Dentro de unos pocos días se acabará el mes de marzo, en plena emergencia sanitaria por la crisis del coronavirus. En medio del estado de alarma, proclamado por el Gobierno el día 14 y prorrogado, por el momento, hasta el 11 de abril, vencen muchos contratos de alquiler así como otros deberían empezar. A las dudas sobre cómo resolver los problemas prácticos que esta situación excepcional acarrea —¿cómo salir del piso y mudarse a otro con las limitaciones a la circulación vigente?, es solo una de ellas— se suma la dificultad de los hogares más golpeados por la crisis por cumplir con el pago del alquiler. Los expertos disipan las primeras y ofrecen pistas para paliar la segunda.
¿Está obligado el propietario a rebajar la renta?
Una de las cuestiones más frecuentes que el estado de alarma suscita en inquilinos y arrendadores es si el propietario, en esta situación excepcional, está obligado a aceptar una rebaja temporal del alquiler. A la espera de una eventual decisión del Gobierno sobre una posible cancelación o moratoria de los alquileres, tal y como piden varias asociaciones de usuarios e inquilinos, la respuesta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de Barcelona y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) es rotunda: “No”.
“La Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé la rebaja temporal de la renta del alquiler. No obstante, se puede acordar entre arrendador y arrendatario un descuento durante un tiempo pactado”, matizan desde el Coapi y la AIC. En el caso de los locales de negocio, se podría también considerar que, “como consecuencia de un hecho sobrevenido, cambian sustancialmente las circunstancias contractuales, lo que permitiría justificar la petición de una rebaja en el pago de la renta”, añaden.
Entonces, ¿qué hacer si el inquilino no paga este mes?
A través de una norma que establezca la suspensión o la cancelación de los alquileres durante un período determinado, el Gobierno podría eventualmente regularizar todos los impagos que se produzcan estos días por la crisis del coronavirus. Es una opción en la que trabaja el Ejecutivo, y a la que, el viernes, se mostró abierta la ministra de Igualdad, Irene Montero, pero que hasta ahora no se ha concretizado.
Si finalmente esta decisión no llegara, “cuando se reanude la actividad judicial, el propietario podrá reclamar las rentas impagadas”, explica Ignasi Vivés, abogado especializado en arrendamientos del despacho Sanahuja Miranda. Los profesionales que asesoran en este ámbito, sin embargo, ya están exhortando a las partes para que, aunque sea de forma provisional, puedan llegar a un acuerdo. “El objetivo es que tanto el propietario como el inquilino salgan lo menos perjudicados posible de un momento tan difícil como el que estamos viviendo”, asegura este letrado.
¿Los contratos se prorrogan automáticamente?
La respuesta, en este caso, es afirmativa. El real decreto por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19 establece la suspensión de todos los plazos de prescripción y caducidad durante su vigencia. “De forma tácita, se entiende que también el contrato de alquiler queda prorrogado hasta que se levante la situación excepcional”, dice Vivés.
¿Se pueden realizar nuevas firmas?
Durante la vigencia del estado de alarma las personas únicamente pueden circular por las vías públicas para ir a hacer la compra, a la farmacia o centros sanitarios, y al trabajo si no teletrabajan, o volver a la vivienda habitual, asistir a mayores o dependientes, acudir al banco o a la compañía de seguros, o por una situación de necesidad. Por lo tanto, parece evidente que “firmar un nuevo contrato de arrendamiento durante estas fechas no tiene mucho sentido”, en palabras de Vivés.
¿Y dejar un piso para mudarse a otro?
Si el contrato de alquiler venciera a finales de este mes y nos encontráramos en tiempos normales, el inquilino debería salir del piso y mudarse a otro. ¿Será posible hacerlo pese al estado de alarma? Por las mismas razones que en la pregunta anterior, “se deduce claramente que durante este periodo no está permitido hacer mudanzas”, señala Vivés.
¿Qué hacer si ya se había dado el preaviso?
Ya que no se podrá entregar la vivienda, ni verificar su estado o acceder al inmueble para anotar los datos de los contadores, desde el Coapi y la AIC recomiendan pedir al inquilino que envíe telemáticamente la renuncia firmada y una foto de los contadores a los que pueda tener acceso o la última factura de los suministros. Puesto que en este período quedan suspendidos los plazos administrativos, “el propietario deberá acusar recibo advirtiendo que queda pendiente, una vez finalice el plazo del estado de alarma, la verificación del estado y la devolución de la fianza, y no podrá cobrar ninguna otra renta”, destacan.
¿Qué ocurre con las entradas a principios de abril?
Otro caso podría ser el de un inquilino que tenga que entrar en un piso con un contrato de alquiler que empieza en abril. “Este periodo es plenamente excepcional y se debe estar a las circunstancias concretas de cada caso y apelar al sentido común de las partes implicadas en cualquier negocio jurídico”, subraya Vivés. “Debemos entender que durante la declaración de estado de alarma, el negocio jurídico del arrendamiento queda suspendido, y se reanudarán sus efectos toda vez se levante la situación de alarma”, añade este abogado. Paciencia, pues.
