Vivienda: ¿el peor fracaso de política pública de la coalición de Gobierno?

El diagnóstico equivocado sobre el problema de la vivienda en una parte de la izquierda parece haber capturado las políticas del gobierno y está resultando en un enorme fiasco de política pública que va a seguir agravándose y que va a perjudicar, especialmente, a los más vulnerables.

El diagnóstico puede resumirse así: el problema es que hemos dejado la vivienda en manos del mercado y la especulación. Y puesto que se trata de un bien de primera necesidad, el Estado debe recuperar las riendas para evitar que ese derecho quede “sistemáticamente conculcado”, en palabras del economista Nacho Álvarez en estas mismas páginas. Ese diagnóstico ha ido acompañado de la efectiva utilización de algunos cabezas de turco: los diabólicos grandes tenedores o “fondos buitre” y las plataformas. ¡Prohibamos la inversión extranjera y el alquiler turístico y el problema solucionado!

El diagnóstico erróneo se ha traducido en una batería de regulaciones y propuestas que en el mejor de los casos han contribuido a desviar el foco de lo importante —que es la enorme escasez de oferta de vivienda— y en el peor han contribuido a agravar problema.

Entre el grupo de propuestas más positivas están las que tratan de incrementar la oferta como los incentivos a poner (la muy escasa) vivienda vacía disponible en el mercado, los intentos (fallidos) de aumentar el suelo disponible para construir (la reforma de la Ley de Suelo está frenada por Sumar y Podemos, entre otros, en el Congreso) o las políticas para reducir la incidencia del alquiler turístico. Es cierto que en algunos barrios de grandes ciudades o municipios de Girona o Málaga la incidencia de este tipo de alquiler es alta (por encima del 5%) y eso contribuye a reducir la oferta de alquiler de vivienda, ejerciendo presión sobre los precios. Pero en el conjunto de España este tipo de viviendas ocupan solamente un 1,9% del parque residencial en 2023, (menos del 1% en las provincias como Barcelona o Madrid), según datos del INE, un porcentaje pequeño en relación con la magnitud del problema.

Por su parte, las medidas de estímulo de demanda, como los bonos al alquiler para jóvenes son políticamente biensonantes, pero suelen ser muy ineficientes y terminarán repercutiendo en mayores subidas de precios. Por ejemplo, en un estudio con datos de Francia se estima que, de cada 100 euros de alquiler subvencionado, 78 terminan en subidas de precios del alquiler.

El segundo grupo de medidas son las que parecen directamente diseñadas para agravar el problema. Aquí entran los ataques a la inversión extranjera o los grandes tenedores. Como ha explicado José García Montalvo, con porcentajes muy bajos (7% de media, máximo 15% en zonas muy determinadas), los tenedores no tienen ningún poder monopolístico para condicionar los precios. El problema es el contrario: en un entorno en el que necesitas multiplicar la escala a la que estás construyendo quieres tener más grandes empresas con fuerte musculo financiero para superar la enorme incertidumbre regulatoria que hay en el sector.

En este segundo grupo, el caso más extremo es Cataluña. Si el problema es el mercado, que sea el gobierno el que decida directamente los precios. No hace falta haber leído a Paul Krugman, o los resúmenes de la abrumadora evidencia causal sobre este tema, para saber que los controles de precios reducen la oferta y tienen muchos efectos secundarios negativos. El estudio más riguroso publicado hasta la fecha para Barcelona muestra que efectivamente cayeron los precios un 5%, a cambio de un 10% de reducción en la oferta y de subidas de precio de las viviendas más baratas en esas mismas zonas (y en las limítrofes no reguladas), que aprovecharon la regulación para pegarse al nuevo techo de referencia. Como ha explicado el Catedrático de la Pompeu Fabra, Jordi Galí, la medida “tendrá exactamente el efecto contrario al deseado” generando presiones a la aparición de “un mercado negro al margen de la ley” y un sistema dual donde los jóvenes que no vivan ya en zonas reguladas lo tendrán mucho más difícil para acceder.

También en Barcelona entró en vigor la norma que obliga a reservar el 30% de las nuevas construcciones o rehabilitaciones de más de 600 metros cuadrados para vivienda social. ¿Saben cuál ha sido el efecto? Mientras que en las capitales del resto de España (incluida Madrid) los visados de obra nueva se han mantenido estables, en Barcelona se han desplomado a niveles mínimos históricos. Según datos de BBVA Research, en el año 2023, los visados sólo representaban el 23% de los aprobados en 2019.

