El adelanto de compras por los cambios fiscales salva el año inmobiliario

Después de tres años de caída sin tregua, el año 2010 se cerró con un aumento de la venta de pisos del 5,9% en España. Un total de 491.000 viviendas cambiaron de manos el año pasado. Casi seis de cada 10 fueron ventas de segunda mano; el otro 40%, de obra nueva, según las cifras dadas a conocer ayer por el Ministerio de Fomento basadas en transacciones ante notario. Bajando al detalle territorial, sin embargo, todavía hay seis comunidades autónomas donde las compras continúan a la baja: Andalucía, Cantabria, Extremadura, La Rioja, Navarra y Murcia. En estas dos últimas, la sangría no ha terminado, con caída de ventas del 12,3% y el 16,3%.

La recuperación en la venta de vivienda llega después de un ejercicio muy irregular, marcado por dos momentos clave que produjeron latigazos de compraventa. Por una parte, la subida del IVA del 6% al 7% a partir de julio, que disparó las transacciones del segundo trimestre (con 153.164); por otra, la eliminación a finales del año pasado de la desgravación por compra de venta habitual para las rentas superiores a 24.000 euros. Esta desaparición empujó en el cuarto trimestre, con 150.268 compraventas, un 14,2% más que en 2009. El sector lo recibió con alivio, ya que durante el tercer trimestre, la relajación de ventas le había hecho temer lo peor: que 2010 sería el cuarto de caída sostenida.

La vivienda en España sigue muy sobrevalorada, dice 'The Economist'

Aún así, el director general de Aguirre Newman, Ángel Aguirre ve en la mejora "un espejismo" producido por el "efecto llamada" de los cambios fiscales, y augura que las ventas de enero y febrero reflejarán "claramente un descenso". Fernando Encinar, fundador del portal inmobiliario Idealista destaca además que si el año pasado ha cerrado al alza no es tanto por una recuperación real como por "lo malo que fue 2009, el annus horríbilis de todas las cifras". Encinar cree que el sector ha tocado fondo, pero que todavía "queda viacrucis". La clave, afirma, "es el precio, que todavía tiene recorrido a la baja". El resto de indicadores que podrían contribuir a la mejora del sector son negativos, "o malos o muy malos": acceso al crédito, paro y poder adquisitivo de los compradores. En cualquier caso, Encinar ve como signo de "vuelta a la normalidad" que la segunda mano vuelva a superar a la obra nueva. "Es lo normal, que haya más particulares vendiendo su casa que promotores, y que la gente compre y venda casas para ir a vivir a ellas y no para especular".

José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, coincide con Encinar en que la clave de la recuperación "está en el precio" y augura un futuro "que no pinta muy bien, porque aunque la necesidad existe, además del sobreprecio las condiciones macroeconómicas no son buenas". Sobre el precio en España el índice que elabora la publicación británica The Economist muestra que la vivienda todavía está sobrevalorada en más de un 40%, pese a haber caído un 6,3% en el último trimestre de 2010 y un 3,5% a cierre del ejercicio. The Economist calcula que la vivienda ha subido un 157% en los últimos 14 años.

Según las previsiones de la firma de inversión Morgan Stanley, este año el precio de la vivienda seguirá cayendo y lo hará entre un 5% y un 10%. En España existe recorrido a la baja ya que, según su informe, los ajustes en el sector inmobiliario desde 2008 han sido mayores en países como Reino Unido, Estados Unidos o Irlanda, donde los pisos ha caído entre un 25% y un 50%. La firma considera, además, que la morosidad de los créditos hipotecarios seguirá aumentando.