Qué hacer para reducir impuestos

Hora de echar cuentas

Se acaba el año y es momento de recordar alguna cuestión relativa al IRPF para reducir la carga fiscal de los contribuyentes. Algunos de los temas más candentes y que pueden ayudar a cerrar el año fiscal de forma más ventajosa son amortizar más préstamo hipotecario; encontrar el momento más ventajoso para vender la vivienda habitual; aplicar la exención por reinversión; conocer las ventajas fiscales de la hipoteca inversa; los beneficios que existen en el arrendamiento de vivienda, etcétera.

El objetivo es conocer qué posibilidades reales tiene el contribuyente para rebajar la factura fiscal antes de que finalice el año. Por otro lado, la crisis económica actual ha llevado al Gobierno a barajar la posibilidad de aprobar una serie de medidas para intentar aliviar la situación fiscal de los ciudadanos. Hay que partir de que estas medidas son a día de hoy únicamente proyectos, pero es probable que sean ciertas antes de final de año.

Entre estas medidas se encuentra la de reducir en dos puntos las retenciones de aquellos trabajadores que tengan derecho a la deducción por adquisición de vivienda habitual. También, ampliar el plazo para invertir el saldo de una cuenta vivienda, así como ampliar el plazo para vender la vivienda en caso de haber adquirido otra. Y retrasar el pago de la hipoteca a aquellos ciudadanos que se encuentren en situación de desempleo, sean autónomos con pocos ingresos o se trate de personas que cobren pensión de viudedad.

El Gobierno contempla bonificar a las empresas que contraten personas desempleadas con hijos a cargo a través de la minoración de la cuota a la Seguridad Social. Y la posibilidad de cobrar de una sola vez el 60% del desempleo a aquellos ciudadanos parados que decidan constituirse en autónomos.

El arrendador de una vivienda debe declarar en su IRPF el alquiler que recibe, incluido el de todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el IVA o, en Canarias, el impuesto general indirecto canario (IGIC).

Antes de finalizar 2008 es conveniente conocer los beneficios fiscales aplicables a los propietarios que alquilan viviendas, ya que puede deducirse varios conceptos para determinar su rendimiento neto:

- Gastos para la obtención de los rendimientos y no repercutidos al arrendatario.

- Intereses de capitales ajenos, invertidos en la adquisición o mejora del bien, gastos de financiación, así como gastos de reparación y conservación del inmueble.

- Tributos y recargos no estatales, tasas y contribuciones especiales estatales relacionados con el inmueble no sancionable.

- Gastos de administración, vigilancia, portería o similares.

Gastos por la formalización del arrendamiento y de defensa de carácter jurídico.

Saldos de dudoso cobro.

- Primas de contratos de seguro de responsabilidad civil.

- Gastos por suministros que haya pagado.

- Amortización del 3% del inmueble arrendado. Entre los beneficios fiscales para el arrendador cabe destacar la reducción del 50% del rendimiento neto en arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, y del 100% cuando el arrendatario tenga entre 18 y 35 años. Y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el periodo impositivo superiores al IPREM.

El arrendatario deberá presentar anualmente al arrendador una comunicación en la que consten sus datos personales, referencia catastral del inmueble arrendado que constituyó su vivienda en el periodo impositivo anterior; manifestación de tener entre 18 y 35 años, así como de la obtención de los rendimientos anteriormente indicados (IPREM).

Otra reducción aplicable (40%), para el caso de rendimientos netos de capital inmobiliario durante más de dos años, y aquellos que se califiquen como obtenidos de forma irregular en el tiempo. Estos últimos son una lista cerrada, como las indemnizaciones percibidas por daños o desperfectos en el inmueble.

Aunque es habitual tener una segunda vivienda, se suele ignorar que también hay que tributar por ella en el IRPF. Tiene consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2% al valor catastral de los bienes inmuebles urbanos y de los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado.

Si los valores catastrales han sido revisados o modificados y han entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994, la renta imputada será el 1,1% del valor catastral. Si a la fecha de devengo del impuesto (31 de diciembre) los inmuebles carecieran de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación de los mismos el 50% de aquél por el que deban computarse a efectos del impuesto sobre el patrimonio. En estos casos, el porcentaje será del 1,1%.

No dan lugar a la imputación de rentas inmobiliarias la titularidad de:

- La vivienda habitual

- Suelo no edificado

- Los bienes inmuebles urbanos o rústicos afectos a actividades económicas.

