Martín le da la vuelta a Fadesa

Fernando Martín y su equipo se preparan para darle un auténtico revolcón a la inmobiliaria gallega. Los cambios no sólo afectarán a la propiedad, la cúpula directiva, el centro operativo o la marca. La que es ya la primera promotora residencial de Europa, una vez absorbidos los activos de Martinsa, dirá adiós en España a las megaurbanizaciones multiproducto y al sistema de integración vertical que caracterizaban hasta ahora a la inmobiliaria.

Varía el modelo de negocio y de gestión, la sede social, se aligeran costes y plantilla, y se contratará fuera la construcción

Para Luis Cuevas, nuevo director general corporativo de la inmobiliaria, no cabe la menor duda de que "Fadesa es una excelente inmobiliaria, con una cartera de suelo espléndida, comprada en buenísimas condiciones de precio, y que fue pionera en la expansión internacional hasta el punto de que es posiblemente la única promotora residencial europea que está presente en 12 países". Ahora bien, una vez reconocidas estas fortalezas, que justifican el generoso precio pagado por Martinsa en su OPA sobre Fadesa de marzo, Cuevas no oculta que ahora hay que ponerse a trabajar para mejorar la eficiencia de la empresa y poder así sacarle todo su valor. "Hay que mejorar los márgenes", apunta.

Por ejemplo, el negocio de promoción en España cambiará mucho. Esas inmensas promociones, que le gustaban tanto a Manuel Jove, de centenares de viviendas, con hoteles, campos de golf y centros comerciales, dejarán de construirse. "No vamos a seguir por ahí", explica Cuevas.

Vivienda más asequible

"En un momento de transición en el mercado inmobiliario, en el que se acrecentará la competencia, hay que hacer casas que la gente pueda comprar". ¿Qué casas? "Casas algo más pequeñas y a precios más económicos, para familias monoparentales, inmigrantes e incluso vivienda de protección oficial. Hay que aprovechar que tenemos mucho suelo", dice.

Fadesa, cuya fusión con Martinsa culminará en diciembre, sí seguirá haciendo este tipo de promociones de lujo en Marruecos o México. La promotora acaba de adquirir tres millones de metros cuadrados en México, en la Baja California, en donde levantará un complejo turístico-residencial enfocado al turista estadounidense. "Lo haremos seguramente con un socio local", dice Cuevas. Lo de ir con socios es otra de las novedades traídas por Fernando Martín y explica el que Fadesa acabe de firmar un acuerdo en Marruecos con la líder del sector, Addoha. "Al margen de que así se reparte la inversión", comenta Cuevas, "lo cierto es que los mercados inmobiliarios son muy locales y conviene ir con gente que los conozca bien".

Donde habrá continuidad es en la expansión internacional, si cabe aún con más énfasis que antes para suplir ahí el enfriamiento del sector en España. "Ahora mismo ya obtenemos el 60% de las preventas fuera de España", explica el ejecutivo, "y nuestra idea es que en tres años obtengamos el 50% de la facturación en el exterior". La empresa seguirá apostando, de momento, por los hoteles. Al menos por los que son rentables. "Los que no lo sean, ya se verá", explica Cuevas, pero advierte que "si alguien ofrece un buen precio, los podremos vender".

De hecho, la empresa va a poner el cartel de "en venta" en parte de sus activos, especialmente suelo. Los 30 millones de metros edificables de Fadesa+Martinsa son demasiados para las condiciones actuales del sector. Además, la empresa, que ahora tiene un ratio de deuda sobre activos a valor del mercado (12.964 millones de euros) del 40,6%, necesita vender suelo para reducir ese endeudamiento. "Tenemos un compromiso con los bancos", aclara Cuevas.

Para darle mayor valor a la inmobiliaria, Martín apostará por negocios de renovables, en los que ya está presente con el Grupo Norte, y por empresas de servicios. El grupo acaba de crear una empresa, Conforta, para dar servicio de mantenimiento, decoración o jardinería a los compradores.

Pero los cambios superan lo estratégico. La organización se está viendo tocada. El modelo vertical de Manuel Jove, que lo hacía todo desde la búsqueda de suelo a la construcción de las viviendas, será sustituido por un modelo mixto. La empresa tenderá a utilizar más arquitectos externos y, sobre todo, constructoras. "Construir dentro", dice el ejecutivo, "sale caro. Es más competitivo acudir a constructoras externas que te den el mejor precio". El objetivo es reducir costes operativos, ofrecer mejores precios y mejorar los márgenes, que durante la etapa de Jove no siempre fueron los mejores.

Todo ello obligará a un replanteamiento organizativo. El abandono -o reducción- de la actividad constructora llevará a prescindir de varios centenares de los 1.400 trabajadores de Fadesa, en su mayor parte con contratos temporales. El traslado de la sede operativa a Madrid obligará también a trasladar unos cien empleados. "Los puestos de gestión", señala Cuevas, "tendrán que estar aquí. Los de administración o informática podrán quedarse en A Coruña".

Autonomía en la gestión

La compañía ha empezado a sufrir un proceso de profesionalización en la cúpula. La necesidad de rigor financiero (deuda, tipos en alza...) ha llevado al nombramiento de Carlos Vela, venido de Caja Madrid, como consejero delegado. Martín apuesta por la descentralización. Se ha dividido el organigrama en cuatro áreas y se está dando autonomía a los directores de zona o país, que "ahora", dice Cuevas, "serán responsables de sus inversiones y resultados". Su nivel de autonomía será tan elevado que, explica el director general, "si a Fernando Martín le gusta un terreno y al director de zona no, pues no se compra". Un esquema muy distinto del de la era Jove.

Para que todo salga bien sólo falta que la Bolsa apoye. La acción, que se acercó a los 37 euros en febrero, caería bruscamente tras la OPA para situarse esta semana en valores similares a los anteriores a la operación, sobre los 26/27 euros. Pese a ello, Pablo Ortiz, de Interdin, considera que Fadesa está infravalorada y le atribuye un precio objetivo de 38 euros.