El gigante de Tesla dispara el ‘boom’ industrial en el extrarradio de Monterrey

Hay una nueva tierra prometida en México. La llegada del gigante de Tesla al municipio de Santa Catarina ha disparado un nuevo boom industrial en Nuevo León. El aterrizaje de la nueva gigafactory de Elon Musk al Estado norteño ha hecho que se dupliquen el precio de los terrenos y ha impulsado la creación de parques industriales en el extrarradio de Monterrey. Todavía no hay una primera piedra en el predio donde se instalará la codiciada fábrica, por la que se pelearon varios Estados del país y que va a desembolsar 4.500 millones de dólares en el municipio, pero ya el simple anuncio ha encendido los motores de un nuevo auge industrial en la región.

La construcción de una fábrica de Tesla en Santa Catarina, una ciudad de unos 300.000 habitantes, se enmarca en una nueva tendencia de relocalización de empresas, también conocida como nearshoring, para aprovechar salarios y costes de producción más bajos. Esta ola empezó en México ya en 2022, con la ofensiva de Rusia en Ucrania como telón de fondo, pero en Nuevo León se ha multiplicado gracias a Musk. El magnate, que planea producir hasta un millón de autos eléctricos al año en México, va a crear unos 7.000 empleos directos en el Estado. Con esos datos, la megafábrica se convirtió en un jugoso premio por el que intervino hasta el presidente Andrés Manuel López Obrador.

Se lo llevó la tierra del gobernador Samuel García, que llevaba la delantera ante la cercanía con la frontera de EE UU y la red de proveeduría que ya abastece, desde hace años, a otra planta de Telsa en Austin (Texas). Tesla llega al área metropolitana de Monterrey que ha visto como en dos años se ha pasado de 140 a 207 parques industriales y un aumento en los precios de la renta de los terrenos hasta de un 100%.

Jesús Nava, alcalde del municipio de Santa Catarina, admite que durante y después del anuncio de inversión de Tesla, el valor de la tierra entró en un proceso de especulación, que ha provocado variaciones en el precio por metro cuadrado entre un 50% y 80%. “Considero que los precios de la reserva territorial se normalizarán una vez que los polígonos de expansión, derivado del nearshoring, alcancen su demanda habitual. Otro factor será que los inversionistas y dueños de la tierra reconozcan que el valor potencial de un inmueble está en función de la infraestructura y lineamientos que definirá el Gobierno Municipal para asegurar el crecimiento ordenado de la ciudad”, dice.

Solo en Santa Catarina, añade el presidente municipal, cuentan con más de 3.500 hectáreas disponibles. En su planeación local, estiman que estos terrenos deberán ser distribuidas equitativamente para industria, vivienda, comercio y servicios. “Adicional a estas hectáreas existen polígonos de actuación que podemos perfilar para el desarrollo de otros sectores de la industria”, zanja.

Héctor Tijerina, director Ejecutivo de la asociación Invest Monterrey refiere que, en 2022, el área metropolitana de Monterrey alcanzó el récord de 20 millones de pies cuadrados para uso industrial, un nivel, anticipa, que supera por mucho los ocho millones de pies cuadrados de crecimiento que se registraban año hasta antes de 2021. El directivo confía en que este año se alcance una cifra similar, e incluso, superior a la del año pasado. “Muchos proveedores de Tesla ya están aquí desde que la empresa instaló su planta en Austin, y ahora con el anuncio de Nuevo León tienen proyectos de expansión”, refiere.

Con base en su experiencia atrayendo inversores y aterrizando proyectos en la región, Tijerina advierte de que las rentas industriales han aumentado su precio entre un 20% a un 30%. “Estamos creciendo en la parte industrial más del doble a lo que estábamos acostumbrados y al haber mucha demanda, pues hace que los precios de la tierra y las rentas suban”, menciona. Si antes de la pandemia, refiere el desarrollador, el metro cuadrado se cotizaba en cuatro dólares, ahora supera sin problema los 5,30 dólares por esa misma extensión. A ese precio, además, se sumarán los costes adicionales de servicios y otras infraestructuras. No obstante, Tijerina menciona que Nuevo León sigue siendo más bajo en precios respecto a otras ciudades como Tijuana (Baja California).

