Un año en el laberinto

"Hemos hecho todo lo que humanamente sabemos". Un lacónico Fernando Martín despachaba con un lamento lo que ha sido la vida y pasión de la inmobiliaria que preside durante el año que ya dura el concurso de acreedores de Martinsa-Fadesa. Lo hacía semanas antes de cumplirse el amargo aniversario, en una junta general que quiso proyectar como un punto y aparte en el vía crucis de la mayor suspensión de pagos de la historia de España. En los últimos meses, desde la compañía se empeñan en repetir que "nos encontramos en la fase final" del proceso, pero lo cierto es que los hechos y las decisiones judiciales y de los administradores marcan un ritmo bien distinto.

Un año después de presentado el concurso, el titular del Juzgado de lo Mercantil número uno de A Coruña, Pablo González Carreró-Fojón, aún resuelve cada mañana las demandas e incidencias presentadas por los acreedores, proveedores en su mayoría, muchos disconformes con la deuda reconocida por la inmobiliaria. Sobre su mesa se llegaron a acumular más de un millar de reclamaciones, entre las que también se hallaban las presentadas por la propia compañía, a las que ha tenido que dar respuesta una por una. Todo ello, mientras hacía frente a los planteamientos y dudas generadas en torno al convenio de acreedores, que cuenta ya con un 54,7% de adhesiones por parte de las entidades financieras, según la compañía, por lo que tiene en la teoría y en la práctica todas las bendiciones para salir adelante.

Martinsa es la mitad de lo que era en 2008 antes del concurso de acreedores

El "sí" llegó de Caja Madrid, La Caixa, Banco Popular, Bancaja, Caixa Cataluña y Caixa Galicia. También hubo de resolver muchas de las propuestas de los administradores concursales; entre ellas, una venta de activos que va más allá de la enajenación de suelo e inmuebles, la principal tabla de salvación para Martinsa, instando a la subasta de filiales que no están dentro del perímetro del concurso de acreedores.

Y todo para seguir las pautas marcadas por un plan de viabilidad adjunto a la propuesta de convenio y que puso negro sobre blanco la verdadera fórmula mágica para salir de la crisis: abrir el melón de los saldos, ganar tiempo hasta la recuperación del mercado y transformarse de hecho en una operadora urbanística, abandonando el negocio de promoción.

La propuesta de convenio descartaba cualquier quita sobre la deuda de algo más de 7.000 millones que arrastra y proponía el pago íntegro de sus vencimientos a partir del próximo ejercicio, que se prolongaría durante ocho años, para lo cual necesitó la bendición del Ministerio de Economía. Para ello, el Gobierno tuvo que considerar la actividad de la inmobiliaria "como relevante para la economía española".

El convenio, aún no aprobado por los acreedores, pero con el plácet de los administradores concursales designados por el juez, fija un calendario de devoluciones que se extiende desde mediados de 2010 hasta 2017, si bien hasta abril de 2012 Martinsa sólo tendrá que abonar 200 millones de euros, que representan un 3% de la deuda total. Vender suelo para pagar a los bancos. Ésa es la receta. Y es que ese nuevo catecismo que es el plan de viabilidad de la inmobiliaria establece que la principal fuente de ingresos hasta diciembre de 2016 será la venta de metros y metros cuadrados, por la que prevé facturar un total de 3.699 millones, un 49% de su cifra de negocio prevista. Por la actividad de promoción, Martinsa quiere generar un negocio de 1.078 millones en esos años, lo que supone un 14% sobre el total.

Cuando se presentaron, el plan de viabilidad y el informe de los administradores escondían también sorpresas, un auténtico baño de realismo sobre la cruda realidad del sector, y reservaban, además, toda una lección de humildad para aquellos que se hicieron de oro en los felices años del boom. Porque Martinsa se llegó a apuntar revalorizaciones de terrenos de hasta un 19.000%. Suelo que en las cuentas de Fadesa valía 336.000 euros pasó a estar tasado en 65 millones en las de Martinsa-Fadesa tras la compra de la inmobiliaria gallega de Manuel Jove por parte de Fernando Martín, cerrada en una larga noche de septiembre de 2006.

Las revalorizaciones contables ignoraron las múltiples salvedades y advertencias de los informes de

Tasamadrid (filial de Caja Madrid, uno de los dos principales acreedores) en que se basaron, pese a lo que llegaron a recibir el visto bueno del auditor,

Ernst&Young. Martinsa había comprado el 86% de Fadesa por 3.512 millones, toda vez que infló contablemente los activos de la empresa en 4.617 millones. El castillo de naipes se desmoronaba en enero pasado. El plan de viabilidad incorporaba paquetes de suelo cuyo valor había disminuido, en conjunto, un 37%: de 2.596 millones a 1.634 millones. En algunos casos se llegó a tasar de nuevo hasta 10 veces por debajo del precio que tenía a diciembre de 2007. Las nuevas tasaciones demostraban cómo se infló el suelo en plena burbuja inmobiliaria.

Pero no sólo los bancos y el mercado serán decisivos para el futuro de la inmobiliaria. Parte de los más de 20 millones de metros cuadrados que tiene en cartera también están al albur de planes urbanísticos para salir adelante. De hecho, el 35% del suelo de Martinsa está considerado preurbanizable, un término que no figura en la legislación y que disimula con palabras lo que viene a ser suelo rústico. La compañía confía así en lo que sus propios ejecutivos denominan "incorporar valor al suelo"; en otras palabras, recalificar activos que hoy no tienen la condición de edificables. Tras la compra de Fadesa, Martín, en más de una ocasión, se quejó a diversos interlocutores de que realmente no sabía del todo lo que adquiría, ya que no pudo chequear la situación legal y real de muchos terrenos más allá del cuaderno de venta que le presentaron y de la pertinente y apurada due diligence de sus técnicos.

La historia marca así un futuro a corto plazo. Porque la inmobiliaria no sólo se juega su porvenir en el Juzgado de lo Mercantil número uno de A Coruña. La Audiencia Nacional y el Tribunal Económico-Administrativo central dirimen procesos abiertos por deudas fiscales de Martinsa-Fadesa que se reparten durante los últimos años, incluso antes de que se llevara a cabo su venta a Martín por parte de Jove. En sus cuentas de 2008, la inmobiliaria provisionó 31,8 millones de euros para hacer frente a sentencias en contra de los litigios fiscales que arrastra, que en algunos casos se remontan a 1996. La compañía admite que han recibido demandas judiciales por defectos constructivos en promociones ya entregadas por 22,5 millones.

Tribunales aparte, lo cierto es que Martinsa es poco menos de la mitad de lo que era hace un año. Tras declarar unas pérdidas de 2.471 millones, la cifra de negocio se contrajo un 48% al cierre de 2008, hasta los 626 millones, frente a los 1.208 de 2007. El pasivo total también descendió, hasta situarse en 7.666 millones, con una caída del 20%. Y todo, en medio de dos regulaciones de empleo que reducirán un 78% su plantilla. Excepto en la deuda, un año en el laberinto del concurso de acreedores ha hecho muy pequeño lo que un día, allá por 2006, Fernando Martín imaginó muy grande. -