Los coches buscan su sitio en la calle

Nada parece escapar a la crisis, y las plazas de garajes no son una excepción. Particulares y empresas se aprietan el cinturón, por lo que los precios de alquiler han comenzado a descender, al tiempo que se detecta una reducción del número de plazas que arriendan tanto las compañías para sus oficinas y centros de negocio como las familias. Y es que, aunque en la capital la falta de aparcamiento ha hecho que este tipo de inmuebles se haya considerado tradicionalmente casi como un artículo de primera necesidad, lo cierto es que, en épocas de vacas flacas, la gente se plantea que el "coche duerma en la calle".

Además, como explica Miguel Pinto, responsable de estudios e investigación de mercado del Grupo i, el mercado de los garajes va a remolque del de viviendas y oficinas, por lo que, en la coyuntura actual, sus precios sufren en la misma medida que los del residencial y en proporción a la menor contratación de oficinas, a lo que se une el hecho de que con la crisis hay una menor actividad económica y muchas personas utilizan el transporte público, lo que conlleva una menor densidad circulatoria.

Sólo la inversión en aparcamientos robotizados resiste el embate de la crisis

Carlos Ferrer-Bonsons, director de suelo, urbanismo y residencial de Jones Lang LaSalle, confirma que esta caída de las rentas, de un 10% de media en la zona prime de Madrid, no se ha visto acompañada, de momento, por una caída de los precios. Los propietarios son reacios a rebajarlos, lo que supone que estos productos inmobiliarios sean ahora menos atractivos a la hora de invertir.

El representante de Jones Lang LaSalle explica que un inversor que adquiera hoy una plaza en la zona de Castellana, Chamberí o el barrio de Salamanca con la intención de arrendarla, obtiene una rentabilidad de entre el 3,5% y el 4%, ya que se están pagando entre 180-210 euros mensuales, cuando hace unos meses se podía pedir por ella entre 200 y 250 euros, con lo que por el mismo capital se lograba una rentabilidad de entre el 5% y el 6%, debido a que los dueños de los aparcamientos siguen pidiendo lo mismo que antes de la crisis, entre 54.000 y 60.000 euros. Y es que, según Luis del Corral, consejero delegado de Foros Consultores, no sólo los precios de venta no han bajado durante 2008, sino que han subido de media un 11%, con alzas que en distritos como el de Chamberí han llegado hasta el 48%, y en el de Centro, al 22%.

Recortar precios

Los expertos no creen, sin embargo, que esta situación pueda durar. Prevén que los propietarios se tendrán que bajar del burro y recortar los precios en los próximos meses entre un 10% y un 20%, ya que, aunque 2009 todavía ha registrado una sana demanda de alquiler, la previsión es que los alquileres continúen cayendo, "y no se sabe dónde está el suelo, debido a que el regateo inmobiliario se está convirtiendo en el deporte nacional". Por ello, el consejo de estos directivos a los inversores es extremar la prudencia y, en caso de decidirse a comprar, hacerlo en zonas del centro, donde la escasez de aparcamiento es endémica.

La periferia es un mundo aparte. No hay mucha demanda y los precios son baratos, por ejemplo, en Las Tablas y Sanchinarro, puesto que en las nuevas zonas residenciales las normas urbanísticas obligan a construir más de una plaza de garaje por vivienda en las promociones, con lo que la rentabilidad que obtiene el inversor es mucho menor.

Pero no sólo el negocio de garajes nuevos o de segunda mano vinculados a viviendas y oficinas ha comenzado a resentirse. Los aparcamientos colectivos también atraviesan un momento delicado. Miguel Cantos, presidente de la Asociación Madrileña de Empresarios de Garajes y Aparcamientos (AMEGA), colectivo que agrupa unos 600 garajes de la capital y más de 7.000 plazas, explica que la crisis ya se ha traducido en un recorte de las plantillas, una estabilización de los precios de 2009 respecto a 2008 y en descuentos, principalmente para flotas de empresas, rebajas que temen se vean obligados a hacer al resto de sus clientes para evitar deserciones.

La causa es que ha bajado el número de clientes, tanto los que usan estos inmuebles de forma rotativa como los que tienen plaza fija, porque han disminuido los contratos con oficinas. Además, las personas que trabajan en Madrid pero viven fuera se decantan por el transporte público y los residentes comienzan a dejar sus coches en la calle, con el fin de ahorrarse los 140 euros mensuales que cuesta una plaza, por ejemplo, en Chamartín o Chamberí. Asimismo, el responsable de AMEGA se queja de que alquilan plazas de residentes en los garajes de concesión municipal, que no se pueden arrendar, lo que se hace "bajo cuerda", ocasionándoles una "competencia desleal".

Sin embargo, no todo son malas noticias en el sector. Hay un nicho de negocio que, aunque aún minoritario, sigue funcionando a buen ritmo y tiene unas buenas previsiones para este año: los aparcamientos robotizados. Fernando Catalán de Ocón, presidente de Integral Park Systems (IPS), que ha construido 1.150 plazas automáticas a lo largo de 2008 y tiene en proyecto poner en funcionamiento otras 1.000 este año, asegura que existe interés en este tipo de producto.

Nicho de inversión

El responsable de esta empresa explica que ahora su principal cliente no son las promotoras, "que están de capa caída, sino las comunidades de propietarios y grupos de inversores, principalmente family office s, que promueven parkings para vender o alquilar". Un ejemplo de estas operaciones sería la que se está haciendo en Gran Vía, 48, donde un grupo inversor gallego promueve 308 plazas en un solar frente al cine Capitol; o el parking que se instalará en la calle de Povedilla, al lado del Palacio de Deportes, también de la mano de inversores españoles.

Este tipo de plazas mecanizadas es más cara, ya que cuesta entre 30.000 y 36.000 euros, frente a los 15.000 euros que supone construir una tradicional, "pero si no tienes sitio, son como las lentejas...", señala Catalán de Ocón, por lo que se están vendiendo entre 90.000 y 120.000 euros.

El presidente de IPS recalca que detrás del hecho de que sigan contratando al mismo ritmo que otros años está que en el centro de Madrid es imposible vender un piso sin garaje. Pone como ejemplo los robotizados de la promoción de Baluarte en el 17 de la calle de O'Donnell. Otra posibilidad para los inmuebles que cuenten con mayor espacio, ya que requiere de rampas o montacoches, es el aparcamiento semiautomático, cuyo precio de construcción es un 15% más barato que el tradicional.