Solo queda la entrega de las llaves; ¿se admite?
En el periodo de restricción de circulación no es posible quedar con el propietario para que este nos entregue las llaves del piso que nos alquila, por lo que, por razón de fuerza mayor, se debe diferir la entrega al momento en que remita la limitación. “El Real decreto no hilvana con tanto detalle todas las casuísticas posibles, por lo que por razones de salud pública se considera que lo mejor y más acertado es evitar cualquier tipo de desplazamiento que no sea absolutamente necesario y que no esté plenamente justificado”, advierte Vivés.
“Durante el estado de emergencia no se habrá accedido a la vivienda y, cuando se haga efectiva la entrega de las llaves, esta deberá presentar las mismas condiciones que en el momento de la renuncia del inquilino anterior”, avisan desde el Coapi y la AIC.
Iniciativas públicas y privadas
Ante las dificultades que puedan padecer todas las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica por la pandemia del coronavirus, tanto Unidas Podemos como las asociaciones de usuarios Facua y Asufin han propuesto estos días al Gobierno la cancelación o la suspensión del pago de los alquileres en el estado de alarma. Asimismo, se han registrado algunas iniciativas del sector privado y de la administración pública.
Inquilinos de CaixaBank
BuildingCenter, la filial inmobiliaria de CaixaBank, condonará la renta de abril a todos aquellos inquilinos de sus más de 21.000 viviendas que cumplan determinados requisitos. La medida se dirige a los arrendatarios que se hayan quedado sin empleo o hayan sufrido una suspensión de contrato o una reducción de jornada por fuerza mayor (ERTE total o parcial), y también a los empresarios o profesionales que hayan tenido que cerrar el negocio o experimenten una caída de las ventas superior al 40%.
Bastará con presentar el certificado de desempleo en el que figure el subsidio recibido o, en caso de paro, la suspensión del contrato o la reducción de jornada. El empresario o el profesional acreditarán el derecho a la condonación a través de un certificado de cese de actividad o una declaración responsable de caída de ventas superior al 40%.
El plazo para la solicitud termina un mes después del fin de la vigencia del estado de alarma. La cancelación se aplicará de inmediato y se podrá prorrogar hasta el mes en el que finalice el período de alerta, si este se extendiera por más tiempo.
El Fondo Social de Vivienda
Los inquilinos del Fondo Social de Viviendas que se hayan visto afectados por la pandemia de Covid-19 podrán beneficiarse de un aplazamiento del pago de hasta tres mensualidades del alquiler. Las entidades de crédito que gestionan el fondo, creado en 2013, cuentan con más de 10.000 viviendas que se arriendan a personas que han perdido su vivienda habitual. Los bancos que aplicarán esta medida son Santander, BBVA, Sabadell, Abanca, Bankinter, ING, Deutsche Bank y Banca March, según comunica la Asociación Española de Banca (AEB).
A la pregunta sobre los detalles de la suspensión, fuentes de la AEB se limitan a subrayar que “se están concretando”, pero afirman que “el compromiso de todas las entidades es que sea un proceso sencillo y rápido, de forma que realmente suponga una ayuda efectiva a las familias que están sufriendo los efectos de la actual crisis sanitaria”. Esta iniciativa también se vería afectada por una cancelación o una moratoria del pago de los alquileres que eventualmente apruebe el Gobierno.
Suspensión en Barcelona
El Ayuntamiento de Barcelona anunció este martes que paraliza el cobro del alquiler del parque público de viviendas en el que viven unas 12.000 familias, según cálculos del gobierno de la alcaldesa Ada Colau. No se cobrarán las cuotas de abril, mayo y junio. Los hogares del Instituto Municipal de la Vivienda (IMHAB, por sus siglas en catalán) las prorratearán a partir de julio y durante los siguientes 18 meses, hasta diciembre de 2021. También quedarán suspendidos los alquileres de los locales de los edificios de vivienda pública.
Asimismo, el Ayuntamiento de la Ciudad Condal destinará una partida de 3,5 millones de euros a rebajar las cuotas a las familias que lo necesiten.
Mediación en el Plan Alquila de Madrid
Con el objetivo de detectar quiénes, de los más de 16.000 inquilinos de su Plan Alquila, se encuentran en una situación de vulnerabilidad, la Comunidad de Madrid anunció el jueves el lanzamiento de un servicio de intermediación. “Se buscará el común acuerdo entre las partes, que permita encontrar fórmulas de continuidad en el contrato de alquiler, ya sea mediante aplazamientos de pago, fraccionamiento, condonación o reducción de rentas”, reza un comunicado del Gobierno que preside Isabel Díaz Ayuso.
Las condiciones de vulnerabilidad son las mismas que establece el real decreto sobre la moratoria hipotecaria aprobado el pasado 18 de marzo. Las peticiones de intermediación se podrán enviar a la dirección de correo electrónico vivienda@planalquila.org.
