La incertidumbre atenaza a los nuevos barrios

Hace una década, los responsables de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, gobernado por el PP, se sentaron a analizar la realidad de la capital y sus perspectivas de crecimiento y decidieron que era necesario un cambio de rumbo para poder atender la demanda de vivienda. La solución propuesta pasaba por sacar una gran cantidad de suelo público al mercado, recalificarlo como urbanizable y confiar en que la competencia entre los promotores privados, en cuyas manos se dejaba todo el proceso, abaratase el precio de los pisos (algo que no sucedió). El argumento fue que, en una ciudad ya casi saturada, la necesidad de hacer sitio para viviendas era imperiosa.

El Plan General de Ordenación Urbana de 1997 -el documento que rige todo el desarrollo urbanístico de Madrid- asumió ese espíritu, entre otras cosas, convirtiendo en urbanizables cientos de hectáreas de suelo que la anterior normativa, de 1985, había declarado "protegido" (estaba prohibido construir sobre él) por su interés ecológico, agrícola o forestal.

Promotores y cooperativas confían en que finalmente "se llegará a un acuerdo"

El edil de Urbanismo asegura que los jueces "no examinaron datos fundamentales"

El senador del PSOE Juan Barranco recurrió ante el Tribunal Superior varios puntos del plan, y los jueces dictaron el pasado 27 de febrero una sentencia que rechaza todas las alegaciones del socialista menos una: concluyen, como él, que la transformación en urbanizable de ese suelo protegido no estuvo "motivada debidamente", y que, en algunos casos, se hizo en contra de un informe previo de la Consejería de Medio Ambiente. El tribunal ordena, por ello, que 28 futuros nuevos barrios -la mayoría, aún en fase de planeamiento, otros con pisos ya en construcción (ver gráfico)- sean "anulados".

El problema es que la sentencia llega cuando ya el desarrollo de esos barrios está en marcha, lo que ha generado una enorme incertidumbre entre los promotores o cooperativistas, los futuros compradores y las instituciones. Esos nuevos barrios suman una superficie de 7.056 hectáreas (aunque en muchos casos sólo está afectada una parte), y sobre ellos está previsto construir más de 160.000 viviendas, según datos de la Gerencia municipal de Urbanismo.

Lo que está ahora en discusión, tres meses después de que los jueces se pronunciaran, es en qué va a consistir esa "anulación", o, incluso, si llegará a producirse: el PSOE ha pedido la ejecución provisional de la sentencia, pero, al mismo tiempo, promete que "todo el mundo tendrá su piso"; los promotores y cooperativistas confían en que "finalmente se llegará a una solución, porque a nadie se le ocurrirá paralizar la construcción de 160.000 casas", y el concejal en funciones de Urbanismo, Ignacio del Río, anuncia que un informe jurídico del Ayuntamiento, que hará público en los próximos días, ha concluido que la sentencia se fundamenta en documentos incompletos y, por tanto, "es inefectiva".

¿Se va a ejecutar entonces la sentencia o no? "Sí, nosotros hemos pedido ya la ejecución provisional: es decir, paralizar por el momento el desarrollo de esos nuevos barrios, hasta que el Tribunal Supremo resuelva los recursos de casación presentados por el Ayuntamiento y la Comunidad", explica Modesto Nolla, responsable de Ordenación Territorial del PSOE madrileño y diputado electo.

Pero los socialistas, que estos días negocian con IU la formación de un Gobierno conjunto en la Comunidad, piden sólo la ejecución de "una parte" de la sentencia, y con suficientes matices como para que "no suponga un perjuicio para los derechos ya adquiridos" por los futuros propietarios que ya han apalabrado sus pisos o por los promotores y cooperativistas que han comprado suelo -todos ellos, además, potenciales votantes-. Entre otras cosas, porque eso podría dar lugar a indemnizaciones millonarias que tendría que afrontar la Administración.

"No pedimos que se toque nada de lo que ya está hecho, sólo pretendemos evitar que se generen nuevos derechos que impedirían después la aplicación definitiva de la sentencia si el Supremo la confirma", dice Nolla. Y pone un ejemplo: los gobiernos salientes del Ayuntamiento y la Comunidad, ambos del PP, "se apresuraron" a aprobar, poco antes de las elecciones y cuando ya se conocía la resolución del Tribunal Superior, el plan de sectorialización de uno de los barrios anulados: Valdebebas.

Con ello "pretendieron consolidar unas actuaciones urbanísticas que los jueces habían declarado nulas. Si eso pasara en el resto de los barrios y, después, el Supremo confirmase que no pueden construirse, habría que indemnizar a miles de afectados y eso saldría carísimo", argumenta el diputado.

Así pues, la petición de ejecución provisional planteada por el PSOE se limita a reclamar que, a la espera de la decisión del Supremo, se impida a las administraciones aprobar "nuevos planeamientos, planes parciales o de sectorización, parcelación y reparto de terrenos entre promotores o proyectos de urbanización". Pero no dice nada de que se prohíba conceder licencias de construcción en los barrios que ya han pasado por todas esas fases. De hecho, los socialistas salvan de la sentencia a los grandes desarrollos del norte -Las Tablas, Sanchinarro y Monte Carmelo-, los únicos en los que ya se ha iniciado la construcción de pisos. "En esos barrios, y en otros como Arroyo del Fresno o Valdebebas [que entran ahora en la última fase de desarrollo] la aplicación de la sentencia sólo crearía perjuicios a los compradores", alega Modesto Nolla.

