La crisis de la vivienda| Dudas sobre el ‘modelo Ámsterdam’ para luchar contra la carestía de pisos

La vivienda se ha encaramado a lo más alto de las preocupaciones de los ciudadanos y no hay forma de bajarla: el mercado inmobiliario no da respiro y los precios no cesan en su empeño de seguir subiendo. En ese contexto, el Gobierno catalán se ha empeñado en intentar bajar la tensión del mercado generando nueva ofert...

La vivienda se ha encaramado a lo más alto de las preocupaciones de los ciudadanos y no hay forma de bajarla: el mercado inmobiliario no da respiro y los precios no cesan en su empeño de seguir subiendo. En ese contexto, el Gobierno catalán se ha empeñado en intentar bajar la tensión del mercado generando nueva oferta residencial de protección oficial y probar con una medida que vaya en contra de la compra especulativa, tal y como ocurre en Holanda con su conocido como modelo Ámsterdam. Esa última es una medida controvertida, de la que no hay un punto de certidumbre sobre su viabilidad jurídica ni sus resultados. La Generalitat ultima los informes en los que está trabajando para fijar su hoja de ruta, basada en condicionantes y fiscalidad.

Los juristas Pablo Feu, por un lado, y Joan Manuel Trayter e Irene Araguàs, por otro, confrontan sobre la legalidad de la medida.

Especular y no garantizar la cohesión es ilegal

PABLO FEU

Hoy, en la mayoría de ciudades de España, el mercado inmobiliario actúa rebasando los límites constitucionales y legales. Los de la Constitución porque especula con la vivienda cuando la utiliza como un activo financiero en su actividad económica, algo que no le permite hacer el artículo 47, que obliga a los poderes públicos a regular “la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”. Y porque el mercado inmobiliario no “subordina” el ejercicio de tal actividad a los intereses generales, como obliga el artículo 128 para “toda la riqueza del país en sus diversas formas, y sea cual sea la titularidad”, sino que son los intereses de todos los que quedan condicionados a la satisfacción preferente del interés del mercado inmobiliario.

La actuación especulativa del mercado inmobiliario rebasa también los límites legales porque está cambiando el modelo de ordenación de las ciudades. Y no puede hacerlo, porque el artículo 4 de la Ley del Suelo del Estado establece que “la ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general”.

Además, la elección del modelo urbanístico que impone el mercado inmobiliario no es sostenible. La misma Ley del Suelo define el desarrollo urbanístico sostenible como un principio rector “de las políticas públicas relativas en la regulación, ordenación, ocupación, transformación y uso del suelo” que tiene que “propiciar (...) la cohesión social” posibilitando “el uso residencial en viviendas constitutivas de domicilio habitual en un contexto urbano seguro ...al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”.

En nuestras ciudades hay tres segmentos de población que demandan vivienda: los habitantes autóctonos, que han pasado masivamente al alquiler porque no pueden pagar la entrada de una hipoteca; expatriados y nómadas digitales que pueden trabajar en remoto pagando precios superiores por alquileres de temporada; y, los turistas, que pueden pagar todavía más por estancias más cortas. Una coyuntura en la que los vecinos no pueden competir con el negocio de los inversores globalizados. Mientras, las ciudades están mutando de un modelo de ordenación de habitantes habituales y socialmente heterogéneos (el obligatorio), a otro de habitantes flotantes, o permanentes, pero homogéneamente ricos (el prohibido). Y quien lo decide es el mercado inmobiliario, no la administración.

La herramienta que da la Ley para reconducir el modelo de ordenación hacia el obligado desarrollo urbanístico sostenible es el urbanismo: modificando las legislaciones autonómicas de suelo, sin prohibir nada. Habilitando al planeamiento urbanístico para limitar temporalmente, en las zonas de mercado residencial tensionado, las ventas de vivienda para que quién las compre viva en ellas; limitar temporalmente las ventas de edificios de propiedad vertical, para que quién los compre destine todas sus viviendas a la residencia habitual y permanente otras personas en régimen de alquiler (acorde al índice de precios oficial); limitar temporalmente las compras de viviendas a familiares en segundo grado de parentesco y primero de afinidad, para que vivan los abuelos, los padres, los hijos, los nietos, los hermanos e, incluso, los cuñados; y limitar la compra de una segunda residencia en otro municipio tensionado, pero para el uso y disfrute de quien la adquiera.

