¿Comprar una vivienda con hipoteca está a tu alcance?

El año pasado se vendió un 10,1% más de viviendas y su precio se incrementó un 8,2% con respecto a 2017. Para resumir la evolución del mercado inmobiliario español bastarían estos dos datos, que el Colegio de Registradores y el INE dieron a conocer esta semana, respectivamente. Más una constatación: en ambos casos, se trata de los mayores crecimientos anuales registrados en la última década.

Pese a que ni las compra...

El año pasado se vendió un 10,1% más de viviendas y su precio se incrementó un 8,2% con respecto a 2017. Para resumir la evolución del mercado inmobiliario español bastarían estos dos datos, que el Colegio de Registradores y el INE dieron a conocer esta semana, respectivamente. Más una constatación: en ambos casos, se trata de los mayores crecimientos anuales registrados en la última década.

Pese a que ni las compraventas ni los precios han alcanzado todavía los niveles en los que se encontraban antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, la fiebre compradora no presenta ningún síntoma de remisión. No obstante, los que deseen ser propietarios de una vivienda y se planteen financiar la adquisición a través de una hipoteca deberían reflexionar sobre si de verdad pueden permitírselo o si otras soluciones son más oportunas. Bien es verdad que la nueva ley de crédito hipotecario –aprobada el jueves pasado por el Congreso– incrementa la protección de los hipotecados, pero los expertos aconsejan a los aspirantes propietarios evaluar con mucho detenimiento su propia situación personal, laboral y económica. Evitarán de esta forma involucrarse en una deuda de la que les podría costar mucho salir.

Tienes por costumbre hacer un presupuesto

Es muy importante que la persona que va a pedir una hipoteca para comprar una casa esté familiarizada con la práctica de tener un presupuesto de ingresos y gastos. “De lo que se trata es evitar sobresaltos”, señala Antonio Gallardo, experto en finanzas del comparador bancario iAhorro. Para Gallardo, el control del presupuesto es fundamental, ya que firmar un préstamo significa asumir otro gasto mensual durante muchos años. “En la mayoría de los casos el bien hipotecado es la vivienda principal, por lo que hay que ser estrictos en este aspecto”, advierte.

Tanto es así, que Mercedes Blanco, directora general de la intermediaria BGestión Global, aconseja realizar un análisis en el que la capacidad financiera del futuro propietario resulte de elementos tan distintos como sus ingresos anuales, el tipo de contrato laboral con el que cuenta, la estabilidad de la empresa en la que trabaja, su patrimonio o sus planes personales a medio y largo plazo. “Ello le permitirá acotar la búsqueda de vivienda a sus capacidades reales”, señala Blanco.

El banco escudriñará tu situación

En la misma línea, la nueva normativa aprobada esta semana por el Congreso refuerza los controles sobre la solvencia del cliente e impone al banco realizar un análisis “en profundidad” en este ámbito. Entre otros elementos, el banco deberá tener en cuenta el empleo del hipotecado potencial, sus ingresos presentes y los que presumiblemente tendrá durante la vida del préstamo, los activos que eventualmente detenga, sus ahorros, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. “Asimismo, se valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación”, en el caso de que el préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral del prestatario, reza la normativa.

La nueva ley añade que la evaluación de solvencia no se basará en el valor del bien hipotecado que exceda el importe del préstamo, es decir, la aportación inicial a la compra por parte del deudor. Tampoco en la previsión de que el bien aumentará su valor en el futuro, excepto si el préstamo se concede para la construcción o la renovación de bienes inmuebles de uso residencial.

Puedes ahorrar

Una actitud favorable al ahorro es también necesaria. Si el portavoz de la Asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros (Adicae), David Aragonés, recomienda haber ahorrado el 30% del precio de la vivienda antes de pedir una hipoteca, según Gallardo este importe debería ser el equivalente a tres cuotas del préstamo. Lo fundamental es, en este caso, tener un colchón que permita afrontar problemas eventuales con los ingresos.

No obstante, la porción de ingresos familiares brutos (es decir, antes de pagar los impuestos) que los hogares destinan al pago del primer año de hipoteca en Madrid y Barcelona es el 26,9% y 27,8%, respectivamente. Por provincia, los esfuerzos financieros más elevados se encuentran en Baleares (23,5%) y Málaga (22,2%). Unos niveles que la tasadora Tinsa tilda de “excesivos”. Por el contrario, Gallardo opina que “no son porcentajes aún alarmantes”. El problema, en sus palabras, es lo que pueda ocurrir en el futuro, ya que “nos estamos endeudando con tipos de interés en mínimos históricos, por lo que tarde o temprano estas hipotecas se encarecerán”.

No te sobrendeudas

Este experto sugiere entonces no asumir deudas que excedan el 25% de los ingresos, una cuantía parecida al 24% de los ingresos netos que indica Aragonés. De esta forma, “una persona sola que gane 1.750 euros brutos al mes no debería pagar una cuota hipotecaria de más de 420 euros al mes; y dos personas con un sueldo bruto de 2.500 euros no sobrepasarían una cuota mensual de 600 euros”, explica el portavoz de la asociación.

“Lo óptimo sería invertir alrededor del 30% de los ingresos mensuales netos al pago de la hipoteca”, sugiere Blanco. “Una persona que ganara 29.000 euros brutos al año, es decir, el sueldo medio en Barcelona, según su Ayuntamiento, destinaría al pago de la cuota mensual de la hipoteca entre 600 euros (el 25% de los ingresos) y 800 euros (el 33%)”, en palabras de Blanco.

Para ti, comprar es mejor que vivir de alquiler

¿Estás convencido de que quieres ser propietario de una vivienda? Esta es una de las preguntas que Blanco aconseja hacerse, aunque pueda parecer banal. “En ciudades como Madrid o Barcelona, un inquilino probablemente pagará más por su alquiler que un propietario por las cuotas mensuales de su hipoteca”, indica la directora general de BGestión Global, para quien la compra de una casa es cada vez más atractiva, ya que los precios son “acordes al mercado” y el acceso a una financiación barata es fácil. Pero desde Adicae sugieren prudencia, porque adquirir una vivienda “requiere cierta estabilidad laboral y familiar y una valoración subjetiva de otros factores, más allá de si el mercado facilita oportunidades para comprar”, dice Aragonés.

¿Vivir de alquiler es tirar el dinero? Si en esta convicción –cada vez más enraizada en las conciencias de muchos españoles– hay algo de verdad (se paga solo para ocupar una vivienda y no para adquirirla), para Gallardo en este análisis suele faltar siempre un factor importante: “el riesgo de impago de la hipoteca”. Dejar de pagar las cuotas del préstamo puede conllevar la pérdida de la propiedad tan ansiada.

Ya conoces las ventajas del alquiler

La principal contrapartida del alquiler es su flexibilidad. “Es la fórmula ideal si creemos que por distintas circunstancias no podemos elegir una casa definitiva, ya sea porque nos mudamos de residencia o porque ya sabemos que más tarde necesitaremos una vivienda con otras características, entre otras razones”, dice este experto. Todo ello se reflejará también en el lado económico: a menudo el contrato es de un año prorrogable, con la posibilidad de rescisión previa y las garantías se limitan a la fianza ya entregada.

“La clave está en no engañarnos”, avisa Gallardo. “Hay que analizar nuestras circunstancias y posibilidades financieras y afrontar una hipoteca siempre que creamos que somos capaces de hacerlo”, concluye.