Los bienes inmuebles y la competitividad de la economía

y FERNANDO MORÓN BÉCQUERA mediados de la década de los ochenta, los precios de los inmuebles en España entraron en una espiral alcista muy superior al resto de la economía. Como consecuencia, el español medio, en un 75% propietario de la vivienda que habita, sintió -cómo su riqueza aumentaba. Los datos estadísticos sobre precios de viviendas que aparecían en los medios de comunicación recogían fuertes incrementos. Igualmente, las compraventas de pisos similares al suyo se cerraban en cifras que llegaban a duplicar en términos monetarios las registradas antes de 1985.Al aumentar el precio de la...

y FERNANDO MORÓN BÉCQUERA mediados de la década de los ochenta, los precios de los inmuebles en España entraron en una espiral alcista muy superior al resto de la economía. Como consecuencia, el español medio, en un 75% propietario de la vivienda que habita, sintió -cómo su riqueza aumentaba. Los datos estadísticos sobre precios de viviendas que aparecían en los medios de comunicación recogían fuertes incrementos. Igualmente, las compraventas de pisos similares al suyo se cerraban en cifras que llegaban a duplicar en términos monetarios las registradas antes de 1985.Al aumentar el precio de las viviendas, cumpliendo con los principios tributarios y persiguiendo evitar con ello un tratamiento discriminatorio de las rentas derivadas de estos bienes en relación con otras -por ejemplo, del trabajo-, lógicamente es previsible que aumente la carga fiscal sobre las viviendas. En consecuencia, los ciudadanos, por disfrutar de la misma vivienda, al ver aumentado su precio de mercado en relación con otros bienes y servicios, tributarán más, por lo que, paradójicamente, su poder adquisitivo real disminuirá en la práctica, pese a disponer de un mayor patrimonio según precios de mercado.

Movilidad habitacional

Si este mismo ciudadano supuestamente enriquecido precisase cambiar de vivienda para adecuarla a sus nuevas necesidades (cambio del emplazamiento del trabajo o más metros en respuesta a las necesidades familiares derivadas del aumento de los hijos), se encontrará en la actualidad con dos problemas: primero, al valer más la vivienda, su transmisión se verá sometida a mayores impuestos, y segundo, en el caso de que pretenda adquirir una vivienda de mayor coste, la cantidad que tendrá que desembolsar por la diferencia habrá crecido proporcionalmente con la subida de los precios de la vivienda. En resumen, le resultará más caro cambiar la vivienda y, por tanto, habrá menos movilidad habitacional, con las repercusiones sociales y sobre el transporte que ello puede suponer.Por otra parte, algunas empresas que han vendido inmuebles se han beneficiado a corto plazo de la subida de los precios, pero en cuanto han tenido que comprar otros para atender las necesidades de su actividad empresarial se han encontrado con los mismos problemas: más impuestos y mayores cantidades a desembolsar por la adquisición de nuevos inmuebles.

Evidentemente, no todos han perdido, ya que aquellos que mantenían inmuebles con fines especulativos sí que han ganado con estas fuertes subidas de precios. En el lado opuesto, los grandes perdedores son aquellos que no tenían inmuebles en propiedad para vivir (fundamentalmente jóvenes y niveles de renta bajos) o para realizar su actividad productiva (nuevas empresas y empresas en expansión).

En este punto conviene hacer mención a la fuerte interdeoendencia existente en el mercado entre los distintos tipos de bienes inmuebles, como muestra el hecho de la paulatina sustitución de viviendas por oficinas en determinados barrios.

El Comité de Política Económica de la Comunidad Europea destaca la conveniencia de no aumentar la presión fiscal, ya que, para defender su poder adquisitivo, los trabajadores tratarán de aumentar sus salarios nominales, lo que genera presiones inflacionistas. Con la vivienda, al constituir un elemento básico y de gran peso en la cesta de la compra (representa el 15,5% del índice de precios al consumo en España), este tipo de efectos cabe suponer que sea semejante, y, por tanto, que subidas en el coste de la vivienda generarán presiones inflacionistas vía salarios.

