Cómo pueden los vecinos prohibir los pisos turísticos en su edificio

Las comunidades de propietarios se blindan a los pisos turísticos. Los administradores de fincas dicen estar recibiendo estos días una gran cantidad de consultas y solicitudes por parte de los vecinos para convocar con celeridad una junta en la que acordar la prohibición de estas actividades turísticas.

Lo hacen con la tranquilidad de saber que cuentan con el respaldo del Tribunal Supremo, que recientemente ha avalado, en dos sentencias, que para prohibir los pisos turísticos basta con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios (no solo de los que asisten), que, a su vez, representan las tres quintas partes de las cuotas de participación.

El alto tribunal se ha pronunciado por primera vez sobre la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, introducida en el real decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que establecía que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de esta actividad requería el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

En ese momento, muchos vecinos vieron las puertas abiertas y procedieron a adoptar los acuerdos. “Los administradores aprovechábamos este artículo para prohibirlos, no solo limitarlos, por acuerdo en junta con este cuórum e incluso se inscribían en la mayoría de los registros de España, porque los registradores entendieron que era posible”, indica Carmela Lavandeira, abogada y administradora de Fincas Lavandeira, en A Coruña.

Pero no quedaba del todo claro si el término limitar equivalía a prohibir, así los propietarios de pisos turísticos afectados buscaron amparo en los tribunales. La controversia entre las audiencias provinciales quedó evidenciada en dos sentencias de signo opuesto: una dictaba que la prohibición de las actividades turísticas había de adoptarse por mayoría de tres quintos y otra exigía la unanimidad de los propietarios.

La cuestión estaba generando un problema de seguridad jurídica tanto a las comunidades de propietarios como a los administradores de fincas colegiados. “Algunas comunidades en vez de prohibir los pisos turísticos, para evitar juicios, estaban limitándolos con reducciones de uso de elementos no primordiales o incrementos en la cuota de la comunidad del 20%”, narra Lavandeira. Otras adoptaron el acuerdo en junta, pero no lo inscribieron en el Registro de la Propiedad a la espera de que se aclarase la situación. “No todas podrían o querían pagar el coste de notario, registro y gestoría”, sostiene Roberto Mangas, administrador de fincas colegiado de Madrid.

La cuestión ahora está meridianamente clara y agiliza mucho llegar a acuerdos. Uno de los razonamientos del Supremo es que si se requiriera unanimidad los vecinos tendrían las manos atadas: bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo. “Desde que se ha conocido el posicionamiento del Supremo, las comunidades gozan de una mayor seguridad jurídica, lo que ha generado un aumento de las consultas que además se traducirá en la adopción de los acuerdos en las juntas”, comenta Patricia Briones, abogada del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Salvador Díez, miembro del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, lo constata: “En muchas reuniones se comenta y se aprueba”.

Hay que decir que la prohibición no tiene carácter retroactivo, lo que limita la actuación de los residentes, que solo pueden encarecer las cuotas comunitarias. Por otro lado, las comunidades en cuyos estatutos ya se prohibían actividades económicas, algo poco usual, no necesitan votar. En estos casos, ninguna votación da vía libre a la instalación de apartamentos turísticos. Roberto Mangas gestiona 45 comunidades de propietarios. El 25% quiere blindarse, o ya lo ha hecho, a los pisos turísticos. “Ahora que se ha despejado la incertidumbre, los propietarios quieren prohibir estas actividades. Y no solo en los centros, desde Velázquez hasta Vallecas y otras zonas de la periferia”, recalca.

Carmela Lavandeira también trabaja estos días en poner coto a esta actividad. “El pasado jueves tuve una junta en el centro de A Coruña de 60 propietarios y acordaron por unanimidad de los que asistieron (44,2%) prohibir los pisos turísticos en el edificio”, cuenta la administradora. Y añade: “Ahora enviaré el acta a los propietarios advirtiéndoles del acuerdo y de que si no se oponen en 30 días su voto será favorable. Si se opone alguno, pero no supera en 39% de los votos, lo podré inscribir”. Es decir, “puede computarse el voto del propietario ausente a favor del acuerdo si en el plazo de los 30 días siguientes a la notificación no ha manifestado su discrepancia al acuerdo”, recalca Briones.

De la junta al Registro

La forma de proceder es sencilla. Hay que incluir el punto en el orden del día de la próxima junta a celebrar, advirtiendo de que el acuerdo debe ser alcanzado por mayoría de tres quintos de todos los propietarios del edificio. Aunque para su validez no es necesario inscribirlo en el Registro de la Propiedad, es importante y conveniente “para que sea oponible a terceros adquirentes de buena fe”, aconseja Briones. Previamente deberá ser protocolizado ante un notario como una cláusula en el título constitutivo o en los estatutos. El coste varía según el número de viviendas, pero entre notaría y registro puede oscilar entre 2.500 y 3.000 euros, calcula Briones.

Según los últimos datos que maneja el INE, el pasado mes de febrero España contaba con más de 350.000 apartamentos turísticos. Porque el incremento de este tipo de actividades en los últimos años ha provocado varios efectos indeseados e innumerables problemas de convivencia, como ruidos, malos olores o inseguridad. A lo que se une la reducción de vivienda para el alquiler residencial, el incremento de precios de los arrendamientos para vivienda habitual y una progresiva gentrificación de muchos barrios.

Las comunidades de propietarios más interesadas en prohibirlos son “las que tienen más de 15 vecinos y están situadas en zonas turísticas. También hay interés de parte de comunidades que están en proceso de constitución y quieren prevenir problemas futuros”, señala Antonio León, portavoz de la Asociación de Presidentes y Administradores de Comunidades de España.

Briones insiste en la idea de prevenir antes que curar. “Habrá muchas que, aunque ahora no estén afectadas por los turistas, quieran adelantarse y prohibirlas para evitar que en el futuro puedan destinarse las viviendas a alquiler vacacional”.

Además de los vecinos, los administradores de fincas también celebran la sentencia. “Ven un vehículo que les va a permitir enfrentarse a estas situaciones con un respaldo jurídico”, dice Enrique Sánchez, director general de IESA – Aareon Spain.