más para gas y 11,76 euros anuales en luz (con contador digital). Para pagar menos hay varias opciones. Una es reducir al máximo la potencia contratada. Para una casa con poco equipamiento eléctrico, la potencia mínima recomendada es de 3,45 kW, así que se podría pasar a 1,15 KW.

El otro camino es dar de baja los suministros, aunque hay que tener en cuenta que recuperarlos no sale gratis y dependiendo del tiempo que ha estado de baja, la distribuidora puede entender que es un alta nueva. Esto acarrea tiempo y papeleo: certificado de la instalación de gas y el CIE (el boletín del instalador de luz) que caduca a los 20 años.

Otra de las facturas con más peso es la de los impuestos anuales. El más importante es el IBI, que cuesta una media de 276 euros. Este importe se calcula según el valor catastral de la vivienda y es distinto en cada municipio. Así, mientras en Madrid la media es de 600 euros, en Alicante es de 440 euros y en Málaga de 310, calculan en Alquiler Seguro. Además, los dueños de viviendas vacías deben pagar la tasa municipal por recogida de basuras que, según OCU, supone de media 117 euros al año.

A esto hay que añadir el IRPF. A la hora de hacer la declaración de la renta, hay que imputar rentas inmobiliarias por estos inmuebles urbanos cuando no constituyan la vivienda habitual o no estén afectos a actividades económicas o arrendados. "Se imputa en el IRPF como ingreso el 1,1% del valor catastral si el valor fue revisado en el ejercicio de la declaración o en los 10 años anteriores; y el 2% si la revisión se hubiera hecho antes. El coste será el tipo marginal de ese contribuyente por el importe de la renta imputada", explica Luis del Amo, secretario técnico del REAF-REGAF Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas. En OCU dan un ejemplo: por un piso en Benidorm de 75.000 euros de valor catastral, el dueño debe declarar el 2% de esa cantidad, 1.500 euros, como ingreso.

Con o sin seguro

La lista no acaba aquí porque muchos propietarios tienen que hacer frente al pago del seguro de hogar anual. Un informe realizado por Línea Directa estima que en España existen más de siete millones de viviendas sin asegurar. "La prima media del seguro del hogar ronda los 215 euros, aunque varía según las coberturas y servicios que queramos añadir", indica Francisco Valencia, director de gobierno corporativo Línea Directa. Los siniestros que más se repiten en las casas vacías suelen ser rotura de tuberías y escapes de agua y daños ocasionados por rayos, viento y pedrisco, lluvia e inundaciones. Pero, sobre todo, tener un seguro evita pagar los daños ocasionados a terceros: "Si se produce un incendio o inundación en nuestra casa y la casa del vecino también queda destruida, deberíamos pagar de nuestro bolsillo los daños provocados en el caso de no disponer de un seguro de hogar con cobertura de responsabilidad civil", dice Valencia a modo de ejemplo.

La última partida es el coste que tienen las reparaciones que necesita un inmueble por falta de uso y que quedan fuera de la cobertura del seguro, como avería de caldera, atascos o pintura. Estos pueden incrementar el gasto anual en unos 300 euros, aclaran en Alquiler Seguro. "Las reparaciones más frecuentes cuando tienes una casa cerrada sin un mantenimiento adecuado suelen ser de fontanería, que con el paso del tiempo hace que las tuberías se corroan y los alicatados y soldados se ahuequen; instalación eléctrica, que debe revisarse cada dos o tres años para comprobar el aislamiento de los conductores y las conexiones; y techos y paredes, que suelen sufrir problemas de condensación cuando las viviendas no son ventiladas", advierten en Reparalia.