El precio de la vivienda libre se dispara un 8,4% en 2024, su mayor alza desde 2007, según el INE

Las casas son cada vez más inasequibles. Eso es lo que se concluye de los precios inmobiliarios de 2024, un año en el que el sector ha vuelto a marcar un triste hito, con un repunte medio del 8,4% sobre el coste de la vivienda libre, que es aquella que no ha recibido ningún tipo de ayuda del sector público. La tasa duplica el incremento registrado un año antes y supone la mayor subida desde 2007, cuando la burbuja inmobiliaria alcanzaba su punto álgido, con un aumento del 9,8%. Así lo refleja el último índice de precios de vivienda publicado este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Este crecimiento acelerado de los precios marca once años consecutivos de aumentos en el valor de la vivienda, en un país donde la compra de inmuebles sigue siendo una piedra angular del ahorro familiar. El ritmo de 2024 resulta particularmente llamativo porque supera incluso el récord de 2022, es decir, en plena crisis inflacionaria. En ese año, además de la fuerte demanda, hubo factores que alimentaron los incrementos de forma generalizada en España, entre ellos los costes de construcción y de materias primas, la congestión de las cadenas de suministro que perduraban desde el estallido de la pandemia, el encarecimiento de la financiación para el promotor y la crisis energética.

Esos factores han dejado de estar en la ecuación, por lo que el encarecimiento estaría condicionado por la oferta insuficiente y un nuevo ciclo de condiciones hipotecarias favorables. Así lo considera María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. “Estamos en un punto de inflexión en el que la demanda nunca había estado tan alejada de la oferta. Tenemos un crecimiento demográfico muy fuerte causado por el aumento de los flujos migratorios, un foco inversor constante y una transformación social hacia hogares más unipersonales. Además, el Banco Central Europeo ha cambiado su rumbo, ofreciendo condiciones hipotecarias más atractivas. Todo esto mantiene la demanda intensa y constante, mientras la oferta sigue siendo insuficiente debido a la falta de mano de obra y las trabas burocráticas para la construcción”, detalla.

Por su parte, la Sociedad de Tasación insiste en que “el mercado residencial atraviesa un proceso de revalorización acelerada, con incrementos de precios cada vez más intensos. Esta dinámica no solo pone de manifiesto el dinamismo del sector, sino que acentúa una preocupación creciente en el plano social y económico: el acceso a la vivienda continúa siendo uno de los principales desafíos del sector y de muchos hogares españoles”.

En términos absolutos, el índice de precios de vivienda se situó en 159,656 puntos. Este indicador toma como base 100 lo que valía una vivienda en 2015. Es decir, comprar ahora es casi un 60% más caro que nueve años atrás. La revalorización es incluso más pronunciada en el caso de la obra nueva, cuyo precio subió un 10,9% en el último año. Si se compara con lo que se pagaba hace casi una década, se concluye que este tipo de casas son un 85% más caras y la previsión es que sigan al alza.

Matos insiste en que “la vivienda de obra nueva prácticamente está vendida antes de construirse porque hay una demanda altísima. Muchas personas la prefieren porque no necesitan hacer reformas, y el precio de entrada en una casa de segunda mano muchas veces es tan alto que no tienen dinero para reformar. Además, los promotores siguen teniendo dificultades para desarrollar nuevos proyectos por la falta de suelo disponible, los costes de construcción y la burocracia, lo que impide que la oferta aumente al ritmo necesario”.

Pese a que las cifras absolutas son muy abultadas, siguen por debajo de los niveles de la burbuja inmobiliaria. José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, explica que el año que toma como referencia el INE (2015) coincide con el comienzo de la expansión inmobiliaria. “Pero si cogieras el año 2007, no verías este nivel de precios. Además, está calculado sobre valores nominales ―es decir, no contempla el efecto de la inflación―. Por eso, aunque aparentemente el nivel sea mayor, en términos reales todavía se está un 15% o 18% por debajo del punto más álgido de la burbuja”.

En cualquier caso, las condiciones actuales apuntan a otro repunte en 2025. De hecho, según Montalvo, los precios de las casas de segunda mano ya apuntan a esta dirección. Su valor medio aumentó un 8% el año pasado, superando en casi cinco puntos el incremento de 2023 y marcando su mayor subida en 17 años. “Aunque el acumulado muestra que los pisos nuevos se han encarecido más, en el último trimestre la balanza se inclinó del lado de las usadas, y eso es importante porque reflejan mucho mejor la presión instantánea del mercado. Es decir, que seguramente en el futuro la carestía continuará.”

Repuntes en todas las comunidades

Todas las comunidades autónomas han visto elevar sus precios. Las mayores subidas se registraron en Navarra y Andalucía, con incrementos del 10,4%, seguidas por Aragón (10,2%) y La Rioja (9,2%). Madrid y Cataluña, dos de los mercados inmobiliarios más dinámicos del país, experimentaron aumentos superiores al 7%, una tasa elevada pero por debajo de la media nacional. Por otro lado, Baleares tuvo uno de los incrementos más moderados (6,6%), lo que sugiere que algunas zonas, particularmente aquellas más dependientes del turismo y con un mercado saturado, están experimentando una desaceleración relativa.

Miguel Cardoso, economista jefe para España en BBVA Research, advierte que “en algunas zonas donde la vivienda ya es difícil de costear, la demanda está disminuyendo. Es el caso de las islas, donde los precios han subido tanto que les resulta difícil seguir aumentando al mismo ritmo porque muchos compradores no pueden o no están dispuestos a pagar más”.

En cuanto a la dinámica más reciente, los datos del INE muestran un aumento interanual del 11,3% en el cuarto trimestre de 2024, marcando la mayor subida desde 2007. Este crecimiento supone un salto de 3,2 puntos respecto al trimestre anterior y extiende a 43 trimestres consecutivos la senda alcista. El mercado de la vivienda nueva fue nuevamente el motor de esta subida, con un incremento del 12,3%. La usada, por su parte, creció un 11,1%, alcanzando su mayor repunte desde que existen registros. Casi todas las comunidades registraron cifras de dos dígitos, mientras que Baleares, Castilla-La Mancha y Extremadura fueron las únicas en quedar por debajo de ese umbral.