La pesadilla de la vivienda se enquista: así subirá el precio este 2026

La vivienda volverá a ser una emergencia nacional este año. Las previsiones del mercado residencial para 2026 empujan al desaliento al prever nuevas subidas de precios que, aunque más moderadas, van a seguir estrangulando el acceso a una casa y agravando la gran crisis. Loco y desbocado son dos adjetivos convenientes para un mercado que se ha colocado en 2025 en precios máximos.

Los portales Fotocasa e Idealista calculan que el incremento ha superado el 15% anual. “Nunca se había detectado un aumento tan fuerte en tan poco tiempo”, dice María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, que calcula el precio medio de una casa en España en 226.000 euros (dato de noviembre). El mercado encadena tres años de subidas a un ritmo que recuerda al pasado. CaixaBank Research admite que se empiezan a detectar señales de sobrevaloración, pero el contexto actual difiere del anterior al estallido de la burbuja: “No hay un exceso de oferta, sino un grave déficit de vivienda y eso es lo que explica principalmente la presión sobre los precios; y la situación financiera de las familias, del sector constructor y promotor, y del sistema financiero es sólida”.

Lo cierto es que aumenta sin cesar el esfuerzo que los ciudadanos hacen para comprar. Muchos de ellos están al límite. “En el mercado sigue habiendo mucha demanda, pero no queda tanta demanda solvente en criterios bancarios”, afirma José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra y especialista en el sector inmobiliario.

Un poco de contexto de lo que ha ocurrido sirve para entender lo que, previsiblemente, va a llegar. El año 2025 ha sido histórico en compraventas, el mejor desde 2007, ya que se firmarán más de 700.000 operaciones, lo que supondrá alrededor de un 10% más que el ejercicio anterior. La compra tiene ahora más incentivos que el alquiler y eso se ha notado en gran parte del año. Ahora bien, en los últimos meses de 2025 se han ralentizado las compraventas por los altos precios, la escasez de oferta y el fin de la era de las hipotecas muy baratas. “Parece complicado que en los próximos trimestres se mantengan estas tasas”, pronostica Francisco Iñareta, portavoz de Idealista. García Montalvo afina: “2026 tendrá una reducción de las transacciones”.

Cómo afectará esto a los precios es la pregunta del millón. La subida depende de la fuente consultada, del tipo de casa analizada y de la ciudad. Pero, en general, pierde fuerza. El economista García Montalvo estima que el crecimiento será “mucho más moderado, del 4% al 7%”. Aunque, lógicamente, condiciona estas previsiones al devenir macroeconómico: “Si hubiera una corrección fuerte en los mercados, lo que cada vez tiene una probabilidad mayor, entonces estas perspectivas serían demasiado optimistas”.

Raymond Torres, director de Coyuntura Económica de Funcas, habla de un punto de inflexión del mercado de la vivienda. “Redundará en una moderación del crecimiento del precio de compra. Pasamos a tasas de crecimiento de entre el 5% y el 6%, coherentes con el crecimiento de la renta disponible de los hogares”. Los factores que sustentan su previsión son tres: la economía y la población crecerán menos, aliviando la presión de la demanda; la construcción seguirá expandiéndose, y la burbuja de expectativas (compras para alquilar) de los últimos tres años debería desinflarse porque una menor rentabilidad limita su atractivo como bien de inversión. Aumenta el dato el economista Gonzalo Bernardos, que habla de subidas del 8%.

Según la tasadora Tinsa, la vivienda nueva y usada se ha encarecido un 13% anual en el último trimestre, el mayor desde 2006. “En 2026 se espera un mantenimiento de los elevados volúmenes de compraventas (con alzas entre el 0% y el 3%) y entre un 5% y un 10% de aumento de precios”, pronostica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios Tinsa by Accumin. Y prosigue: “Aunque la construcción se ha ido dinamizando, la escasez de oferta persistiría manteniendo el tensionamiento de los precios en niveles algo más moderados que los actuales, pero aún con potencial de continuar agravando la dificultad de acceso a la vivienda, especialmente en polos de empleo y focos turísticos”.

