Vivir en una casa en propiedad, independiente y, posiblemente, lejos del ajetreo de la ciudad. Este deseo, el de dejar atrás el contacto con las multitudes que habitan en grandes urbes, se ha hecho más fuerte desde el inicio de la emergencia sanitaria provocada por la pandemia de covid. No obstante, si en lugar de adquirir una vivienda antigua se prefiere construir una nueva, en muchos casos los ahorros no alcanzan para el terreno y la edificación. Por ello, existe una clase peculiar de préstamos cuya garantía no es una vivienda ya construida, como en las hipotecas al uso, sino una casa de la que solo existe el proyecto. Es la llamada hipoteca autopromotor, un producto de nicho cuya tendencia, sin embargo, está al alza, según los expertos.
“La demanda de hipotecas autopromotor es mucho más baja que la de un préstamo hipotecario convencional”, señala el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli. Estas suponen solo una mínima parte de las hipotecas contratadas a través de este comparador bancario. No obstante, para la secretaria del Consejo General de los agentes de la propiedad inmobiliaria (Coapi), Lola Alcover, “en el último año se ha podido apreciar un incremento en su demanda, sin duda muy vinculado al aumento de interés en las viviendas unifamiliares que la actual crisis sanitaria, con todo lo que ha llevado aparejado, ha supuesto”.
Pero, ¿cuáles son los requisitos para pedir una hipoteca autopromotor? Más allá de ostentar la solvencia económica que exige el banco para conceder un préstamo, el usuario debe ser el propietario del terreno en el que planea construir su vivienda y este debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad. “El terreno tiene que cumplir también con toda la normativa urbanística que sea aplicable en cada caso concreto y contar con la licencia de obras, tramitada ante el ayuntamiento”, explica Alcover. Y se tendrá que aportar un proyecto de ejecución de la obra realizado por un técnico competente y con el visado colegial, así como un presupuesto.
Vinculaciones básicas
“En la gran mayoría de los casos, con una hipoteca autopromotor se puede conseguir el mismo nivel de financiación que en un préstamo hipotecario habitual, es decir, hasta el 80%”, asegura Colombelli. Ese dinero, sin embargo, no se entregará todo al principio, sino de forma escalonada. Lo habitual es que la primera aportación se produzca a la hora de firmar la hipoteca y antes de iniciar la obra, y que esta abarque el 50% de lo fijado en el contrato. “Ese dinero servirá para costear todos los gastos de compra de materiales y de arranque de la construcción”, explica Alcover.
Cada vez que acaben las sucesivas etapas de la edificación, el director técnico emitirá las correspondientes certificaciones de obra, que se trasladarán a la entidad para acreditar la finalización de uno de los tramos. De esta forma, el usuario recibirá del banco el dinero previsto para la siguiente fase. Cuando la ejecución del proyecto termine y se emitan los certificados, así como la cédula de habitabilidad, llegará el último tramo de la financiación, que generalmente oscila entre el 10% y el 20%.
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En cuanto a las demás características de las hipotecas autopromotor —comercializadas, entre otras entidades, por Banco Sabadell, Bankinter, Liberbank, Unicaja, Globalcaja, Targobank y Banca Pueyo— Colombelli destaca que son muy parecidas a los préstamos hipotecarios al uso. “En la gran mayoría de los casos las vinculaciones suelen ser las básicas: nómina, seguro de vida y hogar. El plazo más frecuente suelen ser 30 años y los intereses son similares a los del resto de hipotecas”, dice Colombelli.
“También hay muchas firmas que fijan un interés un poco más alto, por considerar que el riesgo que se asume es más elevado que en el formato tradicional, ya que se está hablando de una edificación en el futuro, con la consiguiente incertidumbre de si al final se va a contar o no con la garantía del inmueble. No obstante, cuando este incremento se da, se mueve en una horquilla que no suele superar el medio o tres cuartos de punto”, advierte Alcover.
Incertidumbre
Colombelli subraya que, a la hora de pedir una hipoteca autopromotor “se debe tener el suelo comprado, excepto en el caso de Banca Pueyo, que ofrece cubrir hasta el 70% de su precio, y de Unicaja y Targobank, que conceden hasta el 50%”.
Los expertos consultados coinciden en las ventajas de este tipo de préstamo. “Tenemos la flexibilidad para definir el proyecto e, incluso, para las condiciones del préstamo con alguna entidad que no cuente con una gama específica de este producto”, apunta Colombelli, de iAhorro. A lo que Alcover, del Coapi, añade el hecho de que “los importes se van recibiendo por etapas y, por tanto, el endeudamiento va aparejado a la buena evolución de la empresa definida; y que durante los dos primeros años no se amortiza capital, sino tan solo los intereses fijados, lo cual hace más asequible el arranque del proyecto”.
No obstante, habrá que tener en cuenta algún inconveniente. “Si tenemos en cuenta todos los contratiempos que pueden surgir a lo largo del proceso, como cambios de materiales no esperados o retrasos en la obra, entre otros, y al no tener un presupuesto cerrado, es posible que el proceso resulte costoso y se produzca una desviación entre el proyecto y la obra acabada; y es sobre esta última que se realiza la tasación”, avisa Colombelli. Para equilibrar la incertidumbre que ello genera, “la entidad será más rigurosa en las condiciones de solvencia exigidas y es muy común que se pidan avales que refuercen la garantía, lo cual es otra desventaja a tener en cuenta”, recalca Alcover.