Imaginen por un segundo que se dedican al negocio de la construcción. Necesitan un enorme capital que van a mantener bloqueado durante mínimo 10 años (5 o 6 años la elaboración del Plan General de Ordenación Urbana; 2 años el Plan Parcial y el Proyecto de Urbanización; 2 años la urbanización y 2,5 años, de construcción contando con la petición de licencias). A eso añádanle la probabilidad (real en infinidad de proyectos) de que los movimientos vecinales (por supuesto siempre con el apoyo de los partidos del ala más izquierdista del gobierno) bloqueen el proyecto de forma indefinida. ¡Queremos que bajen los precios y una vivienda digna! Pero no en mi patio trasero (Not in My Backyard). A eso súmenle, el encarecimiento del coste de los insumos de la construcción de un 30% estimado desde la pandemia y los tipos de interés altos del último periodo. Y para la guinda métanle otra reducción adicional de rentabilidad de un 30% de vivienda para ceder en alquiler.

¿Cuál es el resultado? Ni vivienda normal, ni vivienda social. Nadie construye.

Mientras que en los años de la burbuja estábamos construyendo más de 500.000 viviendas al año, en la última década hemos construido de media menos de 100.000. A principios de los 90, en los años previos a la burbuja se iniciaban al año 150.000 viviendas. En el año 2022 España ocupó el último puesto en la UE en viviendas iniciadas por cada 1000 habitantes mayores de 18 años. Según BBVA Research entre 2008 y 2022 se iniciaron 1,53 millones de viviendas, mientras se crearon 2,40 millones de hogares. Y eso se está agravando en un contexto de fuerte presión demográfica y migratoria con un crecimiento de nuevos hogares de unos 300.000 al año —tres veces más que las viviendas—, según datos del INE. Siguiendo una regla de tres sencilla, y sin considerar el déficit acumulado de viviendas, solamente en los próximos cuatro años vamos a generar un déficit añadido de cerca de un millón de viviendas más. El esfuerzo para aumentar la construcción desde el sector público es loable (se necesita mucha más vivienda social para alquiler) pero se están haciendo de media menos de 10.000 viviendas públicas al año.

Si este fuera un mercado de plátanos, los productores de plátano se habrían puesto como locos a producir plátano. Pero en España la maraña de malas políticas y regulaciones absurdas ha roto la señal de mercado.

¿Existe solución? La única posible es pensar fuera de la caja, como dicen los americanos, con medidas mucho más agresivas de aceleración de procesos urbanísticos y de disponibilidad de suelo y simplificación regulatoria. No es cierto que no haya suelo disponible donde se necesita. Según el mismo informe de BBVA Research, el Sistema de información urbana (SIU), en España hay 6,8 millones de viviendas pendientes de desarrollar (un 25,6% del parque de viviendas existente). Tampoco es cierto que vayamos a entrar en dinámicas de burbuja inmobiliaria. Hoy las condiciones crediticias son mucho más restrictivas que en los 2000. Además, el porcentaje del PIB que representa el sector de la construcción se encuentra en mínimos históricos, en torno al 6%, muy por debajo de la media histórica del 9% desde 1980.

En esta situación de emergencia no hay medida más progresista que construir. Por eso la bandera principal del nuevo gobierno laborista en el Reino Unido es “poner a Gran Bretaña a construir de nuevo” —la misma que lo fue para el gobierno Trudeau en Canadá— y el movimiento YIMBI (Yes In My Backyard) está adquiriendo un creciente peso en la izquierda anglosajona. Como explica The Economist, en Auckland, Nueva Zelanda, en 2016 se rezonificó el 75% de la ciudad para permitir edificios en lugar de casas para aumentar en altura, permitir viviendas de menor tamaño y crecer en densidad. Un estudio de la Universidad de Auckland, indica que, ajustando por calidad y tamaño, los alquileres son un 28% más bajos de lo que habrían sido sin las reformas. Otro estudio para Alemania muestra que por cada punto adicional de oferta, los alquileres caen un 2%, también en las áreas tensionadas.

Las malas políticas generan ganadores y perdedores. En este caso, en términos Pikettyanos, la escasez de viviendas favorece a los propietarios del capital (los ganadores del statu quo) y perjudica a los nuevos entrantes en el mercado o los colectivos vulnerables a los que supuestamente debería estar defendiendo la izquierda.