Transformar la vivienda o su venta en un complemento a la pensión por jubilación es una medida de finanzas personales que, llegada cierta edad, cualquier persona podría plantearse. Por lo menos, en teoría. No obstante, el principal instrumento para hacerla realidad, la llamada hipoteca inversa –por la que el usuario recibe del banco una renta mensual y acumula una deuda que tiene como garantía su vivienda– no tiene ningún éxito en España y los demás son poco conocidos. ¿Es merecida su mala fama? ¿Cómo funcionan estos productos y qué ventajas e inconvenientes presentan? “La mayor o menor conveniencia de cada uno o la recomendación de desestimación de todos ellos dependerá de muchos factores y circunstancias, tanto personales como de la operación en sí”, reflexiona el presidente de la Asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros (Adicae), Manuel Pardos, por lo que convendrá analizarlos con especial detenimiento, antes de tomar cualquier decisión.
En su último informe, correspondiente a 2018, entre los factores que influyen en los patrones de ahorro de los hogares españoles, y al explicar que la riqueza mediana aumenta durante la vida laboral y disminuye levemente tras la jubilación, el Banco de España incluía “el deseo de dejar la vivienda principal como herencia, la presencia de un motivo de precaución que desaconseje vender la vivienda principal para alquilar otra o la ausencia de productos financieros —como las hipotecas inversas—, que permitan hacer líquida la riqueza inmobiliaria acumulada”. En el mismo sentido, Pardos subraya: “Casi ninguna entidad financiera publicita las hipotecas inversas, ni se encuentra una amplia información comercial al respecto”.
Hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un crédito para mayores de 65 años, por el que el cliente recibe unos ingresos fijos mensuales o una disposición inicial más una renta, a cambio de hipotecar la vivienda de su propiedad. El hipotecado no tiene que devolver nada al banco, ya que la deuda que se acumula mes tras mes será exigible a los herederos solo cuando fallezca el titular. Estos tendrán un año de tiempo para extinguirla, ya sea a través de la venta de la propiedad o con sus propios ahorros. De lo contrario, la entidad ejecutará la hipoteca, se quedará con el inmueble y reclamará la diferencia, en el caso de que el valor de la vivienda no supere el de la deuda.
Mar Villa, directora de Atención al cliente del Grupo Retiro, una de las pocas entidades asentadas en España en el asesoramiento sobre estos productos, enumera las ventajas de la hipoteca inversa: “La persona mayor mantiene la titularidad de su vivienda, puede cancelar la hipoteca en cualquier momento si, por ejemplo, decide venderla, o puede también alquilarla, si no la utiliza; además, no pagará nada en su declaración de la Renta por lo que recibe cada mes, ya que se trata de disposiciones de un crédito que no tributan en el IRPF”.
La tasa anual equivalente de la hipoteca inversa (TAE, es decir, un porcentaje que recoge no solo el interés nominal sino también todos los gastos asociados) varía entre el 5,9% y el 6,3%, según las entidades. Un coste que Pardos tilda de “elevado”. En el caso del Grupo Retiro, el cliente pagará también la tasación del inmueble (entre 200 euros y 400 euros) y los honorarios, es decir, el 1,25% del valor de tasación, con un suelo de 3.000 euros y un techo de 6.000 euros.
Pardos pone de relieve también “el más que limitado complemento que la hipoteca inversa supone a la pensión, ya que el importe concedido es siempre muy inferior al valor de mercado de la vivienda, en torno al 30% o 40%”. Por el contrario, Villa destaca que este ratio “depende de factores como la edad, el valor del inmueble y su ubicación, por lo que podemos ir desde porcentajes del 40% al 80%”.
Otro inconveniente del que advierte Pardos es la imposición por parte del banco de un seguro que garantiza al tomador el cobro de la renta vitalicia de la hipoteca inversa también en el caso de que sobreviva a la fecha límite de la operación. Se trata de un seguro a prima única, es decir, el usuario deberá pagar todo a la vez, en el momento de la firma. Villa, sin embargo, señala que no todas las entidades lo exigen.
Al revés de lo que ocurre en Reino Unido, donde se comercializa desde hace más de 50 años, en España la hipoteca inversa se queda arrinconada en la anécdota más pura. En 2019, apenas se firmaron 108 préstamos de este tipo hasta el tercer trimestre, aunque esta cifra representa un aumento del 140% con respecto a las 45 hipotecas inversas que se contrataron en todo el año anterior, según datos del Consejo General del Notariado.
“La demanda por este tipo de producto es residual y supone un 0,5% de las consultas que recibimos en nuestra web, y solo desde grandes ciudades como Madrid o Barcelona”, dice, en el mismo sentido, el director de Hipotecas del comparador bancario iAhorro, Simone Colombelli. Lo que falta, en su opinión, no es solo la demanda, desorientada ante un producto complejo, sino también la oferta. “Para que las hipotecas inversas empiecen a rodar, tendrían que ser empujadas por un banco de los grandes, pero las entidades están más centradas en otros productos, como las hipotecas tradicionales o la subrogación”, añade.