Adicionalmente, al considerarse la vivienda un bien básico en la mayoría de los países, en la medida en que aumente el coste de la vivienda, mayor será el número de ciudadanos que precisarán ayudas del Estado para poder disponer de la misma, y, por tanto, mayor será la necesidad de gasto público para este fin, lo cual se traduce en mayores déficit públicos o mayores impuestos.

Según un reciente artículo, Madrid es la cuarta ciudad europea más cara en locales comerciales. Ello quiere decir que cualquier empresa que se plantee establecerse en Madrid tendrá una desventaja en relación con la mayoría de las capitales respecto a un capítulo importante de la inversión inicial, lo cual, adicionalmente, comporta dificultades para conseguir los recursos necesarios de capital y mayores gastos financieros.

Subida generalizada

Aunque Madrid y Barcelona sean los casos extremos en cuanto a precios de los inmuebles, en los últimos años la subida ha sido generalizada en el territorio nacional, y con ello, el encarecimiento relativo para España del factor bienes inmuebles.Los bienes inmuebles generan efectos múltiples sobre la economía. Así, existe una tendencia a que el libre juego de las fuerzas del mercado, actuando junto con políticas gubernamentales de fuerte protección de los derechos adquiridos por arrendatarios y propietarios de inmuebles, generen un progresivo envejecimiento y depauperación de los centros históricos de las ciudades, pese a las ventajas crecientes que se derivan (le su localización, y que aumentan en la medida en que son mayores los problemas de tráfico en las ciudades. Desafortunadamente, España figura entre los países de la CE que realizan un menor esfuerzo inversor en rehabilitación y revitalización de barrios y ciudades.

Otro de los temas que atraen la preocupación de los economistas es la caída de la tasa de ahorro nacional. Pues bien, la vivienda constituye uno de los pocos motivos de ahorro finalista para las familias, y especialmente para los jóvenes.

En España, aunque empieza a difundirse el ahorro-vivienda, no sólo se están produciendo cambios en los hábitos hacia un mayor consumó, sino que el sistema fiscal incentiva el que se adquieran las viviendas financiándolas por recursos ajenos que a través de recursos provenientes del propio ahorro.

Lo hasta aquí expuesto requiere su contraste con la realidad. En este punto es interesante referirse a los resultados de una encuesta entre 506 altos directivos de las mayores compañías europeas, analizados por el Harris Research Center y publicados en el número de febrero de 1991 de Directivos Construcción.

Los resultados muestran cómo mientras el coste y la disponibilidad de personal representan un factor absolutamente esencial para el 35% de los encuestados, y el clima que el Gobierno crea a través de las políticas fiscales y de los incentivos financieros lo es para el 30% de los mismos (tradicionalmente los principales puntos de preocupación en las negociaciones sobre competitividad), la disponibilidad de espacio para oficinas es esencial para el 27%, y su precio, para el 22%. Por otra parte, la infraestructura del transporte, elemento fundamental de la calidad de los inmuebles, es importante para el 57%, y la calidad de telecomunicaciones, para el 59%, lo cual puede ser un indicador de en qué medida éstas pueden influir en la calidad de los inmuebles.

Esta encuesta refuerza la idea de que la competitividad de la economía requiere un esfuerzo de imaginación y compromiso social que vaya más allá de una contención de los salarios y de una política fiscal incentivadora.

La actual coyuntura de ajustes en los precios de los inmuebles puede tener efectos positivos para la competitividad de nuestra economía, aunque para competir con beneficio, más rentable que reducir precio suele ser el disponer de una cantidad y calidad adecuada del factor.

La cantidad requiere, en una economía mixta, que, a medio y largo plazo, la actividad resulte razonablemente rentable para los agentes promotores, y la calidad requiere un importante esfuerzo inversor en infraestructuras y equipamiento. Ello resulta importante, especialmente cuando se actúe sobre el bien inmueble vivienda, ya que al mejorar nuestro grado de competitividad se estará contribuyendo directamente al Fin último de la economía para la sociedad, como es el satisfacer en la mejor medida posible las necesidades de los españoles.