“Algo positivo que va a controlar que no sigan aumentando desmedidamente los precios de renta es que está habiendo mucha construcción de naves industriales en el área metropolitana de Monterrey. Desde mediados del año pasado a este año tenemos registradas más de 90 naves industriales que ya han empezado su construcción. Viene mucha oferta y ahorita, obviamente, todos los desarrolladores se pusieron a construir naves industriales, naves especulativas”, menciona Tijerina.

Además de la inédita inversión de Tesla, Nuevo León recibirá otros millonarios desembolsos por compañías como Ternium o Kia. En paralelo al sector automotor y sus proveedores, también están pisando el acelerador nuevos proyectos de Tecnologías de la Información, electrodomésticos y muebles chinos, incluso. De acuerdo con las cifras del Estado norteño, el 76% de la inversión de empresas que está eligiendo a México debido al nearshoring llega a Nuevo León. Además de Santa Catarina, que próximamente será la sede de la empresa de Musk, se advierte un interés en municipios como Ciénega, Salinas Victoria y Apodaca.

Fernando Turner Dávila, empresario del sector automotriz, reconoce que existe un interés generalizado de las empresas por Nuevo León, un apetito que incluso se derrama a las zonas fronterizas en el vecino Estado de Coahuila. “Los municipios de Escobedo, Pesquería, están creciendo mucho por acá y se está ampliando hasta Torreón y Saltillo (Coahuila)”, refiere. De acuerdo con su experiencia, los terrenos están elevando su precio de un 20% a un 40% en lo que va del año.

Sergio Reséndez, director general de Colliers en la zona norte, alerta de que existe más demanda de terrenos industriales de la que se está ofreciendo. “Prácticamente, no hay inventarios disponibles, las plantas están demandando a lo máximo y se están poniendo tiempos de entrega un poco más largos. Hablando del equipamiento, sistemas contra incendio, iluminación, aire acondicionado, que normalmente son de importación, tienen un retraso importante, de hasta seis meses, porque también tenemos un problema de escasez de choferes”, comenta.

En este momento, precisa Reséndez, en el área metropolitana de Monterrey se están habilitando dos millones de metros cuadrados para este uso al cierre de 2023, pero la demanda por parte de las empresas llega a seis millones de metros cuadrados. “La sobredemanda ha tenido impacto en el precio de los arrendamientos y el de la tierra en Monterrey. En 2022, recién regresando de la pandemia, una renta normal andaba alrededor de los 3,5 a 4 dólares el metro cuadrado y hoy ronda los 6,5 y 7 dólares, prácticamente se duplicó el valor en un lapso de un par de años”, menciona.

En terrenos, añade, antes los precios de venta eran de 50 a 60 dólares el metro cuadrado. Ahora, están entre los 90 y los 100 dólares. Reséndez reconoce que este boom industrial también ha provocado especulación con tierra a 150 dólares el metro cuadrado, sin embargo, el especialista asegura que este intento por disparar los precios aún no se ha cristalizado debido a que no llega a venderse tan caro.

Desde la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP) indicó que el coste de cada terreno industrial depende de la ubicación y la factibilidad de servicios a pie de lote. El organismo refiere que en ciudades como Monterrey el precio se encareció a partir del anuncio de Tesla entre un 30% a 50%, mientras que en otras ciudades como en Ciudad Juárez (Chihuahua)el encarecimiento es de un 30% a un 40%.”En AMPIP tenemos identificados 50 nuevos parques industriales en construcción, con un estimado de 1.900 millones de dólares de inversión”, asevera.

El fenómeno de relocalización de empresas para estar más cerca de EE UU, el mayor mercado del mundo, sigue generando ganancias en México. De acuerdo con el análisis de BBVA, las inversiones por nearshoring en el país sumaron 42.000 millones de dólares al primer semestre del año, principalmente en las ampliaciones de capacidad de producción.

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