La vivienda entre la necesidad y el mercado

El debate sobre la dificultad de acceder a una vivienda ha vuelto a tener centralidad en un número importante de países y México no es la excepción. De hecho, las preocupaciones de la población afligida por el vertiginoso aumento de sus precios están siendo contempladas en las recientes propuestas de política de la administración federal y de la Ciudad de México. Ambas plantean retomar la rectoría del Estado, diversificar las formas de acceso a la vivienda y garantizar que su precio sea conforme a los niveles de ingreso de la población.

A partir de 2015, un nuevo actor se sumó a la compleja ecuación que dificulta cada vez más el acceso a la vivienda en México: las plataformas de renta breve. Los alquileres temporales no son el único causante de la desconexión que hoy existe entre costos de la vivienda y salarios, provocando que miles de personas sean desalojadas cada año u obligadas a salir de la capital hacia los estados aledaños. Tampoco son la razón principal por la cual el 46% de los jóvenes de este país siguen viviendo con su familia, según recientes datos de la OCDE. Aun así, este fenómeno de carácter mundial, basado en la mercantilización de la vivienda y de los territorios, tiene mucho que ver con el incremento de las desigualdades urbanas y exacerba la crisis de vivienda.

Los datos recopilados por la plataforma Inside Airbnb que fue creada para aportar información sobre el fenómeno, ponen en evidencia el ritmo acelerado con el que la vivienda anteriormente disponible para los residentes estables, está siendo trasladada al alquiler temporal. Un claro ejemplo es el caso de la Alcaldía Cuauhtémoc de la Ciudad de México, una de las más atractivas para los turistas, donde en solo 9 meses (de septiembre de 2023 a junio de 2024) ha habido un incremento de 336 nuevas viviendas enteras que se están ofertando a través de Airbnb. Si bien en el país no existe hasta el momento un análisis pormenorizado de la relación que ha sido demostrada en otras latitudes entre el incremento en la densidad de pisos ofrecidos en una determinada zona y el incremento de los precios de los alquileres de larga duración, los datos disponibles demuestran que el precio promedio de las rentas breves sobrepasa hasta tres veces el de una renta tradicional.

A partir de las presiones generadas por el gremio hotelero para el cual las plataformas representan una competencia desleal, y las voces de los activistas por la vivienda, el gobierno de la Ciudad de México se dispuso a empezar su reglamentación, lo que la convierte en la segunda ciudad de América Latina en hacerlo, después de Buenos Aires. En el mes de marzo, el Congreso aprobó varias iniciativas de reforma a la Ley de Turismo propuestas por el ex Jefe de Gobierno para poner en marcha un padrón de anfitriones y uno de plataformas de alquiler, además de establecer una serie de obligaciones para cada una de las partes. Con el objetivo de hacer menos atractivo el alquiler breve, la iniciativa establecía que las viviendas no podrían ofertarse por más del 70% de las noches del año so pena de ser sacadas del padrón; sin embargo, la Comisión de Turismo encargada de dictaminar la ley, eliminó ese tope. En el mes de septiembre, Martí Batres, volvió a plantear un nuevo límite, esta vez del 50% de las noches. Además, a solicitud de organizaciones civiles, propuso modificar dos artículos de la Ley de Vivienda y de la de Reconstrucción respectivamente, para impedir que las viviendas que cuenten con recursos públicos puedan ser ofertadas a través de la plataforma, así como ya lo hace la ciudad de Viena. Todas estas modificaciones fueron aprobadas por el Congreso a inicios de octubre.

Si bien el límite de ocupación de 182 noches dista mucho al de otras ciudades que solo permiten 30 noches al año (al considerar que no hay mediación posible entre garantizar el derecho a la vivienda y dejar prosperar los alquileres de corto plazo) la reacción de Airbnb no se ha hecho esperar. Según la visión de la empresa, el límite es injustificado por provocar una “reducción de la derrama económica” y “desempoderamiento de pequeños emprendedores”. Esta narrativa no se relaciona con la realidad ya que varios estudios demuestran que un pequeño número de operadores acaban concentrando la mayoría de los pisos de alquiler temporal y llegan a acaparar hasta dos terceras partes de los ingresos totales que genera la plataforma. A ello hay que añadir que, con el tiempo, debido a la necesidad de profesionalizar el servicio, el pequeño propietario queda muchas veces obligado a dirigirse a empresas de gestión que exigen entre 25% y 30% de las ganancias. Como ha sucedido en otras ocasiones, la plataforma no dudó en utilizar la ya trillada estrategia de intentar espantar con los riesgos relacionados a las supuestas “limitaciones a la propiedad privada” que la legislación provocaría cuando hoy ya nadie discute los necesarios límites que ya existen en el orden urbanístico y mercantil, diseñados para evitar que nuestras ciudades se conviertan en junglas.

Las reformas están pensadas para facilitar el acceso a la vivienda de la población y esbozan criterios para una transformación urbana enfocada en el bien común. Esto es lo que debería interesar a las mayorías. El actual Gobierno de la Ciudad de México tendrá la oportunidad de evaluar su impacto y de hacer los ajustes pertinentes. Mientras tanto, un grupo de organizaciones y espacios universitarios, convencidas que estos fenómenos merecen ser analizados y reglamentados a profundidad, estamos por presentar el Observatorio Global de Alquileres Temporarios. En el marco del Octubre Urbano, HIC-AL, el Centro de Estrategias y Acción por la Igualdad (CEAPI) y la RED Tal (Unión de Canales Públicos y Culturales de América Latina) lanzamos además una serie titulada “Ciudades en crisis: la vivienda entre la necesidad y el mercado” que cuenta con la participación de especialistas de ocho países con el fin de alertar a la población latinoamericana sobre los daños que provocan las plataformas de renta breve y seguir articulando posibles soluciones.