La vivienda, un derecho que no se cumple

A la vista de todos, y sin que se tomaran medidas a tiempo, España se ha ido sumergiendo en una nueva crisis de la vivienda que está lastrando su economía y empobreciendo a amplias capas de la población. En poco tiempo nos hemos situado en una emergencia habitacional que afecta sobre todo a las rentas más bajas y a las generaciones más jóvenes, pero también a las rentas medias. A diferencia de la crisis de hace 15 años, la actual es socialmente más corrosiva por la irrupción de nuevos factores de la economía globalizada que empujan los precios al alza y contra los que es más difícil actuar.

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera de 2008, la construcción en España cayó en picado, justo cuando la población crecía con fuerza por la necesaria llegada de inmigrantes. El Banco de España calcula que entre 2022 y 2025 deberían haberse construido 600.000 casas para equilibrar la oferta y la demanda. Las 90.000 que se construyen anualmente no son suficientes para dar cobijo a los 275.000 hogares que se forman cada año. La presión sobre el parque construido y la degradación por la escasa rehabilitación han provocado además que una parte importante de la vivienda que se cuenta como tal sea, en realidad, infravivienda. Muchas personas viven en condiciones de hacinamiento e insalubridad intolerables para un país que registra una de las mayores tasas de crecimiento económico de Europa.

Si el problema fuera solo de oferta y demanda, la receta sería relativamente sencilla: liberar suelo para construir, como se hizo en la anterior crisis, teniendo cuidado de no generar una nueva burbuja. Pero la emergencia actual tiene componentes diferenciales que exigen de los poderes públicos soluciones diferentes.

El déficit de viviendas de primera residencia ha coincidido con una nueva coyuntura de la economía global en la que el sector inmobiliario se ha convertido en un refugio de inversores ante la incertidumbre o la baja rentabilidad de otros activos financieros. Su masiva irrupción en el mercado provoca una dinámica especulativa que hace que los precios suban a diario. Con una rentabilidad de la inversión en vivienda del 9,7%, según certifica el Banco Central Europeo, no es de extrañar que España se haya convertido en uno de los países que más inversores atrae. En toda la OCDE, la compra de vivienda como inversión crece más que la adquisición de vivienda habitual. En España, crecimiento de la vivienda en propiedad por parte de extranjeros ha pasado del 7% en 2007 al actual 21%. Eso explica que en la última década la compraventa haya crecido un 83% y que una de cada tres operaciones se haga al contado.

La vivienda se ha convertido en un activo financiero, y eso choca frontalmente con su condición de bien de primera necesidad: es un derecho recogido en la Constitución. Esta dinámica, común a toda Europa, tiene en España un factor añadido: la presión que ejerce el turismo y en particular el que se canaliza a través de las plataformas digitales, lo que ha desviado miles de primeras residencias para uso vacacional. El alquiler turístico y el de temporada acaparan ya el 20% de los alquileres. Es evidente que la dinámica actual exige, como ya han hecho algunas ciudades, cortar de raíz ese trasvase y supeditar el alquiler vacacional a las necesidades sociales.

Pero no va a ser suficiente. La conjunción de factores ha hecho que los precios se hayan disparado en España de tal manera que, en términos nominales, superan ya los que se alcanzaron en 2007, el punto álgido de la burbuja inmobiliaria. Descontada la inflación, la vivienda ha subido un 41% mientras que los ingresos familiares solo lo han hecho en un 16%. De modo que cada vez resulta más difícil poder comprar una vivienda y cada vez resulta más caro vivir de alquiler.

En el actual contexto de precios desbocados, el alquiler es un factor de vulnerabilidad social y de incertidumbre vital. En los últimos años se ha hecho un notable esfuerzo por recuperar seguridad laboral, pero ha aumentado de forma alarmante la inseguridad residencial. Según datos de Eurostat, el 39% de los hogares españoles han de destinar a la vivienda más del 40% de sus ingresos. Es un círculo vicioso: la imposibilidad de acceder a la compra aumenta el precio del alquiler, y vivir de alquiler impide el salto a la compra porque se lleva toda la capacidad de ahorro.

La realidad es que, en pocos años, el arrendamiento se ha convertido en España en un factor de empobrecimiento general para las rentas bajas y medias. Los datos nos abocan a iniciativas públicas que combinen una política de suelo para construir vivienda asequible de forma masiva con intervenciones sobre el parque ya existente con el objetivo de que pueda volver a tener uso residencial a un precio razonable.

Es urgente que las diferentes administraciones cooperen para movilizar suelo y recursos económicos destinados a construir vivienda social, preferentemente de alquiler. Y tomar medidas para acortar los plazos de ejecución de los proyectos. Algunas comunidades autónomas —la administración que tiene la mayoría de las competencias en esta materia— ya están en ello, pero otras se muestran negligentemente remisas a afrontar el problema e incluso —utilizando un derecho constitucional como un elemento más de batalla partidista frente al Gobierno central— a aplicar los topes al alquiler previstos en la Ley de la Vivienda, que en Cataluña ya han reducido los precios un 5%. Para que esta medida sea plenamente eficaz y no detraiga viviendas del mercado es preciso regular también el alquiler de temporada, algo que pretendió hacer el Congreso hace unas semanas, pero se encontró con el rechazo de PP, Vox y Junts. Además, se ha vuelto imprescindible frenar la escalada especulativa que dispara los precios para recuperar el carácter de bien esencial de la vivienda. De lo contrario, estaremos estrangulando el futuro de toda una sociedad. La economía sin control nos ha traído hasta aquí. Es la hora de la política.