Los desahucios por impago de la hipoteca retroceden por tercer año consecutivo

Préstamos más baratos pero también más inaccesibles por el encarecimiento de las casas. Esta aparente paradoja, que lleva a que más gente viva de alquiler mientras a pesar de la reducción de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), favoreció que el número de ejecuciones hipotecarias descendiera en 2024 por tercer año consecutivo. Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), publicados este jueves, muestran que este tipo de procedimientos, con los que el prestamista inicia los trámites para hacerse con el inmueble ante el impago del prestatario, retrocedieron un 4,3% respecto a 2023. En concreto, se registraron 8.921 casos sobre vivienda habitual, la cifra más baja desde 2020, pero en cualquier caso superior a los niveles que se registraban antes de la pandemia.

La moderada mejora se vio acompañada por un entorno más favorable, fruto del giro hacia una política monetaria expansiva que hizo BCE, y también por la fortaleza de la economía nacional, que permitió a las familias superar el nivel de renta previo a la crisis sanitaria. A lo largo de 2024, el regulador bancario bajó los tipos de interés en cuatro ocasiones, lo que tuvo un impacto en la carga financiera de los hogares con hipotecas, particularmente a tipo variable porque el euríbor tiende a calcar esa tendencia. Si el año empezó con este indicador en el 3,609%, terminó más de un punto más abajo; un recorte más que suficiente para aliviar la presión sobre las letras mensuales.

El otro factor que, en opinión de los expertos, está condicionado a la baja las ejecuciones hipotecarias es el número de familias que viven de alquiler debido al encarecimiento en la compra de vivienda. El catedrático de derecho civil y fundador de la Cátedra UNESCO de vivienda, Sergio Nasarre, considera que “la disminución en las ejecuciones hipotecarias se debe en gran parte a la dificultad de la clase media para acceder a hipotecas tras la crisis financiera de 2008″. “Antes de la crisis se llegaron a conceder 1,7 millones de hipotecas, mientras que actualmente rondamos las 400.000. Por lo tanto, es lógico que el volumen de procedimientos disminuya, pero habría que ver los desahucios por alquiler”, desarrolla. Los últimos datos del INE muestran que los hogares con una vivienda en propiedad han caído de forma paulatina, mientras que el alquiler ha subido más de cinco puntos en una década.

El descenso en las ejecuciones hipotecarias se extiende ya por tres años consecutivos, tras el drástico aumento de 2021 ―con 12.166 casos―. Aquel ejercicio estuvo marcado por el cierre forzoso de juzgados y registros (que son la fuente de la que bebe la estadística) que la pandemia provocó en 2020, lo que provocó un embalsamiento de casos que afloraron el año siguiente. A partir de 2022 la cifra empezó a retroceder, aunque entonces todavía se superaron los 11.000 procedimientos, mientras que en 2023 se rozaron los 10.000.

Echando la vista atrás, el volumen de procedimientos iniciados en 2024 solo es superior a los vistos en 2018, 2019 y 2020. Este último ejercicio estuvo marcado por la pandemia, mientras que en los anteriores se alcanzaron los mínimos históricos de ejecuciones hipotecarias porque distintas sentencias judiciales europeas y nacionales pusieron en entredicho la normativa española. En concreto, los fallos censuraron la capacidad de los bancos para iniciar una ejecución con un impago mínimo del préstamo. Esto llevó a que muchas entidades paralizaran los procedimientos hasta que se aclaró la situación, a lo que contribuyó la entrada en vigor, en junio de 2019, de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

El coletazo de la burbuja

Los datos publicado este jueves muestran, una vez más, que las hipotecas más antiguas siguen siendo las más problemáticas. En 2024, el 14,9% de las ejecuciones se corresponden con préstamos originados en 2007, justo antes del colapso del sector inmobiliario. Esta tendencia indica que, aunque el sistema financiero se ha estabilizado, los efectos de la burbuja de principios de siglo aún afectan a miles de familias. Al respecto, el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España señala que “es significativo que el periodo 2005-2008 concentrara el 48,9% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas en 2024. Es decir, que los desahucios se produjeron, lógicamente, en operaciones inmobiliarias cerradas durante la burbuja a precios demasiado elevados o con estudios de solvencia menos rigurosos”.

En términos de las propiedades afectadas, la mayoría de los trámites continuaron recayendo sobre viviendas de segunda mano, con un 90,5% del total de ejecuciones. Aunque representan el grueso de procedimientos, en realidad este tipo de ejecuciones han caído un 4% respecto a 2023, encadenando tres años con descensos. El resto corresponden a casas nuevas. Si se analiza el número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas de personas jurídicas, es decir, empresas, se observa un incremento del 9%, hasta los 1.942 casos.

Por otra parte, aunque el número de ejecuciones sobre vivienda habitual disminuyó, el número total de inscripciones en todo tipo de fincas aumentó casi un 5% respecto a 2023, superando los 20.200 casos. La cifra incluye viviendas, locales, garajes, oficinas, trasteros, naves, edificios de oficinas y otros aprovechamientos urbanísticos.

Pese a que el recorte de tipos ya dio un respiro desde mediados de 2024, su impacto sigue notándose. Así lo cree el economista Santiago Carbó, quien explica que este año “se sentirá de lleno la reducción de las cuotas hipotecarias”, conforme muchos préstamos variables revisen sus letras con un euríbor más favorable. “Es probable que en 2025 el ciclo de flexibilización monetaria continúe su efecto estabilizador, contribuyendo a un entorno de mayores expectativas de crecimiento y mayor estabilidad financiera para los hogares”, concluye el catedrático.