"Los precios caerán un 5% en seis meses y luego se mantendrán durante 10 años"

Preside la Feria Inmobiliaria del Mediterráneo, Urbe Desarrollo, desde 2005. Pertenece al Grupo Onofre Miguel y a la Asociación de Promotores Inmobiliarios. José Luis Miguel, economista especializado en dirección de empresa, reconoce una crisis que recortará este y el año próximo un 40% la oferta de casas. En este contexto, aconseja a quien busca piso que se pase el próximo noviembre por el certamen.

Pregunta: El mercado inmobiliario no está para echar cohetes. ¿Qué espera de esta edición?

Respuesta. Es una feria para vender y ha funcionado bien porque ha coincidido con el ciclo expansivo. Es un certamen enfocado a la venta. El año pasado se expusieron 200.000 casas y se vendieron unas 3.000. Este año será mejor todavía.

"Parece que los promotores nos forramos y de eso nada. El promotor ha reinvertido el grueso de los beneficios en suelo"

"Los precios de la vivienda han subido un 132% desde el año 1996, pero todo lo que se ha construido se ha vendido"

P. Veremos ¿muchos, pocos PAI?

R. El producto estrella esta edición, como la pasada, será la VPO (Vivienda de Protección Oficial). Se vende muy bien, pero no hay mucha. Si hubiera más, se vendería más. El resto es vivienda urbana, residencial, promociones de costa...

P. ¿El cambio de ciclo ha menguado el número de expositores?

R. Sabíamos que la demanda iba a caer y diseñamos una estrategia distinta : intentar que el número de expositores fuera mayor, reduciéndoles los metros de exposición. En cuanto a público hemos hecho un gran esfuerzo en Reino Unido, Rusia, Alemania y Dubai. Contaremos con muchos inversores extranjeros.

P. Crisis, cambio de ciclo, turbulencias. ¿Qué le pasa al sector?

R. Dudo que en los próximos 10 años tengamos un trimestre tan malo como el pasado. La gente ha sobrereaccionado. Y no sé la causa, porque todos sabíamos el año pasado que la demanda se iba a ralentizar y así lo dijimos. De repente pasa, se juntan dos o tres cositas de empresas [en alusión a Astroc y Llanera] y automáticamente todo el mundo entra en una fase de depresión; los primeros los compradores. Todo esto hay que ponerlo en contexto porque si no podemos llegar al absurdo y cometer errores estratégicos.

Aquí todo el mundo habla de crisis y es necesario matizar. Pasar de una demanda estructural en el año 1994 de 120.000 viviendas anuales [en toda España] a otra estimada para 2008 en 435.000 no parece tan malo. Son cifras que ya les gustarían a ingleses, franceses y alemanes. España está disfrutando de unas perspectivas extraordinarias derivadas de su crecimiento natural. Había una demanda retenida durante mucho tiempo, fruto del babyboom de los 60. Gente que estaba en casa y que no tenía trabajo, que de golpe se lanzó a comprar pisos.

Yo no considero una crisis 435.000 casas anuales previstas. Pero ¿qué pasa?, pues que el mercado no es eficiente y resulta que en medio de todo esto vienen los babyboom y la inmigración y hacen que nuestra capacidad de producción, de 120.000 casas anuales, se quede pequeña y se construyan unas 600.000 casas de media en España, con algún pico de hasta 760.000. Y los precios se disparan. Según varias sociedades e instituciones [Morgan Stanley, Banco de España, HBOS], estos han subido un 132% desde 1996.

P. ¿A qué se debe tanta subida?

R. Pues el aumento de la renta per cápita ha contribuido en un 37%, el aumento de población , otro 35%, el descenso de los tipos de interés, un 63%, y por el efecto especulativo, no de los especuladores, si no de los que adelantan su decisión de cambiar de piso porque están subiendo los precios, un 47%. Los promotores han hecho un esfuerzo por sacar nuevas casas y con ello han contenido el precio un 51%, porque si no estaríamos hablando de subidas del 170%.

P. ¿Y ahora qué pasará?

R. Tenemos una estructura productiva que hace 760.000 casas al año y, sin embargo, hay demanda para 435.000, ¿Llamamos al 091? ¿Qué hacemos?

P. No sé, pero la sensación es que hay mucha casa en venta que no encuentra comprador.

R. Pero si se han vendido todas. La gente ha comprado las casas para vivir. Es verdad que algunas compras han sido segundas residencias y que, si no las pueden pagar, las sacarán al mercado. Pero son cuatro casas

P. La vivienda se ha convertido en un bien de inversión. Lo reconoce todo el mundo.

R. Como mucho habrá un stock de viviendas adquiridas por inversores de 100.000 casas. Estoy convencido de que no tenemos un problema de stock más allá del que teníamos en 2001. Todo lo que se ha construído se ha vendido.

