Los préstamos hipotecarios para financiar la compra de una vivienda que nos esperan los próximos meses tendrán un coste más atractivo, sean con tipos de interés variables o fijos, aunque esta última modalidad prevalecerá con respecto a la primera. Y los requisitos para acceder a ellos serán algo más estrictos que en el pasado, por lo que saldrán beneficiados sobre todo los hipotecados potenciales que ostentan un mejor perfil, según los expertos.
El próximo año será clave para conocer qué impacto ha tenido la crisis del coronavirus en el sector inmobiliario. Por lo general, el mercado de la vivienda necesita más tiempo para reflejar los cambios macroeconómicos. En este sentido, 2021 empezará a mostrar la dirección que tomará la vivienda después de la pandemia y tras recoger los escollos que ha dejado 2020.
Desde el portal inmobiliario Fotocasa observan que el sector de la vivienda no ha sido de los más afectados con esta crisis y que hay un importante cambio de tendencia entre la demanda de venta y alquiler, con un descenso en esta última. “Los datos muestran que el dinamismo del sector ahora mismo es muy elevado y que la pandemia no ha hecho bajar drásticamente la participación en el inmobiliario. Esta demanda es muy importante en el tramo final de 2020 y lo seguirá siendo en 2021”, señala Anaïs López, directora de comunicación de Fotocasa. En su opinión, una posible explicación es que muchas personas que no se planteaban cambiar de vivienda han descubierto tras el confinamiento que la que tienen no se adaptaba a sus nuevas necesidades.
En lo que a financiación se refiere, el Banco Central Europeo (BCE) ya ha adelantado que no moverá ficha con los tipos de interés hasta por lo menos 2022 y sigue con sus políticas de estímulos, por lo que “el próximo año será un gran momento para pedir una hipoteca”, augura Marcel Beyer, director general del comparador bancario iAhorro. De hecho, el índice al que se referencia la gran mayoría de las hipotecas variables en España no ha salido de terreno negativo desde febrero de 2016. Tras cuatro mínimos históricos consecutivos este año (agosto, -0,35%; septiembre, -0,41%; octubre, -0,46%, y noviembre, -0,48%), el euríbor se sitúa ya muy cerca del tipo de depósito del BCE, ese -0,50% que Fráncfort fija como peaje que las entidades tienen que entregarle para guardar fondos en sus arcas.
“Todo apunta a que seguiremos viendo al euríbor en negativo a lo largo de 2021”, puesto que el índice está relacionado con los tipos de interés generales establecidos por el BCE y este no los va a subir, “porque ahora le interesa estimular la economía”, subraya Beyer. “Será muy difícil que el euríbor se desacople de esas tasas negativas”, añade.
En cualquier caso, los últimos movimientos bajistas del euríbor han empujado las entidades a ofrecer tipos más bajos en toda su oferta hipotecaria, pero la apuesta está claramente dirigida hacia los préstamos a tipo fijo, a tal punto que estos en septiembre fueron el 48,5% de los que se suscribieron, frente al 38,3% del mismo período del año pasado, según el INE. Por un lado, los clientes quieren asegurarse unos intereses bajos durante toda la vida de su préstamo hipotecario y, por el otro, la banca también quiere garantizarse unos ingresos estables e impulsa este tipo de préstamo.
“Las hipotecas fijas ya suponen el 70% de las que se firman en un mes en iAhorro”, apunta Beyer, en la misma línea. “Esta tendencia se mantendrá o seguirá subiendo, lo que tiene toda su lógica, ya que tenemos unos tipos de interés en fijas que son muy parecidos a los variables”, prevé.
López también considera que la evolución durante los últimos años ha dejado constancia de un aumento de la demanda de hipotecas fijas y que, en el caso de optar por una variable, “es más recomendable que se haga para préstamos de pocos años de duración o, si es mixto, que la parte variable sea la que se pague al principio”.
La banca se vuelve más selectiva
En un entorno de incertidumbre y un contexto económicamente complicado como el que deja el azote del covid, los expertos creen que los bancos puedan endurecer sus criterios para conceder financiación y se vuelvan mucho más selectivos. Ello será así sobre todo en el caso de las segundas viviendas o casas residenciales, un nicho que presenta “más riesgo para los bancos”, explica Beyer. “Cuando un usuario tenga algún problema económico, dejará de pagar antes la cuota de una segunda vivienda que la de la primera”, razona.
Aun así, los clientes con buenas condiciones tendrán la posibilidad de negociar con las entidades y conseguir mejores ofertas. Beyer considera también que todo ello no será un impedimento para el repunte del sector y “en los próximos meses la banca seguirá apostando por las hipotecas para ganar clientes. Además, este va a ser un buen momento para comprar una vivienda, ya que, seguramente, bajen los precios”, agrega.
Es cierto que la crisis provocada por el coronavirus no ha dejado gran constancia todavía de su impacto en los precios de los inmuebles general. “Es posible que determinados perfiles de propietarios hayan tenido que rebajar precios porque tenían cierta urgencia por vender, pero no está siendo una tónica general en el mercado en estos momentos”, destaca López. “De hecho, las caídas de precios de este 2020, de entre un -2% y un -2,4%, eran las esperadas para este año”, recalca.
Pero es verdad también que, ya en septiembre, el Consejo General del Notariado registró un abaratamiento de las casas usadas de un 9,4% interanual. En octubre, el descenso fue del 3,3%. Por lo general, Bankinter estima que los precios de la vivienda van a caer un 9% acumulado entre 2020 y 2021 y podrían superar el 10% en las mejores zonas de las grandes ciudades.
Lo que sí se ha visto claramente este año ha sido el resurgimiento de la subrogación, es decir, el traslado de una hipoteca de un banco a otro con el objetivo de obtener mejores condiciones, señalan desde iAhorro. Cada vez son más las personas que actúan en función de los movimientos del mercado hipotecario y dan este paso, por lo que creen que 2021 será el año en que esta tendencia se consolidará, impulsada también por la necesidad de recortar gastos de aquellos hogares especialmente golpeados por la crisis.
Ante la perspectiva de un posible empeoramiento de la economía, Beyer define esta opción como “muy interesante” y estima “muy probable que cada vez más entidades se sumen con nuevos productos enfocados a cambiar la hipoteca de banco”. Asimismo, ve posible que aparezcan nuevos prestamistas no bancarios que actúan con fondos de capital privado, como ya ocurre en otros países.
