Compra sobre plano: la covid como excusa para retrasar la entrega de viviendas

El año 2021 ha cerrado con la compra de más de 100.000 viviendas sobre plano en España, según datos del INE referentes a las unidades inscritas en los registros de la propiedad. El estirón dado por este mercado ha sido considerable. El pasado mes de septiembre, por ejemplo, se vendieron 10.933 viviendas de nueva planta, una cifra no vista en esta estadística desde marzo de 2004 (11.153 unidades).

El mercado vive una luna de miel que ha llevado a las organizaciones de consumido...

El año 2021 ha cerrado con la compra de más de 100.000 viviendas sobre plano en España, según datos del INE referentes a las unidades inscritas en los registros de la propiedad. El estirón dado por este mercado ha sido considerable. El pasado mes de septiembre, por ejemplo, se vendieron 10.933 viviendas de nueva planta, una cifra no vista en esta estadística desde marzo de 2004 (11.153 unidades).

El mercado vive una luna de miel que ha llevado a las organizaciones de consumidores a pedir precaución a los que compren viviendas sobre plano, esas que están sin construir y que tardarán entre 18 y 24 meses —según sea de promotor o cooperativa— en ser una realidad.

No es la primera vez que la OCU pone el foco en esta modalidad. Ya lo hizo en 2019. Ahora, y visto el aumento de las compras sobre plano, insiste: “Pueden ocurrir diversas vicisitudes, entre ellas el retraso en la entrega, y no siempre es fácil recuperar el dinero en caso de incumplimientos del promotor, ya sea una empresa o una cooperativa de vivienda”. Tanto más en un momento en el que hay falta de aprovisionamiento de algunos materiales e incluso de mano de obra para algunos oficios. “Es posible que la promotora pretenda justificar retrasos en la entrega de las viviendas. Hay que estar muy atentos”, señalan.

Porque un posible desabastecimiento no tiene por qué ser responsabilidad del comprador. “Son contingencias que el promotor debe prever al fijar los plazos de entrega”, señala Carlos Cómitre, abogado de Ley 57. En este bufete dicen haber detectado retrasos injustificados con el pretexto de la pandemia. “Las promotoras han utilizado la covid como excusa y así evitar pagar compensaciones. La actividad de construcción no fue suspendida más de 14 días y, aunque la incidencia de la covid pudo afectar, no debe justificar retrasos de meses sobre los plazos pactados”, avisa Cómitre. Los afectados que han estado pagando alquileres o guardamuebles pueden reclamar al promotor por daños y perjuicios.

Otra distorsión llegada al mercado en los últimos meses es el aumento de los costes de construcción que está afectando a las obras. El comprador debe saber que el promotor no puede incumplir el precio pactado. “No deben aceptarse precios variables. Si el promotor no puede cumplir lo pactado, debe devolver el dinero con intereses”, dice el abogado.

El caso de las cooperativas es distinto, puesto que los compradores se convierten en promotores y asumen el riesgo de que los precios puedan subir. “Por eso es importante que la gestora sepa anticiparse a esta situación en el caso de los proyectos nuevos y que tenga un buen contrato suscrito con la constructora que proteja el proyecto en el caso de las promociones en desarrollo”, señala Augusto Abril, socio fundador de Lacooop, buscador de cooperativas de viviendas.

Ante el alza de precios de la obra nueva, la OCU recomienda “hacer números y recordar que lo ideal es que el precio de la vivienda no supere en cuatro o cinco veces los ingresos anuales de la unidad familiar”.

Después, es momento de “comprobar la solvencia de la promotora y, antes de firmar ningún contrato, hay que asesorarse con un abogado, una asociación de consumidores o en una oficina municipal de información al consumidor. Por desgracia, no estamos acostumbrados a pedir este asesoramiento para comprobar algo tan simple como si los metros son construidos, útiles o con repercusión de las zonas comunes”, dice Ana Móner, responsable del gabinete jurídico de la Asociación Valenciana de Consumidores y Usuarios (Avacu), una de las organizaciones miembro de CECU. En esta entidad, las reclamaciones más numerosas son por las calidades y defectos de construcción.

La compra sobre plano siempre genera incertidumbre, pero lo cierto es que, en general, ha dejado de ser una actividad de alto riesgo como en los tiempos de la burbuja inmobiliaria, cuando había promotoras poco profesionales y sin experiencia que, más que vender, engañaban al ciudadano. El sector está más saneado, las promociones se inician cuando existe un alto nivel de preventas y las entidades financieras son mucho más exigentes en sus condiciones, lo que ha reducido mucho la litigiosidad.

Cláusulas abusivas

No obstante, siempre queda alguna manzana podrida en el cesto, tanto más cuando aumenta la actividad constructora y surgen nuevas empresas al calor de la mayor demanda. De ahí las advertencias de la OCU, que sigue encontrando contratos que contienen cláusulas abusivas. “Sobre todo las que prevén penalizaciones por incumplimiento de pagos del comprador, que en ocasiones resultan desproporcionadas y faltas de reciprocidad (no se prevén consecuencias similares para el incumplimiento del promotor)”.

También dan cuenta de contratos donde no se fija con claridad la fecha de entrega de la vivienda y se intenta vincular a la obtención de la licencia de primera ocupación por el ayuntamiento, lo que no respeta la normativa legal que exige un plazo de entrega claro. Y a la organización ha llegado algún caso donde se ha producido una modificación sustancial en los planos, con el “agravante de que al ser una cooperativa pretenden impedir la renuncia de un comprador, más que justificada a nuestro juicio, hasta que se encuentre a un nuevo cooperativista”.

Ana Móner cree que “hay y seguirá habiendo cláusulas abusivas, como la elección del notario por la promotora”. Un estudio realizado por el bufete Ley 57 en 2019 concluía que solo el 7% de las promotoras superan el 70% de cumplimiento. No hay datos actualizados, pero Cómitre dice: “No creemos que la cifra haya cambiado mucho en estos dos años”. Aunque reconoce que “ahora ciertamente los promotores saben que los compradores están mejor informados y los bancos son más estrictos para financiar los proyectos”.

También en el caso de las cooperativas de viviendas, en las que el socio compra a precio de coste y ahorra el torno al 20%. Poco a poco van dejando atrás la mala imagen que las ha acompañado por los numerosos escándalos protagonizados en el pasado. Según Augusto Abril, socio fundador de Lacooop, “es imposible que hoy se cometa fraude en torno a una cooperativa de viviendas. Las leyes son muy estrictas y han establecido unos controles contundentes; otra cosa es que esté correctamente gestionada”. Y añade: “En un mercado, el de obra nueva, que superará este año las 100.000 escrituraciones, y en el que en torno al 20% o 22% es en cooperativa, si fuera verdad el mito de la inseguridad de las cooperativas, los juzgados tendrían manifestaciones en la puerta”. El dinero de los cooperativistas está en cuentas especiales y todas las cantidades entregadas por los socios a cuenta están avaladas. “Aunque la ley solo exige que estas cantidades estén avaladas desde la concesión de la licencia de obra mayor, las gestoras de cooperativas expertas avalan todas”, explica Abril.