El Euríbor da miedo a los grandes

No sólo las familias sudan con el Euríbor. Al sector inmobiliario le pesa cada vez más cargar con las hipotecas adquiridas en los últimos años y mantener su ritmo de crecimiento. La deuda financiera neta de las compañías cotizadas supera los 28.398 millones de euros mientras su valor en Bolsa es hoy un 30% menos que hace nueve meses. El debe asciende ya a un 92% del total de la capitalización del sector (30.426 millones de euros).

No hay señales de alarma por el momento, pero sí indicios de que al sector le costará tiempo adaptarse a las nuevas condiciones del mercado, especialmente por sus obligaciones financieras. Las compañías cotizadas han pagado su proceso de concentración de los dos últimos años con pocos recursos propios y mucho crédito, una tónica que continuó hasta el primer trimestre del año, cuando las entidades financieras prestaron al sector hasta 264.591 millones de euros —un 46% más que 12 meses atrás—, según el Banco de España.

Crece un 20%

Pero el negocio de los promotores se ha ralentizado y el dinero ha subido de precio, de manera que el conjunto de las compañías cotizadas ha incrementado su deuda en un 20% en los seis primeros meses del año, muy por debajo de los niveles registrados en años anteriores. Para Alfonso Munk, responsable de inversiones de Morgan Stanley Real Estate, este fenómeno se debe a que están inmersas en un proceso de amortización de deuda que formaba ya parte del plan de negocio a la hora de apalancarse tanto el año pasado. Mientras, para David Navarro, gestor de renta variable de Inversis Banco, la deuda ha adquirido una importancia vital a la hora de valorar la solvencia de una empresa. "Si la capitalización es el reflejo del valor de la compañía, el hecho de que la deuda suponga el 92% de la misma es excesivo", considera.

Conocer el verdadero grado de endeudamiento del conjunto de las empresas en relación con su valor no es fácil. El loan to value es el principal ratio que usan los analistas para saber cuál es el nivel de endeudamiento de las inmobiliarias y para calcularlo se divide la deuda neta entre el valor a precio de mercado de los activos (GAV). El resultado de esta operación advierte que el sector en España cuenta con un ratio del 44%. Sin embargo, para muchos analistas, el valor de mercado de los activos inmobiliarios está bastante maquillado e inflado por lo que el resultado podría ser superior. David Rico opina que este ratio de apalancamiento es un dato importante, que hoy gana mayor relevancia. No todas las compañías cargan con la misma hipoteca. La media de las empresas cotizadas incluye niveles preocupantes para los analistas, como el 65% de Colonial o el 56% del Reyal Urbis. Las empresas encargadas de bajar la media son Riofisa y Fadesa, con un 15% y un 22%, respectivamente.

Para Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea, "lo que hace unos años era un límite razonable de deuda ahora es intolerable". Y señala que Grupo Colonial es un claro ejemplo de ello, "por eso no puede repartir dividendos". La compañía presidida por Luis Portillo debe pagar al año más de 400 millones de euros sólocomo intereses. En una situación muy parecida se encuentra Reyal Urbis, cuyo objetivo a medio plazo es reducir su ratio de apalancamiento hasta el 40%.

Colonial achaca el aumento de su deuda hasta 7.221 millones de euros, la más alta del sector, a la agresiva política de adquisiciones llevada a cabo en el último año, así como al incremento de los tipos de interés. En abril, la compañía solicitó un crédito sindicado por importe de 7.177 millones de euros para refinanciar parte de su deuda y la OPA sobre Riofisa, préstamo que acaba de refinanciar, quedando fijado en 6.409 millones de euros hasta el año 2012.

Actitud financiera

Y es que, ante el endurecimiento de las condiciones de financiación, no todas las empresas se verán afectadas por igual. La restricción de crédito afectará al desarrollo residencial, mientras que la seguridad y capacidad de generar liquidez que tiene el alquiler brilla con luz propia. Se valora más una cartera de clientes con contratos a largo plazo que una urbanización de lujo. Los inversores lo saben y premian a compañías como Renta Corporación frente a promotoras con carteras de activos y bancos de suelo que tardan cada vezmás en comercializarse.

"Antes, la clave para continuar creciendo era encontrar producto porque había mucho dinero, ahora es tener dinero y el producto irá apareciendo. Hay empresas que para poder financiar su deuda tendrán que colgar el cartel de "se vende" en mayúsculas", explica Echavarren. "Hoy, el que tiene caja no tiene problema; el que está endeudado, sí", concluye David Navarro.