- Los bienes inmuebles urbanos o rústicos que den lugar a rendimientos del capital inmobiliario.

- Los bienes inmuebles urbanos o rústicos que no sean susceptibles de uso por razones urbanísticas.

- Los inmuebles urbanos o rústicos que se hallen en construcción a la fecha de devengo del impuesto. La imputación de rentas puede prorratearse, en función de los días en que sí deba tributar como tal, en los siguientes casos:

- Cuando el contribuyente o titular del inmueble o derecho real de uso lo haya sido durante parte del periodo impositivo.

- Cuando el inmueble haya generado rendimientos del capital inmobiliario.

- Cuando el inmueble haya estado afecto durante el ejercicio a actividades económicas.

Conviene mencionar el supuesto del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, en cuyo caso la imputación se efectuará al titular del derecho real, prorrateando la base liquidable del IBI en función de la duración anual del periodo de aprovechamiento, sobre la que se aplicará el 2% o 1,1%. No procederá esta imputación a los titulares de estos derechos cuando no exceda de dos semanas anuales.

La hipoteca inversa es un préstamo hipotecario especial por el cual no se pagan cuotas. Al contrario, se cobra mensualmente una renta. Se produce cuando una persona mayor de 65 años o que se encuentre en situación de dependencia severa o de gran dependencia transmite su vivienda habitual a cambio de una renta vitalicia para sufragar sus gastos personales y con la posibilidad de seguir residiendo en dicha vivienda hasta su fallecimiento.

Al fallecimiento de la persona que contrató la hipoteca inversa suele existir la posibilidad de que los herederos tengan un plazo para decidir si prefieren que la entidad financiera venda la vivienda y recupere así el dinero que el fallecido obtuvo gracias a la hipoteca (pudiendo obtener el dinero restante de la venta, en caso de que fuera superior a la suma del dinero desembolsado por la entidad financiera teniendo en cuenta los intereses). O, bien, pagar los herederos esa cantidad y liberar así a la vivienda de su carga, pudiendo heredarla como cualquier otro bien.

Se trata de una opción con la que cuentan las personas mayores para seguir manteniendo cierta "independencia" en su vida. Ahora, lo que hay que analizar es el tratamiento fiscal que recibe en el impuesto sobre la renta la persona que contrata la hipoteca inversa respecto a las cuotas mensuales que percibe.

A estos efectos, debemos aclarar que no tendrán la consideración de renta las cantidades percibidas como consecuencia de las disposiciones que se hagan de la vivienda habitual por parte de las personas mayores de 65 años, así como de las personas que se encuentren en situación de dependencia severa o de gran dependencia.

Para poder gozar de este beneficio fiscal es necesario que esta disposición de la vivienda habitual se haga de conformidad con la regulación financiera relativa a los actos de disposición que conforman el patrimonio personal para asistir las necesidades económicas de la vejez y de la dependencia.

Es decir, no se computarán las rentas derivadas del arrendamiento, la transmisión, etcétera, de la vivienda habitual de las personas mayores de 65 años así como de las personas que se encuentren en situación de dependencia severa o de gran dependencia, si dichas actuaciones se hacen con la finalidad de asistir a sus propias necesidades económicas.

Por lo tanto, podemos decir que es la finalidad de las operaciones la que marca la no sujeción al impuesto.

La venta de la vivienda habitual genera una ganancia patrimonial calculada por la diferencia entre el valor de transmisión y el precio de adquisición. Este importe así calculado, como regla general, tributará al 18% en el IRPF del contribuyente.

Si se trata de la vivienda habitual, conviene conocer qué beneficios fiscales existen a fin de aminorar esta carga tributaria. De esta forma, lo primero que hay que analizar es la posibilidad de que parte de la ganancia patrimonial generada por la venta de la vivienda se encuentre no sujeta al impuesto según la fecha de adquisición (Disposición Transitoria Novena LIRPF).

Así, en los casos en los que los bienes hayan sido adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, se realizarán dos cálculos:

- La ganancia generada desde la fecha de adquisición hasta el 19 de enero de 2006, a la que se aplicarán los coeficientes de abatimiento (porcentajes de reducción de las ganancias patrimoniales producidas por la transmisión de bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994), pudiendo resultar dicha ganancia no sujeta si han transcurrido 10 años desde la adquisición hasta el 31 de diciembre de 1996.