Venta de la nuda propiedad
Una alternativa a la hipoteca inversa –“el producto en el que la persona mayor obtiene el menor rendimiento en vida de su vivienda”, en palabras de Villa– es vender solo la nuda propiedad. En este caso, el comprador será el nuevo titular del inmueble, pero el vendedor podrá quedarse en él hasta su fallecimiento. Solo llegado ese momento, el comprador podrá disponer plenamente de la vivienda. En algunos casos, esta venta puede ir aparejada con el cobro de una renta vitalicia, más allá de la cantidad inicial.
La principal ventaja de esta operación es su excelente fiscalidad. “Los mayores de 65 años tienen exenta la tributación de la transmisión de la nuda propiedad de su vivienda habitual en el IRPF; en el caso de formalizar también una renta vitalicia, la persona mayor de 70 años tendrá exento de tributación el 92% de las cantidades mensuales que recibe, y no asumirá ningún gasto, honorario o impuesto que se genere por la constitución de la operación”, afirma Villa.
Deshacerse de la nuda propiedad de la vivienda equivale también a trasladar al nuevo titular el pago de los gastos asociados al inmueble, como el IBI, las derramas extraordinarias de la comunidad de vecinos y el seguro del continente de la vivienda. “Esta aparente ventaja, sin embargo, debe valorarse en base al precio de la operación, siempre por debajo del valor de mercado de la vivienda y muchas veces insuficiente para constituir un complemento significativo a la pensión”, incide Pardos.
Para Villa, el único inconveniente –inevitable en cuanto inherente al producto– es que la persona mayor podría fallecer en un tiempo más corto del esperado, ya que el capital y la renta eventual se calculan a partir de la esperanza de vida del vendedor, según los datos que proporcionan la Dirección General de Seguros y el INE.
Venta con alquiler garantizado
Otra manera de aprovechar de la vivienda para garantizarse una jubilación más tranquila podría ser la de vender el pleno dominio, pero asegurándose de convertirse en inquilino. De esta manera, el comprador será el nuevo propietario y arrendador del antiguo titular, por el tiempo pactado (es decir, a menudo, toda la vida del arrendatario).
Bien es verdad que, con esta fórmula, “se hace efectiva la venta de la vivienda sin renunciar a su uso” y que, con el dinero de la operación, el usuario puede resolver en todo o en parte los problemas económicos que tenga como hipotecas y otras deudas, o embargos o gastos imprevistos, reflexiona Villa. Como en el caso anterior, además, si tiene más de 65 años, se beneficiará de la exención de la transmisión de la vivienda habitual en el IRPF. Asimismo, se libera de unos gastos importantes generados por la vivienda, que abona el propietario.
No obstante, según Pardos, “la edad del vendedor no influye excesivamente en la venta de una vivienda en estas condiciones, pero sí en el precio del alquiler vitalicio”. En supuestos concretos, en función del precio de venta y del importe del alquiler, “la operación podría ser incluso deficitaria por el vendedor”, afirma.
¿Una tendencia al alza?
Todos estos contratos se formalizan en escritura pública ante notario y son inscribibles en el Registro de la Propiedad. “La escritura se prepara en pocos días, una vez que se tengan claras las cláusulas del contrato”, y el interesado tiene que demostrar que es el propietario y que el inmueble está libre de cargas, asevera Tomás Pérez Ramos, notario en Madrid. En ella, “conviene fijar de forma clara quién pagará los gastos de comunidad, los suministros, el IBI o las reparaciones ordinarias”, detalla Ramos. Excepto en el caso de la hipoteca inversa, en los demás habrá que pagar los impuestos vinculados a la plusvalía generada por la venta, “que puede ser de un valor importante si el propietario es titular desde hace muchos años”, destaca. Los costes de notaría, por una vivienda de 150.000 euros, se sitúan en unos 400 euros más IVA.
Pese a los pésimos datos de comercialización de la hipoteca inversa, Villa afirma que la demanda experimenta una tendencia decidida al alza. “Estamos superando la llamada cultura de la herencia: hemos ahorrado mediante la vivienda y, por tanto, se hace necesario buscar fórmulas de liquidez de esas propiedades, sin renunciar a su uso, así como demandan mayoritariamente las personas ancianas”, insiste. En esta transformación, la sostenibilidad del sistema público de pensiones juega también un papel fundamental. En opinión de Villa, “lo más probable es que su viabilidad pase por una disminución de la tasa de sustitución [es decir, la proporción entre el último sueldo ingresado y la pensión]”. Su pronóstico es que, en los próximos años, estos productos experimenten incrementos continuos.