El problema es que, si el Supremo tarda en pronunciarse, los otros 23 ámbitos afectados por la anulación sí quedarían paralizados, estancados en las primeras fases del desarrollo, y los promotores advierten de que, si eso se alarga mucho, quienes pedirán una indemnización serán ellos.

En los nuevos barrios del sureste de la ciudad, por ejemplo, que van muy retrasados -Los Berrocales, Los Cerros, Valdecarros-, los compradores ya empiezan a desesperarse: hubo quienes, antes incluso de que el suelo estuviese repartido, las alcantarillas puestas y el alumbrado público organizado, apalabraron su piso con las cooperativas con la esperanza de recibir las llaves este año, y ahora saben que no lo tendrán ni en el próximo lustro. Si la sentencia se ejecuta y todo se paraliza, la espera se alargaría aún más.

A todo esto, los responsables de Urbanismo del gobierno municipal saliente, capitaneados por Ignacio del Río, han aprovechado sus últimos días en la Casa de la Villa para elaborar un informe que, según el edil, demuestra que el fallo del Tribunal Superior es "jurídicamente muy débil" y que finalmente no se aplicará. La razón es que los jueces "no examinaron documentos fundamentales".

Para empezar, dice Del Río, "los grandes barrios de Sanchinarro, Monte Carmelo, Las Tablas y Arroyo del Fresno se proyectaron sobre un suelo que ya había sido declarado urbanizable en el Plan General de Ordenación Urbana de 1985, y por lo tanto deben quedar fuera de una sentencia que sólo se refiere al Plan General de 1997".

En cuanto al resto de barrios anulados, "su recalificación fue motivada, quizás no en la primera fase de tramitación del plan, pero sí en la fase final", asegura el concejal. El recurso de Barranco, que ha dado lugar a la sentencia, se presentó "sólo contra la orden de la Consejería de Urbanismo del 17 de abril de 1997", que hizo pública la aprobación del Plan General. Pero esa aprobación estaba "condicionada" a que el Ayuntamiento solventase una serie de deficiencias. "Cuando se solventaron, en diciembre de 1997, sí se motivó la conversión del suelo protegido en urbanizable", sostiene Del Río. "Así que, en realidad, la sentencia pide que se haga algo que ya está hecho. Es inefectiva en términos jurídicos, y esperamos que, cuando le entreguemos todos estos documentos al Tribunal Superior, la revoque", concluye el edil.

"¡Eso es absurdo!", protesta el socialista Nolla. "El Ayuntamiento estaba obligado a presentar el expediente, con todos los documentos, durante el proceso judicial. Si no lo hizo es algo gravísimo. En cuanto a los barrios del norte, eso de que era suelo urbanizable desde 1985 es un argumento que ya usaron antes de que se dictara sentencia, y es obvio que no han convencido al tribunal".

Al margen del debate jurídico, y a la espera de que el Tribunal Superior decida si la sentencia se ejecuta o no y en qué términos, los promotores y cooperativistas siguen captando posibles compradores y tomando posiciones en los nuevos barrios. "Nos enteramos de la sentencia por la prensa, y a día de hoy nadie nos ha informado de lo que va a pasar. A pesar de ello, estamos bastante tranquilos: la verdad es que no nos entra en la cabeza que ninguna administración, ningún partido, se empeñe en paralizar todos esos barrios, confiamos en que finalmente se llegará a un acuerdo", dice José Manuel Galindo, secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

El "acuerdo" que propone Galindo pasaría por acatar la sentencia, pero poniéndole solución al mismo tiempo: "Lo que dicen los jueces es que no se motivó la recalificación del suelo, ¿verdad? Pues que se motive, aunque sea a posteriori. Eso se puede hacer, hay una fórmula jurídica que se llama expediente de convalidación y que consistiría en ir motivando, caso a caso, las razones que llevaron a recalificar el terreno [interés público, falta de suelo vacante...]", explica. Asprima, según su secretario general, propuso esta fórmula al Ayuntamiento hace semanas, y el edil Del Río ha confirmado a este periódico que el pleno municipal aprobó en abril iniciar los trámites.

¿Y si los jueces no admiten esa solución y el Supremo ratifica la sentencia? "Eso sería desastroso. Se produciría un estrangulamiento del suelo disponible y los precios de la vivienda se dispararían. Confío en que no ocurra", dice Galindo. Y añade: "Pero es que tampoco se puede esperar a que hable el Supremo, eso puede tardar muchos meses. Hay que llegar a un acuerdo ya. Yo entiendo que el PSOE, desde un punto de vista político, no tenga más remedio que pedir la ejecución provisional de la sentencia, pero después estoy seguro de que sabrá negociar con los afectados. Todos saldremos ganando".

Algo parecido opina Miguel Torralbo, presidente de Oficina de Gestión de Vivienda (Ofigevi), una asociación de cooperativas que opera en los nuevos barrios del sureste, como Los Ahijones y Los Berrocales. "Estoy convencido de que no van a paralizar nada. Si dejan construir en Sanchinarro, Las Tablas o Monte Carmelo, ¿por qué van a condenar al resto de los barrios afectados?", se pregunta. En cualquier caso, y por lo que pudiera pasar, Torralbo advierte de que los afiliados de Ofigevi "defenderan a capa y espada sus intereses". "Claro que pediríamos indemnizaciones si al final todo se paraliza. Aunque, sinceramente, no creo que eso suceda".