'Stop' a los rascacielos en Manhattan

Hace tres años, en el pico de la burbuja inmobiliaria, el promotor Harry Macklowe pagó 498 millones de dólares por un rascacielos de 40 plantas en el número 1330 de la avenida de las Américas, en Manhattan. Ese mismo edificio, situado en la zona más cara en EE UU, y quizá del mundo, se acaba de vender en una subasta por 100.000 dólares.

Macklowe no podía pagar lo que debía. El nuevo propietario del rascacielos, el fondo de pensión canadiense Otera Capital, asume los 240 millones de su hipoteca. El 31% del edificio, que acoge la redacción estadounidense del diario Financial Times, estaba vacío, a pesar del desplome que desde hace meses se ve en el precio de los alquileres. Otro signo de la crisis que azota el centro del capitalismo tras el infarto de Lehman Brothers. Y no es el primer caso, ni será el último.

El Real Estate Roundtable valora en 6,5 billones el sector inmobiliario comercial en EE UU. La mitad es deuda

Real Capital Analytics calcula que sólo en Nueva York hay propiedades comerciales por un valor superior a los 6.000 millones que afrontan problemas serios de financiación y que pueden acabar subastadas por desahucio. Una situación inédita en décadas. Entre las propiedades en serias dificultades se encuentra el rascacielos de Moinian Group.

Han bastado siete meses para que se produjera el vuelco. Ante tal degradación, en el sector se preguntan si hay capacidad de movilizar el crédito para refinanciar los préstamos de estas propiedades que acogen oficinas, centros comerciales, hoteles -como el proyecto que apoya Robert de Niro en Manhattan- y otro tipo de edificios no residenciales.

Se calcula que en EE UU hay unos 680.000 millones de dólares en préstamos cuya financiación debe ser revisada entre este año y 2012. Por eso se teme que el comercial sea la próxima burbuja en estallar en el sector inmobiliario, donde la crisis de las hipotecas subprime está provocando ya que en California, Florida, Arizona o Nevada algunas hipotecas valgan más que las propias casas y sus efectos salpiquen al conjunto de la economía.

Obligados a vender

Y, como en el caso de los préstamos basura, preocupa que los activos que respaldan los créditos de inmuebles comerciales es un mercado que está seco. Esa especie de bonos está valorada en 700.000 millones, y de ellos, unos 154.000 deben ser revisados por los bancos. Si los propietarios no consiguen renovar o modificar las condiciones del préstamo, deberán vender. Deutsche Bank acaba de desprenderse del rascacielos Worldwide Plaza, uno de los siete edificios adquiridos por Harry Macklowe en 2007 en plena burbuja inmobiliaria, adquirido con un crédito de la entidad alemana.

El Real Estate Roundtable estima en 6,5 billones el valor del sector inmobiliario comercial en EE UU. La mitad, unos 3,1 billones, es deuda. "El peligro es que se repita lo que ocurre en el mercado residencial", señalan desde esta asociación, que teme que buena parte de los créditos a revisión no pase el listón. Deutsche Bank advierte de que los impagados se han duplicado desde septiembre y podrían llegar a multiplicarse por diez. Los problemas financieros también están poniendo de rodillas a otros grandes proyectos en fase de incubación, como el rascacielos de Herzog & De Meuron, de 56 pisos. También está estancada la torre de 42 plantas de Kohn Pedersen Fox para JP Morgan Chase. Y sufre serios retrasos la de 72 pisos de Jean Nouvel junto al MOMA.

Como decía New York Magazine, está a punto de escribirse una historia de los edificios que nunca se construyeron. "En tiempos difíciles, el índice de supervivencia

[de ambiciosos proyectos] cae con el Dow [el principal índice de Wall Street]", afirma la publicación. Sólo si la financiación empieza a fluir pronto se evitará.

Comprar barato

La incertidumbre sobre la marcha de la economía hace difícil saber cuál será el tamaño de esta nueva ola. La recesión ya está restando valor a esos activos inmobiliarios, cuyo precio medio cayó un 17% en 2008. Y se habla de una corrección del 35% antes de que se estabilice respecto al pico. El problema es que esos créditos están respaldados por bancos y aseguradoras, lo que podría traducirse en nuevas pérdidas para el sector financiero. Es un tren descarrilado que se puede empotrar en el edificio, como señalan desde el portal PropertyShark.

Pero la crisis permite a los compradores con liquidez adquirir mucho más barato. Y al no haber nuevas construcciones, los bancos pueden abrir más la mano a la hora de negociar los créditos. Tanto la Reserva Federal como el Tesoro ya están ajustando sus mecanismos de ayuda para hacer más atractiva este tipo de deuda ante los inversores.