Las ventas de pisos usados se vienen abajo a pesar de las rebajas de precio

Los datos oficiales ya certifican que el precio de la vivienda ha crecido en los últimos doce meses por debajo del resto de bienes de consumo, algo que no ocurría desde finales de 1997. Pero si toda la vivienda cae en términos reales, es decir, descontada la inflación, los pisos usados son ahora más baratos en media España. También en términos nominales. 22 provincias, entre ellas Madrid y Zaragoza, han asistido en el último trimestre a caídas de precios.

La compra de casas nuevas supera ahora a las de segunda mano

La construcción de pisos protegidos cayó un 12% el pasado año

De la estadística que ayer se presentó en el Ministerio de Vivienda se desprende que los propietarios, desesperados por deshacerse de inmuebles que no logran vender, están mucho más dispuestos a rebajar sus expectativas que los promotores que levantan casas nuevas. Pero lo llamativo es que esta estrategia choca de lleno con la realidad: las compraventas de pisos usados se han desplomado.

Las 421.000 operaciones de viviendas usadas que se cerraron el año pasado suponen una disminución del 23% respecto a 2006. Peor todavía fue el último trimestre de 2007, en el que estas transacciones cayeron un 40%. Esto quiere decir que a pesar de las rebajas de precios, casi nadie se anima a comprar casas que ya han sido habitadas. Como consecuencia de este desplome, el último semestre de 2007 asistió al sorpasso de los pisos nuevos sobre los usados. Es la primera vez que se cierran más operaciones de vivienda de nueva construcción.

Las compras de pisos recién estrenados también caen, pero no tanto. Las 100.000 operaciones que se cerraron en el último trimestre del año suponen un descenso del 10% respecto al mismo periodo del año anterior, lo que demuestra que la crisis afecta a todos los que hoy tratan de vender algo en el mundo inmobiliario: empresarios y particulares.

Pero algunos expertos avisan en voz alta de que estas estadísticas no reflejan la realidad. Como el profesor de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos. Él apunta que el derrumbe de compraventas es mucho mayor del que se deduce de los datos oficiales. Cita fuentes del mercado que aseguran que, por ejemplo en Barcelona, ahora se cierra tan sólo el 20% de las operaciones que las de hace un año.

Bernardos también asegura que no es sólo la vivienda usada la que está asistiendo a caídas en los precios, sino también la nueva. "Los promotores están aplicando rebajas del 10%, del 15%, del 25%... Por pura lógica, un mercado que hoy no vende ni la mitad de lo que hace un año, tendrá que ajustar sus precios. La cuestión básica para las empresas ya no es a qué precio vender, si no vender como sea para captar un mínimo de liquidez", añade. De hecho, el propio lobby de las grandes promotoras, el G-14, reconoció esta semana que el ajuste de precios ya se había producido en el último semestre de 2007.

Volviendo a los precios, el ministerio cifra en el 4% el incremento medio que la vivienda ha experimentado en los últimos doce meses. El ascenso en el mercado libre ha sido algo inferior, quedándose en el 3,8%. Pero donde sí ha habido un repunte importante ha sido en el precio de la vivienda protegida, que ha aumentado un 7,8%. Este factor es el que ha tirado ligeramente hacia arriba el índice general que engloba a todos los tipos de viviendas.

El metro cuadrado de protegida llega ahora hasta los 1.100 euros, casi la mitad de los 2.101 euros que se paga por la misma superficie en el mercado libre. Así, justo en el momento en el que la vivienda libre crece a sus ritmos más bajos, incluso menos que el resto de los bienes de consumo, la protegida hace lo contrario, experimentando su mayor incremento trimestral de los dos últimos años.

Éste no es el único dato que ayer dio el ministerio sobre vivienda protegida (VPO). Las cifras oficiales encierran otro aspecto decepcionante para los adalides de la VPO. Como que en 2007 se iniciaron 83.859 pisos con algún tipo de protección, un 12% menos que los comenzados en 2006.

Y, como ya es habitual en todo lo que se refiere a las estadísticas inmobiliarias, la última parte del año arroja datos mucho peores. Porque si el descenso anual de viviendas protegidas fue del 12%, en el cuarto trimestre del año rozó el 15,6%.

Este dato puede provocar algún dolor de cabeza en el ministerio, que se ha propuesto alcanzar los 150.000 pisos protegidos en este año. Para cumplir su promesa electoral, la iniciación de VPO casi tendrá que duplicarse.

Es verdad que en 2007 se iniciaron menos viviendas protegidas que el año anterior, pero el descenso en la libre fue mucho más intenso. Un mercado como el español, que llegó a iniciar cada año 760.000 viviendas -una cifra parecida a la que acumularon Italia, Francia y Alemania juntas- se retuerce ahora en una crisis que mostró su cara más virulenta a partir de agosto del año pasado, cuando irrumpió la crisis de las hipotecas tóxicas de EE UU. El resultado es que en 2007 se iniciaron 615.976 viviendas, un 19% menos que el año anterior.

Y las perspectivas para este año no son mejores. Los promotores madrileños presentaron a finales de marzo un estudio que preveía que en 2008 se iniciarían 400.000 viviendas. Pero visto el rápido deterioro del sector, tuvieron que corregir su pronóstico y reducir la cifra hasta 300.000. Es decir, si se cumple esta última previsión, este año se iniciarán menos de la mitad de viviendas que en 2007.