- El importe derivado desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de transmisión de la vivienda, al que se aplicará el régimen general de ganancias (integración en la base imponible del ahorro con una tributación fija del 18%).

Aplicando la regla anterior, solo una parte de la ganancia patrimonial quedará sujeta al IRPF.

Otra posibilidad es que el transmitente de la vivienda tenga 65 años o más, en cuyo caso la ganancia patrimonial generada por la venta de la vivienda se encuentra sujeta pero exenta del impuesto; no tributa.

Ahora bien, para poder aplicar este beneficio fiscal, la vivienda tiene que tener la condición de habitual.

En este sentido, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

Por último, hay que pensar en si se trata de un supuesto de reinversión; es decir, si el contribuyente transmite su vivienda habitual porque se va a comprar otra. En estos casos, recordemos que se excluyen de gravamen las ganancias patrimoniales producidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

La deducción por inversión en la vivienda habitual que constituya o vaya a constituir la residencia habitual alcanza un porcentaje del 15%, aplicable a la cantidad máxima de 9.015,18 euros anuales. Este importe está constituido por todas las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente.

Estos mismos porcentajes y sobre la misma base de deducción se aplicarán a las cantidades depositadas en una cuenta vivienda durante el año hasta el 31 de diciembre de cada ejercicio. Ésta es una de las opciones de optimización fiscal más frecuente, es decir, la apertura de cuentas ahorro vivienda utilizada por contribuyentes que tienen pensado adquirir su primera vivienda habitual. El plazo de adquisición de la vivienda es de cuatro años a contar desde la fecha de apertura, y las cantidades depositadas son indisponibles.

El importe máximo objeto de deducción (9.015 euros) es una cantidad que hay que tener en cuenta a la hora del cierre fiscal del ejercicio. Es decir, si un contribuyente no ha satisfecho a lo largo de todo el periodo esta cantidad, deberá estudiar la posibilidad de efectuar un pago especial sobre la hipoteca de la vivienda, a fin de aprovechar al máximo el beneficio fiscal.

Recordemos la posibilidad que existe para los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad al 20 de enero de 2006 y tuvieran derecho a la deducción por adquisición de vivienda: el derecho a practicarse en su declaración liquidación una compensación que vendrá determinada en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Otra novedad en este tema introducida por la nueva normativa de IRPF radica en que en los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación judicial, el contribuyente podrá seguir practicando esta deducción, en los términos que reglamentariamente se establezcan, por las cantidades satisfechas en el periodo impositivo para la adquisición de la que fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual, siempre que continúe teniendo esta condición para los hijos comunes y el progenitor en cuya compañía queden.

De acuerdo con esta novedad, el cónyuge que se va de la casa familiar pero siga pagando la misma podrá seguir deduciéndose por esta vivienda siempre que el otro cónyuge y los hijos mantengan dicha vivienda como residencia habitual.

Las cantidades abonadas por la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual tienen deducción fiscal.

Especial atención merece el cambio normativo introducido por el Real Decreto 861/2008, de 23 de mayo, que modifica el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en materia de pagos a cuenta, sobre los rendimientos del trabajo y de actividades económicas, referidas a la rehabilitación. Se adapta el concepto de rehabilitación de vivienda cuando tenga por objeto la reconstrucción de la misma , mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otros elementos análogos.

Desde el primero de enero de este año (aplicable por lo tanto a la declaración de IRPF que se presentará en mayo-junio del año 2009) se considerará rehabilitación de vivienda las obras que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:

- Que hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas.

- Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda, mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición, si se hubiese efectuado durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación. O, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo. Desde comienzos de este año no se tendrá en cuenta el valor del suelo para analizar si existe o no rehabilitación.

Es decir, para computar si el coste global de las operaciones de rehabilitación de la misma, supera o no el 25% del precio de adquisición o, en su caso, del valor de mercado de la vivienda, se descontará de dichas cantidades la parte proporcional correspondiente al suelo.

Este cambio normativo conlleva que a partir del 1 de enero de 2008 se aplicarán más deducciones por este concepto, rehabilitación de vivienda habitual, al ser más fácil calificar una obra como de rehabilitación.

Rocío Martínez y Raquel Cobos Casero son abogadas del equipo jurídico de Datadiar.com.