Los promotores se preparan para aguantar tres años de crisis

Los promotores inmobiliarios se preparan para una crisis que será larga y que durará entre dos y tres años más, según ha estimado John Gómez Hall, consejero delegado del grupo inmobiliario Hines, quien ha calificado la actual recesión que vive el sector de "más financiera que inmobiliaria".

También Joan Rafols, ex director general de Urbanismo de la Generalitat y antiguo director general de Colonial, considera que "las fuertes restricciones financieras de la banca para destinar fondos a la urbanización de suelo durarán todavía dos años".

Rafols y Gómez Hall participaron anoche en una sesión organizada por el Urban Land Institute de Barcelona y la escuela de negocios Esade, en la que reconocieron sin ambages que el sector vive una fuerte crisis y que la misma durará varios años.

"Ya llevamos un año de crisis, pero los promotores no hemos querido aceptarlo y ahora nos quedan tres años más de problemas", aseguró Gómez Hall, quien ha sobrevivido a diversas crisis, la más sonada la de Prima Inmobiliaria, sociedad que estaba controlada por el grupo KIO en España y que suspendió pagos en 1992.

Corroborando la opinión de estos dos expertos, la firma de análisis de sectores DBK ha publicado hoy un informe en el que se recoge que las mayores constructoras han obtenido en 2007 más de la mitad (55,9%) de sus ingresos totales de actividades ajenas al sector, hacia las que han ido diversificando su actividad en años anteriores, y más de un tercio (el 35%) del mercado exterior.

Otro de los datos que confirma la desaceleración del sector ha llegado de la oficina de estadística comunitaria, Eurostat. En ellos se refleja que España es el país de la UE en el que más ha descendido la construcción durante el pasado mes de diciembre en términos interanuales, registrando un retroceso del 9,5%, solo por detrás de Reino Unido, que sufrió una contracción del 12,7%, tras años liderando el sector y costruyendo lo mismo que Francia y Alemania juntas.

En opinión de Gómez Hall, "se empiezan a ver buitres revoloteando, como bancos de inversión, fondos familiares o grupos de capital riesgo, de manera que si cuentan con dinero se podrá hacer mucho negocio. El problema es que para ello se tendrá que conseguir crédito, que a partir de ahora será más caro".

Rafols también ha insistido en que los problemas financieros de los bancos están influyendo muy negativamente en la crisis que vive el sector, lo que denominó "la principal diferencia de esta crisis con las pasadas".

"El 24% de todo el saldo hipotecario español está titulizado, es decir, se ha comercializado en paquetes a terceros, pero ahora es imposible hacer nuevas emisiones de cédulas por la contaminación de las subprime americanas, así que el sector financiero prefiere no dar más créditos a promotores", ha señalado Rafols.

En su opinión, esta crisis financiera se ha combinado con un "fuerte desajuste" entre la oferta -600.000 viviendas al año- y la demanda, que ha tenido que retraerse a causa de la subida de los precios de los pisos -en parte por un mercado de segunda mano recalentado- y la subida de tipos de interés.

Rafols ha advertido, además, que existe una peligro de que la crisis inmobiliaria impacte en el conjunto de la economía, "no sólo porque no se ayude al crecimiento del PIB, sino porque "el sector residencial tiene un peso decisivo", y ahora "da trabajo a 400.000 personas, muchas de las cuales perderán su empleo con la caída de la actividad".

Joan Rafols da algunos datos clave: los visados de vivienda en el segundo semestre del 2007 cayeron un 55% en comparación con el mismo período del año anterior.

La rentabilidad bajará del 20 al 10%

Los promotores ya lo están notando, y así, Gómez Hall ha reconocido que "los empresarios ya no esperan una tasa interna de rentabilidad del 20%, y ahora ya se conforman con un 10% o un 12%".

"Además, se ha acabado el modelo de negocio en el que la venta de pisos te permitía generar cierto flujo de caja. Una importante agencia inmobiliaria española vendió 240 pisos en enero del 2007 y sólo ha colocado 40 en enero de este año. Por tanto, la clave pasa por vender activos y, desde luego, bajar los precios", ha señalado Gómez Hall.

En este sentido, John Gómez Hall ha lamentado igualmente que "los bancos tratan a todo el sector como si fuera promoción de vivienda y se olvidan de que hay centros comerciales y oficinas que todavía dan rentabilidades que pueden estar muy bien.

En cualquier caso, el veterano promotor -John Gómez Hall tiene 73 años- ha relativizado los años duros que quedan por delante "porque pasan muy rápido", si bien ha reconocido excesos del sector en el ciclo alcista que se inició hace más de una década, cuando "todos nos volvimos un poco locos".