Hay pisos que bajan de verdad

El mercado de viviendas en la Comunidad de Madrid sigue siendo desolador. En 2008 se vendieron 24.000 viviendas nuevas, un 40% menos que dos años antes y, de seguir a este ritmo, no serán más de 15.000 las que se coloquen en este ejercicio si los precios no bajan más.

Las promotoras reconocen que "no hemos bajado precios desde el inicio de la comercialización". Es el caso de Detinsa, "estamos abiertos es a negociar. Si llega algún cliente con una oferta en firme por un piso podría estudiarse el caso hasta el precio del préstamo que tenemos concedido, en torno al 20%. No podemos ir más allá. Muchas de las viviendas que ya teníamos prevendidas no han podido ser escrituradas porque el comprador no ha conseguido que ninguna entidad financie el crédito hipotecario", explican.

La respuesta está en línea con el discurso de diversas asociaciones de promotores donde parecen dejar de lado que el suelo del ajuste no lo van a fijar ellos, sino una demanda que, a la vista de los resultados, está dando una respuesta contundente. O se reducen mucho más los precios o aquí no se vende un piso.

Es cierto que algunos clientes, dispuestos a comprar, no lo pueden hacer por no obtener financiación, pero también lo es que otros están esperando a que las rebajas sean mayores El Servicio de Estudios del BBVA preveía en su último informe descuento de hasta el 25% de aquí a 2011 por la necesidad de llegar a un "ajuste significativo del mercado para asegurar una mejor salida de la crisis".

En ese marco era inevitable la llegada de una feroz competencia. El que quiere vender y reducir su bolsa de viviendas aplica una drástica política de low cost. En el ensanche de Vallecas, donde más abunda la oferta de viviendas nuevas de toda la región, se rebaja hasta casi el 50% respecto a los precios de hace tres años. Aún así no tienen aseguradas las ventas, pero cuentan con más opciones que los que racanean descuentos máximos del 25%.

Aquí se concentra buena parte de las 10.000 viviendas en venta que hay en la ciudad. Los estudios y apartamentos de entre 30 y 50 metros que iniciaron su comercialización entre 2005 y 2006 por 180.000 y 220.000 euros, Sando los vende por apenas 145.000 euros, Habitat por 157.500 euros y Pryconsa -amueblados- por 175.000. Vallehermoso, en cambio, no ha llegado a tanto. Pide 173.500 euros por estudios de 43 metros, 30.000 euros más de los que, por la misma superficie, ofrece Reyal Urbis. Si el comprador busca una superficie todavía más pequeña, Gesmar ha colocado en 124.600 euros los estudios de 36 metros.

90 metros por 240.000 euros

Si una familia echa cuentas y le sale una cuota hipotecaria por algo más de los 1.000 euros, puede comprar una vivienda de entre 140.000 y 240.000 euros por una superficie mayor que antes. Si hace un año quedaban en esa horquilla estudios o pequeñas viviendas de apenas 60 metros cuadrados, hoy por esos 240.000 euros puede comprar casas de casi 90 metros cuadrados.

¿Hasta dónde van a caer los precios? La única certeza, a la vista de la parálisis pasa a por seguir reduciendo precios. Hace nueve años, cuando se inició la vertiginosa senda alcista, era posible adquirir en una buena zona un piso de tres dormitorios, con 115 metros, por 222.000 euros, con garaje y trastero incluidos. Hacia ese referente todavía ilusio de 2.000 euros el metro construido se encaminan más inmuebles de los que las estadísticas oficiales señalan.

El sistema de viviendas de precio libre concertado auspiciado en octubre de 2008, por la Comunidad de Madrid, sirve de referente para evaluar el alcance de las rebajas. De las 1.297 viviendas puestas en el mercado se han vendido 106; el 71% de las ventas se localizan entre Madrid y Parla, mientras que el 29% restante se distribuye en Aranjuez, Ciempozuelos, Collado Villalba, Leganés, Móstoles, Rivas Vaciamadrid y Valdemoro. En 28 municipios no se ha vendido vivienda alguna.

Chalés por 260.000 euros

¿Quién vende y quién no, dónde y por qué? Bigeco ya se ha desprendido de la mitad de sus viviendas en Parla, mientras Detinsa no ha logrado colocar ninguna de las 50 situadas de Fuenlabrada. Por 32.000 euros más de los 228.000 euros que cuesta un piso de 71 metros en Fuenlabrada, se puede adquirir un chalé de 204 metros en Parla.

Los 3.000 euros por metro cuadrado que Detinsa pide en Fuenlabrada, supone un 20% más Sando reclama por sus viviendas en el Ensanche de Vallecas: pisos de uno y dos dormitorios, entre 61 y 89 metros, por 162.000 y 220.600 euros, respectivamente; prácticamente la mitad de lo que costaban hace dos años.

Otras inmobiliarias como Hercesa o Adrisa en Arroyomolinos, San Fernando de Henares y Arganda del Rey y, lo que resulta más chocante, el propio Grupo Sando en Pinto. ¿Cómo es posible que en la capital pidan 2.500 euros por el metro construido y cobre por encima de esa cifra en Pinto? Difícil de entender. Resultado; ningún piso vendido de los 57 ofrecidos.