Inmobiliarias y bancos renegocian créditos a la baja para evitar el derrumbe del mercado

Las empresas inmobiliarias están renegociando créditos con los bancos y cajas masivamente para evitar el derrumbe de precios en el sector. Estas operaciones se realizan a la baja, con tipos más favorables, ampliando el valor de las hipotecas o canjeando los avales personales por garantías reales. La difícil situación financiera de muchos promotores inmobiliarios, evidenciada por la suspensión de pagos del grupo Confort, configura un auténtico escenario de crisis. Así lo reconocen los grandes del sector, Metrovacesa e Incosa entre otros, y lo confirman además las ratios de actividad: la constru...

Las empresas inmobiliarias están renegociando créditos con los bancos y cajas masivamente para evitar el derrumbe de precios en el sector. Estas operaciones se realizan a la baja, con tipos más favorables, ampliando el valor de las hipotecas o canjeando los avales personales por garantías reales. La difícil situación financiera de muchos promotores inmobiliarios, evidenciada por la suspensión de pagos del grupo Confort, configura un auténtico escenario de crisis. Así lo reconocen los grandes del sector, Metrovacesa e Incosa entre otros, y lo confirman además las ratios de actividad: la construccion cayó un 4% en 1992, la compra de viviendas está completamente estancada y el mercado de oficinas se sitúa al nivel más bajo desde 1988.

Las entidades intentan evitar las suspensiones de pagos de las inmobiliarias con dificultades, en gran medida porque ello las obligaría a dotar en su fondo de morosos el 50% de las deudas impagadas. El alto promedio de morosidad de la banca española (entre el 6% y el 7% sobre inversión cred1ticia) "es uno de los factores que están permitiendo sostener los precios del sector inmobiliario, principalmente en la vivienda, a pesar del claro estancamiento de la demanda" señalan medios del sector. La renegociación en curso de créditos explica en parte la singularidad de la crisis inmobiliaria en España frente a situaciones como la del Reino Unido, donde sólo en el área de Londres "las entidades se han hecho cargo de los activos correspondientes a 80.000 ejecuciones de sumarios hipotecarios por impagos", señala el semanario The Economist.

A Juicio de los expertos, la desaceleración de la economía española ha situado el mercado inmobiliario en la parte más baja de su comportamiento cíclico. "El estancamiento de los precios de venta y la reducción de los alquileres de pisos y oficinas definen una caída de la que no saldremos, previsiblemente antes de dos años", afirman fuentes ejecutivas de Metrova cesa, filial del BBV, líder del sector. Otros medios precisan que este estancamiento encubre la inexplicable falta de elasticidad de los precios en un mercado en absoluto transparente.

En el caso de la vivienda, la disminución de la renta familia disponible de los españoles consecuencia de la recesión, y la evolución de los tipos de interés de las hipotecas (entre el 12% y el 14% para promotores y particulares) no han hecho bajar los precios. "Han bajado, eso sí, las tasaciones de fincas efectuadas por las entidades financieras que hace apenas tres años las hacían eufóricamente, en muchos casos por encima del precio de mercado", explican fuentes de de 14 Inmobiliaria Colonial (Incosa), en la órbita de La Caixa.

El mercado imperfecto

El mercado inmobiliario cambió de cielo en el bieno 1990-1991. Desde entonces, el retroceso de demanda ha sido más rápido que el repliegue de la financiación, cuya excesiva fluidez demuestra que las entidades han apostado por incrementar cuotas de mercado a pesar del riesgo y de las restricciones crediticias de los dos últimos años. Abunda en ello, además, la opinión de los expertos cuando señalan que el mercado de la vivienda es imperfecto desde el momento en que el ajuste entre oferta y demanda, que debería determinar el precio, no se produce ni en el momento adecuado ni por el volumen de producción necesario.

En el subsector de oficinas las firmas consultoras independientes (Richard Ellis entre otras) pronostican el aplazamiento de parte de los proyectos en marcha en Barcelona -Diagonal Mar, calle de Tarragona o Sant Cugat- y el mantenimiento en Madrid -Puerta de Europa, Campo de las Naciones o Méndez Alvaro-, pero con estancamiento de la demanda. En esta actividad, la caída de los alquileres ya se ha confirmado: menos de 5.000 pesetas el metro cuadrado en el paseo de la Castellana de Madrid, de 4.000 a 2.500 pesetas en la Diagonal de Barcelona y de 2.000 a 1.500 en los parques de reciente construcción junto al aeropuerto de Barcelona.

El descenso -a un ritmo de entre el 17% y el 18%- del número de viviendas iniciadas y de los proyectos visados por los colegios de arquitectos y aparejadores en 1992 confirma asimismo la situación de ciclo bajo.

En el primer semestre de 1992, la formación bruta de capital (inversión) en la construcción cayó un 3,2% y en el segundo semestre la bajada fue del 4,9%. Estos datos, ofrecidos por el Ministerio de Economía en el resumen de actividad económica de 1992, contrastan con los crecimientos del 6,8% y del 1,8% en los mismos periodos del año anterior.

La práctica desaparición de la presencia de las multinacionales en el mercado en los últimos meses es otra confirmación del escenario de crisis. Grupos como Heron, Vandale, Pélége y Piérre Premier han abandonado o congelado sus proyectos en los centros históricos y los distritos financieros de Barcelona y Madrid; otros, como Reinhold (absorbido por Nibbla en Suecia) y Kepro (grupo Kerriper), anuncian su permanencia, pero ralentizando la actividad debido a la recomposición de sus matrices.