La crisis derivada de la pandemia de coronavirus ha sacudido la sociedad y la economía desde sus cimientos y ello repercute de forma inevitable también en cómo el contribuyente elaborará la próxima declaración de la renta, cuya campaña empieza el 7 de abril y termina el 30 de junio. Como cada año, si ha vendido su vivienda habitual para comprar otra o es propietario de un inmueble alquilado, deberá reflejarlo en este documento. Esta vez, sin embargo, tendrá que considerar todas aquellas novedades determinadas por las medidas que se tomaron con el objetivo de paliar los estragos de la emergencia sanitaria también en estos ámbitos.
Reinversión en vivienda habitual
De esta forma, como otros años, las ganancias patrimoniales obtenidas en la venta de la vivienda habitual del contribuyente serán exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a serlo.
Para beneficiarse de la exención, el plazo para reinvertir el importe obtenido por la venta es dos años, “que pueden ser no solo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual”, según la web de la Agencia Tributaria. No obstante, se deberá tener en cuenta que en 2020 el cómputo de este plazo se paralizó desde el 14 de marzo, fecha en la que entró en vigor el estado de alarma, hasta el 30 de mayo.
Acuerdos sobre el arrendamiento
La pandemia ha provocado el cierre de numerosos negocios o una merma importante de sus ingresos. Ello ha supuesto que, en muchos caso, el propietario y el inquilino hayan pactado rebajas o suspensiones del pago de los alquileres de estos locales. La renegociación de los alquileres también ha afectado a los contratos de arrendamientos de viviendas.
“La Agencia Tributaria ha señalado que, en los acuerdos para rebajar la renta por el estado de alarma, el arrendador reflejará en la declaración como ingresos durante esos meses las nuevas cuotas acordadas por las partes, cualquiera que sea su importe”, subrayan desde la organización de los técnicos de Hacienda (Gestha).
Si el arrendador llega a un acuerdo voluntario con el inquilino para diferir la renta por el estado de alarma, “imputará los ingresos de estos meses en función de la exigibilidad de los nuevos plazos acordados por las partes”, dicen desde Gestha. Asimismo, en ambos tipos de acuerdo, los gastos en los que haya incurrido el propietario para poder alquilar el inmueble continuarán siendo deducibles y no se imputarán rentas inmobiliarias, puesto que este sigue arrendado.
Impago del alquiler
En el caso de que no se haya producido ningún acuerdo entre arrendador y arrendatario, pero el inquilino haya dejado de pagar el alquiler, las rentas no cobradas pasan a ser de dudoso cobro, por lo que son deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario.
En tiempos normales, para que tengan este tipo de consideración la ley establece que tienen que haber transcurrido más de seis meses entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo. Este plazo, sin embargo, se reduce a solo tres meses para los ejercicios fiscales 2020 y 2021.
Mejora en el cálculo
En la campaña de la renta que empieza en menos de dos semanas, “se mejora la información que se pone a disposición del contribuyente para facilitar la cumplimentación del apartado de rendimientos de capital inmobiliario de la declaración”, destacan los técnicos de Hacienda.
El cálculo de la amortización del inmueble —es decir, el gasto que supone el deterioro— se concreta ahora en un porcentaje del valor de la construcción del inmueble (y no del suelo, ya que se considera que este no se deteriora). Se mostrará al contribuyente la información cumplimentada en la declaración del ejercicio anterior y se le permitirá trasladarla a la declaración de 2020, y en su caso modificarla, y se calculará el importe de la amortización deducible.
Para el próximo año
De cara a la declaración del ejercicio 2021, que se presentará el próximo año, los técnicos de Hacienda apuntan que, en determinadas circunstancias, “el propietario de un local que rebaja el alquiler durante la pandemia podrá deducir como gasto teórico la cuantía de la rebaja”.
“De esta manera, los arrendadores propietarios de hasta 10 inmuebles que hubieran suscrito un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda con un arrendatario que destine el inmueble al desarrollo de un comercio, una actividad de hostelería o el turismo, podrán computar en 2021 para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta que voluntariamente hubieran acordado a partir del 14 de marzo de 2020 correspondiente a las mensualidades de enero, febrero y marzo de 2021”, añaden.
En la declaración que se presentará en 2022, el arrendador deberá informar separadamente del importe del gasto deducible por este incentivo y del número de identificación fiscal del arrendatario cuya renta se hubiese rebajado. La deducción no se podrá aplicar cuando la rebaja se compense por el arrendatario mediante incrementos en las rentas posteriores u otras prestaciones o cuando los arrendatarios sean una persona o entidad vinculada con el arrendador o sean familia.