P. ¿Hasta cuando la recesión?

R. Estamos en medio de una crisis de oferta, que durará lo que queda de este año y el siguiente. La reducción será drástica porque tenemos una demanda de 435.000 casas [en toda España] y una oferta de 760.000. El 40% de la oferta que tenemos hoy caerá este año y el que viene.

P. Los promotores tienen fama de ganar mucho dinero.

R. Los promotores no tienen tantos márgenes como se cree. En torno al 15% cada dos años, cuando Zara, por ejemplo, tiene un 22%. Parece que los promotores nos forramos y de eso nada. El promotor ha reinvertido el grueso de los beneficios en suelo. Eso sí se ha subido el sueldo y el de su gente y claro, parece que nos hemos forrado. Con el cambio del ciclo inmobiliario las ganancias de las empresas están en la rueda, así que o lo sacas o me lo como.

P. ¿Bajará el precio de los pisos?

R. Como mucho un 5% y durante seis meses. Luego se quedarán ahí durante 10 años, con ligeras subidas o bajadas. La gente cree que los precios van a bajar un 30% y eso es falso. Ya no hay razones estructurales que hagan subir el precio como pasó en 1994. Este año llevamos ya una reducción del 23% en la producción de pisos y el año que viene otro tanto.

P. ¿En qué se basa?

R. En que ahora mismo la oferta y la demanda está desajustada, pero en poco tiempo se equilibrará. Si yo fuese comprador iría a Urbe porque los promotores están muy predispuestos a vender.

P. ¿Qué tipo de promociones? No hace mucho se regalaba un coche por la compra de un piso.

R. No sé. Pero, lo lógico es que se ofrezca cobertura hasta un máximo de tipos de interés, o se alargue la subrogación un año o se alquile la casa, con una opción de compra a futuro.

P. Oyéndoles ahora, la VPO parece la gran esperanza blanca de promotores y constructores. Pero ¿hay suelo?

R. En 2006 se iniciaron 95.000 en toda España [según el Ministerio de Vivienda] y 6.000 aquí. La terminadas fueron 60.000 en todo el Estado y 6.000 aquí. La composición de las 435.000 viviendas previstas para 2008 es de 200.000 por evolución de la población, 75.000 por el factor de la inmigración, por factores sociales (divorcios, familias monoparentales, etcétera) otras 75.000, por europeos que se retiran a España, 50.000. Y por segunda residencia, que parece que vaya a desaparecer del planeta, 75.000 casas. Todo lo que se haga de VPO se venderá.

Si me preguntas ¿tú ves reclasificaciones de suelo para VPO en estos momentos?, te diré que no. Se están haciendo esfuerzos, pero los trámites burocráticos para sacar nuevos suelos son muy lentos.

P. Astroc, Llanera. ¿Caerán muchas empresas por la crisis?

R. La oferta se va a reducir un 40%, así que

que... Uno no cierra porque le falte dinero sino porque no puedes financiar tu circulante, que en las promotoras son las existencias de suelo. A veces se financia con deuda a corto plazo y eso hace que como no te salgan los planes de venta o de reclasificación para renovar las pólizas de crédito, te cierran el grifo y ya está. Las empresas que no tengan un modelo o producto diferenciado tendrán difícil su venta. Si a eso le sumas suelos de difícil salida y que el 40% de la estructura de casas sobra, no tengo ninguna duda de que habrá más.

P. ¿La segunda residencia se vende?

R. Está igual que la primera residencia. La costa que se haya destinado a segunda residencia, sufrirá más. Lo primero que se para es la construcción de segundas residencias, pero creo que cada vez más, el promotor que construye en la costa no lo hace para segunda residencia, sino para todo el año.

P. Será el alquiler la salida a la crisis de oferta?

R. Mientras no cambie la ley de arrendamientos urbanos, no. Hace prácticamente inviable el alquiler porque te limita mucho las garantías que puedes pedirle al inquilino. Es necesario flexibilizar el mercado de los alquileres.

P. ¿Qué opina de las nuevas leyes urbanísticas valencianas? Lo tienen más fácil o difícil que antes.

R. No lo sé porque, como la cosa está como está, muchos no nos hemos metido todavía en nada, con lo cual no lo he experimentado en mis carnes. En cuanto si es más o menos complicado, creo que hay que dar un año más. Ahora vamos a asistir a una absoluta parálisis en la gestión de suelo, entonces decir que eso no funciona porque la ley es complicada, es mucho. De todas formas una ley de seiscientos y pico artículos, me parece demasiado.