Y en vivienda nueva, Sociedad de Tasación afirma que el precio ha subido un 8,9% al cierre de 2025 y ha alcanzado los 3.300 euros por metro cuadrado, el ritmo más alto en los últimos 19 años. La tasadora estima que mantendrá su tendencia al alza durante el primer trimestre de 2026 con un aumento interanual previsto del 8,9%.

En cualquier caso, los encarecimientos multiplican los que registran los ingresos familiares. “Hay familias que se empiezan a retirar del mercado, ya que, a pesar de que las condiciones de financiación son accesibles, exigen aportar un volumen de ahorros que no está al alcance de muchas de ellas”, dice Iñareta. No obstante, “la diferencia entre oferta y demanda es tan marcada que la retirada de estas bolsas de demanda no traerá consigo una caída de precios, aunque sí podría moderar su crecimiento”.

Ahí está la raíz del problema. La falta de oferta continuará presionando porque la construcción se ha reactivado, pero está lejos de compensar el déficit acumulado. “Las viviendas terminadas entre 2021 y 2025 se situarán en torno a las 520.000 unidades, un número muy inferior a los casi 1.120.000 hogares que se crearán en el lustro. Al ritmo de construcción actual esta brecha tardará mucho en cerrarse”, indican en BBVA Research.

La patronal de promotores y constructores también cree que todo lo hecho hasta ahora no es suficiente. “Según datos del INE, en los próximos cuatro años se prevé la creación de 330.000 nuevos hogares anuales, pero los visados de obra nueva se situaron en 128.000 en 2024 (100.327 hasta septiembre 2025, últimos datos disponibles), así que el ritmo de construcción sigue siendo a todas luces insuficiente”, indican en la APCEspaña.

Gonzalo Bernardos es optimista en cuanto al avance de la construcción. Habla de un número de viviendas iniciadas este año de 200.000 unidades, lo que supondría un incremento de en torno al 40%.

Hipotecas y rentas

Todo indica que se han superado las 500.000 hipotecas firmadas el pasado año, frente a las 425.000 de 2024, lo que “confirma que el mercado se ha normalizado tras los años de tipos elevados”, señala Ricard Garriga, consejero delegado de la plataforma de hipotecas Trioteca. Ahora bien, desde enero de 2025 el precio medio ha subido un 10%, anticipando tipos algo más altos. “Para 2026 espero una subida moderada de tipos, con hipotecas fijas entre el 2,5% y el 2,75%. Esto podría frenar algo el ritmo, pero no habrá corrección brusca”, según Garriga.

El mercado del alquiler, a pesar de la ley de vivienda y de los topes a la renta en algunas ciudades, es lo más parecido a un caballo desbocado. La crisis de oferta es brutal y el precio no da tregua. “Volverá a cerrar 2025 en máximos históricos, por encima de 14 euros por metro cuadrado, y con un avance cercano al 7% interanual. En 2026 el crecimiento podría mantenerse en torno a ese porcentaje”, señalan en Fotocasa, que calcula el alquiler medio en España en 1.128 euros al mes. Los nuevos contratos subirán más. Además, los inquilinos tendrán que seguir demostrando ser el mejor candidato y luchar a cara de perro por una casa.

El economista Ignacio Ezquiaga habla de una dualidad de la oferta que se va a agudizar este año. Lo más destacado serán las 70.000 viviendas nuevas de alquiler asequible o protegido aprobadas. “Habrá un fuerte crecimiento de la oferta, siguiendo la tendencia iniciada en 2024 y 2025, con precios un 40% inferiores a los del mercado libre por aplicación de la regla de la asequiblidad del 30%”. Respecto a los alquileres privados, explica, habrá una moderación de precios por aplicación de la regulación en zonas tensionadas y reducción de la rotación. El incremento de precio estará en línea con el IPC”.