Ladrillazo al partícipe

La crisis ha estallado en el único negocio vinculado con el ladrillo que había logrado hasta ahora salir indemne: los fondos inmobiliarios. Esta semana Banco Santander comunicaba a los 42.300 partícipes del fondo Santander Banif Inmobiliario, el más grande de España en su categoría, que no podrán retirar su dinero en el plazo de dos años. La entidad asegura que toma esta medida, contemplada en la legislación, porque las peticiones de reembolso alcanzan el 80% del patrimonio del fondo. Al invertir en activos de baja liquidez (pisos, oficinas, centros comerciales, garajes...) no podía atender a todos los reembolsos salvo que malvendiese los activos que tiene en cartera.

El problema es que las dificultades del fondo inmobiliario del Santander no constituyen un caso aislado. En noviembre pasado BBVA ofreció a los clientes de BBVA Propiedad una doble salida: o aguantar dos años dentro del fondo o vender al banco sus participaciones. Al final la entidad se ha quedado con el 95% del patrimonio. Además, otros dos fondos inmobiliarios, Habitat Patrimonio y Segurfondo Terciario, han iniciado el proceso para su liquidación. ¿Qué pasará con el resto de productos?

En el folleto del fondo la mayoría de las gestoras dice que el riesgo es "bajo"

Como no tienen un límite mínimo para invertir son fondos accesibles para todos

"No creo que estos fondos desaparezcan, pero están heridos de muerte. Los que queden con vida serán utilizados sólo por profesionales o por inversones institucionales", señala Víctor Alvargonzález, consejero delegado de Profim, compañía especializada en el análisis y selección de fondos de inversión.

La prueba del algodón para ver qué pasará con los fondos inmobiliarios será cómo solventen sus próximas ventanas de liquidez (periodo durante el cual los partícipes pueden pedir la devolución de su dinero). Al contrario que los fondos mobiliarios, que calculan su valor liquidativo diariamente y no suelen tener restricciones para reembolsar la inversión, los productos ligados al ladrillo tienen sólo entre dos y tres periodos al año para poder retirar el dinero. La legislación establece que los fondos inmobiliarios deben de tener un coeficiente mínimo de liquidez del 10% en su cartera (superior al 3% que obliga la ley al resto de fondos) pero si se produce una avalancha de peticiones de devolución este colchón apenas puede amortiguar el golpe como se ha visto esta semana.

Al margen de los cuatro fondos antes mencionados, en España hay registrados en la CNMV otros cinco productos inmobiliarios. En dos de los casos, Madrid Patrimonio (gestionado por Caja Madrid) y AC Patrimonio (de Ahorro Corporación) la primera ventana de liquidez de 2009 concluyó el 13 de febrero sin que se hayan tenido que tomar medidas drásticas. "Hemos tenido peticiones de reembolso del 20% pero existe un compromiso de las cajas de ahorros de aportar dinero en el caso de que la liquidez sea insuficiente", indica Marcelo Casadejús, director de marketing de Ahorro Corporación. Si el fondo de esta entidad se ha servido del apoyo de los socios de la gestora, el producto de Caja Madrid comunicó a la CNMV el 24 de diciembre que había superado el 5% del coeficiente de endeudamiento.

El siguiente fondo que abrirá su ventana de liquidez es Segurfondo Inversión, gestionado por

Inverseguros. En su caso el periodo para solicitar reembolsos concluye a finales del mes de marzo. De acuerdo con los datos del último balance de la CNMV, correspondiente al cierre del tercer trimestre de 2008, el fondo tenía en cartera y liquidez 11 millones de euros. Este producto, sin embargo, tiene una inversión mínima de 100.000 euros y se ha comercializado entre inversores institucionales por lo que las peticiones de devolución quizás no sean tan masivas.

El 15 de abril finaliza el plazo de la primera ventana de liquidez anual de los otros dos fondos inmobiliarios registrados. Sabadell BS Inmobiliario es el tercer mayor producto de esta categoría con un patrimonio superior a los mil millones de euros. Al cierre del tercer trimestre de 2008 tenía 107 millones en liquidez. El viernes pasado la gestora anunció que iba a hacer una tasación extraordinaria "con el fin de adecuar el valor del fondo a la realidad del mercado". Precisamente, el anuncio el pasado mes de diciembre por parte del Santander de una tasación extraordinaria fue lo que precipitó las peticiones masivas de retirada de dinero.

Por su parte, CC Propietat, gestionado por Caixa Catalunya, cuenta con 13.611 partícipes y entre cartera y liquidez acumulaba 182 millones.

"Todos los fondos inmobiliarios van a atravesar momentos muy críticos, tanto por la caída de la valoración de sus activos como por la previsible avalancha de peticiones de reembolso", reconoce Fernando Luque, analistas de Morningstar, agencia especializada en calificar fondos. "Sin embargo, yo espero que no desaparezcan porque se trata de un activo interesante a largo plazo porque tiene poca correlación tanto con la renta variable como con la renta fija", añade. Entre 2002 y 2007 estos productos tuvieron una rentabilidad media anual comprendida entre el 5% y el 7%, ya en 2008 el rendimiento fue sólo del 1,5% y en el mes de enero de 2009 han tenido la primera caída mensual de su historia (-0,77%).

La crisis de los fondos inmobiliarios lleva a los expertos a cuestionarse ciertos aspectos de su funcionamiento. "Estos productos se han vendido como un activo de baja volatilidad, con una rentabilidad estable e independiente del ciclo inmobiliario. Sin embargo, era de sentido común pensar que la caída del ladrillo les iba a pasar factura más pronto que tarde", señala Alvargonzález. "Lo que ya tiene menos explicación es que, siendo productos a muy largo plazo, se produzca un aluvión de peticiones de reembolso. Esto quiere decir que o no se ha explicado bien el producto o no se ha querido entender o se ha vendido a un perfil erróneo de inversores", añade este experto. En los folletos registrados en la CNMV las gestoras deben informar del grado de riesgo del producto. La mayoría de los fondos inmobiliarios habla de un "riesgo bajo" o, en el peor de los casos, "moderado".

La limitación a los reembolsos asemeja a los fondos inmobiliarios con los fondos de alto riesgo o hedge funds. Mientras en los segundos la limitación se establece porque los gestores utilizan estrategias apalancadas que con un reembolso diario serían casi imposibles de ejecutar, en los fondos inmobiliarios las restricciones se deben a la poca liquidez de los activos en los que invierten. En el caso de los hedge funds, el legislador estableció un límite mínimo de 50.000 euros para entrar en ellos con la idea de que sólo lo hicieran "inversores cualificados". Sin embargo, en los fondos inmobiliarios no hay límites y la gran mayoría de las gestoras ha establecido mínimos muy accesibles para el inversor minorista: Santander 3.000 euros, Sabadell 600 euros, Caixa Cataluña 100 euros, Ahorro Corporación 600 euros... Sólo Inverseguros y BBVA tienen topes altos: 100.000 euros y 50.000 euros. En el caso del BBVA, hasta mayo de 2007 tenía como requisito invertir 60 euros pero decidió elevarlo ante los nubarrones que se cernían sobre el sector inmobiliario. -