Las cuatro limitaciones cumplen con los tres requisitos de constitucionalidad que exige el Tribunal Constitucional en su sentencia de 29 de enero de 2025 sobre la Ley de Vivienda que decidió que es constitucional limitar las rentas de alquiler en las zonas de mercado residencial tensionado. El primero, que las limitaciones vengan impuestas por una norma con rango de Ley; el segundo, que exista una causa real y objetiva que justifique la adopción de las medidas para evitar una lesión al interés general; y el tercero, que las limitaciones no hagan irreconocible el derecho que se limita. Se podrá seguir comprando y vendiendo, pero limitando las ganancias para que pasen de exorbitantes a adecuadas.

Prohibir, un atajo que no solventa el problema de la vivienda

JOAN MANUEL TRAYTER / IRENE ARAGUÀS GALCERÀ

“Una familia, una vivienda” es el lema que enmarca el debate sobre la posible prohibición de las denominadas compras especulativas, que en el caso de Cataluña ha cobrado forma jurídica en la Proposición de Ley presentada por el Grupo Parlamentario de los Comuns. Bajo el paraguas del derecho de acceso a una vivienda digna y del principio de desarrollo urbanístico sostenible, la norma propuesta pretende poner fin a la especulación con la vivienda a través de dos medidas. La primera, la obligación de destinar las viviendas que se adquieran de manera individual a la residencia habitual y permanente de la persona adquirente, con la consiguiente prohibición de adquirirlas para otra finalidad, como sería alquilarla o utilizarla como segunda residencia, opción esta última que sólo se admite bajo importantes restricciones. La segunda medida se concreta en la obligación de destinar a alquiler los edificios que se adquieran enteros, prohibiendo así la venta de todo el edificio o de las viviendas que lo integran.

La propuesta se plantea como una pieza más del complejo rompecabezas que representa el acceso a la vivienda, en el que cada norma tiene su impacto y en el que, tal como recordaba el president Illa, debe explorarse al máximo el marco normativo, lo que exige no salirse del mismo. Partiendo de esta premisa, la proposición plantea problemas de legalidad, que se proyectan en el quién, el cómo, el cuándo y el porqué.

En primer lugar, y hablando del quién, estamos ante medidas que van más allá del urbanismo y de las competencias municipales. El urbanismo regula el uso del suelo, su transformación y la edificación; por lo que excede esta materia imponer prohibiciones que afectan a las relaciones jurídicas entre particulares, como las compraventas. Si vamos al cómo, prohibir vender una vivienda en función del uso que le pretenda dar el comprador ataca el núcleo esencial del derecho de propiedad y, por tanto, es una medida inconstitucional.

En lo referente al cuándo, es inevitable preguntarse en qué momento se va a controlar que las viviendas se destinen a residencia habitual del adquirente; durante cuánto tiempo se debería cumplir esta condición o qué sucedería con las personas que ya disponen de más de una vivienda. Esta cuestión es clave, pues en torno a un 10% de la ciudadanía dispone de una segunda vivienda. En cuanto al porqué, aunque estas medidas buscan frenar la escalada de precios, los efectos en las políticas públicas resultarían devastadoras. Estamos ante prohibiciones que supondrían una reducción del parque de alquiler; un freno a la renovación y rehabilitación y una crisis en la construcción, un sector tractor de nuestra economía y una nueva subida de precios por la contracción de la oferta. Los principales perjudicados serían las personas que más sufren la emergencia habitacional que, con dificultades para acceder al mercado de compra, verían reducidas las opciones de alquiler.

Y llegados a este punto, sería necesario hacer una autocrítica por parte de la Administración y de algunos que ahora proponen estas medidas: ¿por qué las inversiones públicas en vivienda siguen en mínimos desde 2007, cuando cayeron en picado? Ahora les es más fácil romper los corsés del Estado de Derecho para tapar sus errores.

Todo ello nos lleva al pecado original de las medidas analizadas, que no es otro que su falta de proporcionalidad y efectividad, pues en nuestro marco normativo existen muchas opciones que no sólo serían menos restrictivas sino que tendrían un mayor y mejor impacto en el acceso a la vivienda.

Garantizar el acceso a la vivienda es un camino en el que aún queda mucho por explorar, pero en el que no pueden admitirse atajos que vulneren las fronteras legales y constitucionales que tanto ha costado construir. Las soluciones que se planteen deben tener carácter transversal y crear marcos de certeza y seguridad jurídica pues, de lo contrario, no sólo no avanzaremos, sino que estaremos dando pasos atrás en el Estado de Derecho.